เรื่องที่ควรตรวจสอบ!! ก่อนเลือกซื้อโครงการ

      การเลือกซื้อบ้านสักหลังแม้จะไม่ใช่เรื่องยาก แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ เพราะบ้านเป็นทรัพย์สินที่ต้องใช้เงินเก็บเกือบครั้งหนึ่งของชีวิตในการทำงานมาซื้อ
      
        ดังนั้น ก่อนซื้อบ้านควรจะต้องตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้นด้วยความไม่ตั้งใจ
      
        การอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน โดยทั่วไปผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10แปลงขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการรายนั้นๆจำเป็นต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนดอันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่ง
      
        โดยผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการหรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่  ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญาและโดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกันความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
      
        การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการการนั้น ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ดำเนินการมาแล้วในอดีตหรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ขนาดและผังโครงการว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย
      
        ปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่งว่าแต่ละขนาดโครงการควรมีพื้นที่เว้นว่าง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการอย่างไร ซึ่งเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น
      
        ส่วนวิธีการจัดวางผังก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตเข้ามา ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย และดูไม่แออัดมากจนเกินไป พื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง หรือปรับระดับให้สูงกว่าถนนสาธารณะนอกโครงการการตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังหรือไม่
      
        ผู้ซื้ออาจสังเกตได้จากเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านดั้งเดิมในบริเวณนั้น หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักปรากฏ รอยคราบน้ำหรือคราบตะไคร่น้ำ บริเวณเสาไฟฟ้าหรือรั้วบ้านให้สามารถสังเกตเห็นได้ ความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้นสโมสรหรือสระว่ายน้ำนั้นส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจากสาธารณูปการตามที่กฎหมายกำหนดแต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการ
      
        เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร(ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้านต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย
      
        วิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกเบี้ยลอยตัว (Float Rate)ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงิน ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพความสามารถในการผ่อนชำระรวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น ภาระผูกพันของที่ดิน หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน
      
        ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอดจำนองได้ทันที 

   ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะ ปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะและผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่นซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลาก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้  การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐ เช่น การให้บริการไฟฟ้าประปา หรือพื้นที่จัดเก็บขยะ
      
        ทั้งนี้เนื่องจากมีโครงการเป็นจำนวนไม่น้อยที่อยู่นอกเขตการให้บริการของการประปานครหลวง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขออนุญาตขุดเจาะน้ำบาดาลขึ้นมาใช้ในโครงการผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า ในกรณีเช่นนี้ค่าน้ำจะจัดเก็บอย่างไร และใครเป็นผู้ดูแลดำเนินการพื้นที่โดยรอบโครงการ
      
        หรือโครงการอยู่ใกล้โรงงาน ซึ่งโรงงานบางแห่งมีการดำเนินการเฉพาะในช่วงเวลากลางคืน ฉะนั้นเมื่อเข้าไปดูโครงการในตอนกลางวันก็อาจจะไม่ได้กลิ่นหรือควันอันเกิดจากการเดินเครื่องจักรจึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดทั้งสภาพโดยรอบบริเวณโครงการ ทั้งในช่วงเวลากลางวันและในช่วงเวลากลางคืน เพื่อหลีกเลี่ยงเสียง และกลิ่นควันจากโรงงานอุตสาหกรรม
      
        ขณะเดียวกัน ตรวจสอบไม่ให้โครงการอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป โดยเฉพาะเมรุเพราะนอกจากจะเกิดสภาพ และกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนาศาสนสถานเหล่านี้จะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจร
      
        ควรตรวจสอบว่าโครงการระบายน้ำลงพื้นที่ใด หากไม่ใช่สำรองสาธารณะประโยชน์หรือพื้นที่ที่