คอนโด, บ้านจัดสรร, บ้านโครงการ,คอนโดมิเนียม,บ้านเดี่ยว, บ้านมือสอง,บ้านเช่า,ขายบ้าน, ที่ดิน, ตกแต่งบ้าน
อัพเดตล่าสุดวันที่ 24/6/2567
หน้าแรก | บ้าน คอนโด บ้านมือสอง | ประกาศ ซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน | สินเชื่อ | ตกแต่งบ้าน | เรื่องน่ารู้ | ไลฟ์สไตล์ | ลงประกาศซื้อขายฟรี
 
User Name
Password
เมนูหลัก
สมัครสมาชิก ลงประกาศ
ลืมรหัสผ่าน
ลงประกาศซื้อขาย
ค้นหาประกาศซื้อขาย
คู่มือซื้อขายบ้าน
ติดต่อสอบถาม

เมื่อ "ดอกเบี้ย" แพง คนซื้อบ้านควรทำอย่างไร ?

หมายเหตุ - จากบทความเรื่องการปรับขึ้น

ของอัตราดอกเบี้ยกับผลกระทบต่อกำลังซื้อ

ที่อยู่อาศัย โดย "พัลลภ กฤตยานวัช"

ผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ในช่วงปี 2547-2548 อัตราดอกเบี้ยลดลงมากเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้เพิ่มขึ้นอย่างมาก ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวในระดับที่สูง

ในปี 2549 ปัจจัยหลายประการที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน เช่น น้ำมันแพง เงินเฟ้อสูงขึ้น การชะลอตัวของเศรษฐกิจ และการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย เป็นต้น

บทความนี้จึงมุ่งวิเคราะห์ถึงปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องได้แก่ ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้ซื้อบ้าน เข้าใจและปรับตัวให้เหมาะสม

กำลังซื้อที่อยู่อาศัย

แม้จะมีบ้านอาศัยอยู่แล้ว หากไม่ใช่เป็นบ้านของตนเอง ทุกคนมักจะดิ้นรนแสวงหาบ้าน มาเป็นกรรมสิทธิ์ให้ได้ เพื่อความรู้สึกที่มั่นคง ในชีวิต เรียกว่ามี "ความอยากหรือความต้องการได้บ้านเป็นของตนเอง" (housing want) อาจเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือห้องชุด เพราะหาก ไม่มีกำลังซื้อ หรือไม่มีเงินพอที่จะจ่ายซื้อได้ ความต้องการหรือความใฝ่ฝันนั้นก็เป็นเพียง "ความอยาก" อยู่นั่นเอง ไม่ใช่เป็น "อุปสงค์" (housing demand) หรือ "ความต้องการบ้าน ที่มีกำลังซื้อ" (housing purchasing power) หรือ "ความสามารถจ่ายซื้อ" (affordability) แต่ประการใด

ประเด็นต้องพิจารณาคือ มีเงินเท่าใดจึงจะเรียกว่ามีกำลังซื้อที่อยู่อาศัย บุคคลที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงนั้น ได้แก่ บุคคลที่มีเงินหรือมีความสามารถดังนี้

1)มี "เงินสด" มากพอที่จะชำระราคาซื้อได้

2)หากไม่มีเงินสดมากพอ ต้องมีความสามารถทางการเงิน คือ

ก.มีเงินออมประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาซื้อขายบ้าน เพื่อเป็นค่าวางเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์ตามที่ผู้ขายกำหนด

ข.สามารถกู้เงินจากสถาบันการเงินได้ร้อยละ 70-80 ของราคาซื้อขาย (หรือมูลค่าประเมิน) ระยะเวลากู้นาน 20-30 ปี ตามเงื่อนไขสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพื่อชำระราคาส่วนที่ขาดให้กับผู้ขาย

ค.สามารถผ่อนชำระหนี้เป็นเงินงวดรายเดือนให้กับสถาบันการเงินได้ทุกเดือนตลอดระยะเวลากู้

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ

จากเกณฑ์พิจารณากำลังซื้อ จะเห็นได้ว่ามีปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อให้เพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ ดังนี้

1)รายได้ของประชาชน จะมากหรือน้อยขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจ การจ้างงาน ระดับการศึกษา ความรู้ความสามารถ และลักษณะของงาน

2)รายได้เหลือหรือเงินออมของประชาชน

3)อัตราเงินเฟ้อของประเทศ หากเงินเฟ้อสูงจะส่งผลให้กำลังซื้อลดลง

4)ราคาขายที่อยู่อาศัย หากราคาสูง กำลังซื้อ ก็จะน้อยลง

5)นโยบายสินเชื่อ เงื่อนไขการปล่อยกู้ ได้แก่ ระยะเวลากู้สูงสุด อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน และค่าใช้จ่ายในการกู้ ตัวอย่างเช่น หากกำหนดให้กู้ได้นาน กำลังซื้อก็จะเพิ่มขึ้น หากกำหนดสั้น กำลังซื้อจะลดลง เป็นต้น

6)อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หากปรับตัวสูงขึ้นมากเท่าใด จะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อมากเพียงนั้น

7)ค่าธรรมเนียมการโอนสิทธิ และการจดจำนอง รวมทั้งค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการโอนเปลี่ยนมือที่อยู่อาศัย

ในบรรดาปัจจัยต่างๆ การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่ชัดเจนมาก

การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

กับผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย

- ปัจจัยที่กำหนดเงินงวดรายเดือน

ในการซื้อบ้านและขอสินเชื่อจากธนาคาร ความสามารถในการชำระเงินคืนเงินกู้เป็นเรื่องสำคัญที่สุด ทั้งนี้ "เงินงวดรายเดือน" (monthly payment) จะมากหรือน้อยขึ้นกับปัจจัย 3 ตัว ได้แก่

1)วงเงินกู้ (loan amount) ยิ่งขอกู้มากเท่าใดเงินงวดก็จะมากเพียงนั้น

2)อัตราดอกเบี้ย (interest rate) ยิ่งอัตรา ดอกเบี้ยต่ำ เงินงวดก็จะน้อยลง ตรงกันข้ามหากอัตราดอกเบี้ยสูง เงินงวดก็จะสูงตามไปด้วย

3)ระยะเวลากู้ (repayment period) หากระยะเวลากู้นาน เงินงวดที่จะผ่อนต่อเดือนจะน้อยลง ระยะเวลาสั้นเงินงวดก็จะสูง

- อัตราดอกเบี้ยกับผลกระทบต่อเงินงวด

ประเด็นอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลกระทบต่อเงินงวดอย่างไร จำนวนเท่าใด (หากวงเงินกู้ และระยะเวลากู้เท่ากัน) ตัวอย่างเช่น หากกู้ในวงเงิน 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี จะต้องผ่อนเดือนละเท่าใด ในอัตรา ดอกเบี้ยต่างๆ

ตามตารางจะเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยยิ่งเพิ่มสูงมากเท่าใด เงินงวดก็จะสูงขึ้นเท่านั้น เช่น ในปี 2547 ที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ในระดับที่ต่ำมาก คำนวณที่ 3% เงินงวด (กู้ในวงเงิน 1 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 20 ปี) จะเท่ากับ 5,546 บาท เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% เป็น 4% เงินงวดจะเท่ากับ 6,059 บาท เพิ่มขึ้นเป็นเงิน 513 บาท 8.7% และเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจากเดิม 2% เป็น 5% เงินงวดจะเท่ากับ 6,599 บาท เพิ่มขึ้นเป็นเงิน 1,053 บาท หรือเท่ากับเงินงวดเพิ่มขึ้น 16.3% เป็นต้น

เห็นได้ชัดว่าอัตราดอกเบี้ยยิ่งเพิ่มขึ้น เงินงวดจะสูงขึ้น ซึ่งย่อมส่งผลกระทบต่อกำลังผ่อนและกำลังซื้อบ้านโดยตรง

- อัตราดอกเบี้ยกับผลกระทบต่อกำลังซื้อ

ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลกระทบต่อกำลังผ่อนและกำลังซื้อบ้านมากน้อยเพียงใด หากรายได้เท่าเดิม ผู้ซื้อสามาถรผ่อนเงินงวดเท่าเดิม แต่จะสามารถกู้เงินได้น้อยลง และสามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคาที่ลดลง

ตัวอย่างจากผลการคำนวณพบว่า หากผู้กู้มีรายได้ประมาณเดือนละ 30,000 บาท สามารถผ่อนเงินงวดเดือนละ 10,000 บาท (ประมาณ 1 ใน 3 ของรายได้) ระยะเวลากู้นาน 20 ปี กรณีที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 4% จะสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 2,062,773 บาท และสามารถกู้ได้สูงสุดเป็นเงิน 1,650,218 บาท (วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาซื้อขาย)

หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับเพิ่มขึ้น 1% เป็น 5% จะสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 1,894,066 บาท และสามารถกู้ได้สูงสุด 1,515,253 บาท คิดเป็นการลดลงของราคาบ้าน และวงเงินกู้ 8.2%

หากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับเพิ่มขึ้น 2% จาก 4% เป็น 6% จะสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 1,744,760 บาท และกู้ได้สูงสุด 1,395,808 บาท คิดเป็นการลดลงของราคาบ้านและวงเงินกู้ 15.4%

โดยสรุปการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยย่อมส่งผลกระทบต่อกำลังผ่อนและกำลังซื้อบ้าน ดังนั้น ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้ซื้อบ้าน ควรปรับตัวให้เหมาะสม และสอดคล้องกับสถานการณ์ เช่น ผู้ประกอบการอาจปรับการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ลดลงให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ

สถาบันการเงินควรให้คำปรึกษาแนะนำผู้กู้ ให้กู้ตามความสามารถในการผ่อนชำระเงินงวด และเตรียมรองรับเงินงวดที่อาจปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต ในส่วนของผู้ซื้อบ้าน ก็ควรคำนึงถึงระดับราคาซื้อบ้านที่สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริงของตน และเลือกกู้เงินในประเภทอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมกับรายได้และกำลังผ่อน

บ้านมือสอง คอนโด condo บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านเช่า ที่ดิน
วันที่ : 6 สิงหาคม 2549
จำนวนผู้อ่าน : 4170 ครั้ง
เรื่องอื่นๆที่น่าสนใจ
ซื้อคอนโดมือสองก็ต้องละเอียด (ดู 10860 ครั้ง)
การจัดเก็บค่าส่วนกลางยังเป็นปัญหาเรื้อรัง (ดู 9618 ครั้ง)
ขั้นตอนจดทะเบียนนิติบุคคล (ดู 10685 ครั้ง)
ประกันภัยบ้านต้องทำอะไรบ้าง (ดู 10747 ครั้ง)
คอนโดริมน้ำกำลังเป็นที่นิยม (ดู 9941 ครั้ง)
ใครดีใครร้ายในปีมะเส็ง 56 (ดู 10087 ครั้ง)
ฮวงจุ้ย ทิศหัวเตียงหรือหัวนอน (ดู 12854 ครั้ง)
ข้อดีของการซื้อบ้านจัดสรร (ดู 11660 ครั้ง)
จะซื้อบ้านจัดสรรฟังทางนี้ (ดู 4532 ครั้ง)
เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถึงทางตัน (ดู 4623 ครั้ง)
บ้านไม้สไตล์พรีแฟบ (ดู 5300 ครั้ง)
เลือกบ้านสำเร็จรูปแบบไหนดี (ดู 4719 ครั้ง)
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ดู 4846 ครั้ง)
รู้ทันก่อนซื้อประกันภัยบ้าน (ดู 4467 ครั้ง)
จัดตั้งนิติบุคคลฯแล้วจะเป็นอย่างไร (ดู 4150 ครั้ง)
ตรวจสอบเบื้องต้นง่ายๆ หลังแผ่นดินไหว (ดู 3882 ครั้ง)
กฏหมายว่าด้วยรั้วบ้าน (ดู 4922 ครั้ง)
ขั้นตอนจัดตั้งนิติบุคคล บ้านจัดสรร (ดู 5104 ครั้ง)
เตรียมเสนอขยายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ดู 3964 ครั้ง)
เทรนด์ การซื้อขายบ้านมือสอง (ดู 4320 ครั้ง)
หน้าที่ของผู้ซื้อฯกับนิติบุคคลฯ (ดู 4613 ครั้ง)
สิทธิของเจ้าของห้องชุด (ดู 4509 ครั้ง)
บทบาทเจ้าของร่วมอาคารชุด (ดู 4120 ครั้ง)
ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง (ดู 4812 ครั้ง)
ห้องไม่เรียบร้อย อย่ารับโอน (ดู 4795 ครั้ง)

Google
 
ขายบ้าน, คอนโด มือสอง, บริษัทนายหน้า, โบรกเกอร์, รับฝากขายบ้าน, ขายบ้าน, realtor, agency, บริษัท ขายบ้าน, ตัวแทน นายหน้า, รับฝากขาย, ซื้อขายบ้าน, ฝากขายบ้าน นายหน้า ขายบ้าน, บ.นายหน้า ขายบ้าน, โบรกเกอร์, ซื้อขายบ้าน, รับฝากขายบ้าน, ตัวแทนนายหน้า, โบรกเกอร์บ้าน, นายหน้าบ้าน, ตัวแทนบ้าน ขายบ้าน ตกแต่งบ้าน ฟอร์นิเจอร์ ออกแบบ บ้าน ซื้อขาย บ้าน, รับออกแบบ บ้าน, รวมแบบบ้านแบบ บ้าน, ตกแต่งภายใน บ้าน, interior design ออกแบบ บ้าน, interior รับออกแบบ บ้าน, Architecture รับออกแบบ บ้าน, ตกแต่งบ้าน, ตกแต่งภายใน, Mudahouse, ตกแต่งภายใน, รับเหมา ก่อสร้างบ้าน, บริษัท ก่อสร้าง
ติดต่อลงโฆษณา : ududee@msn.com
โทรศัพท์: 08-9180-5710
Copyright ©2005-2012 Hometophit All rights reserved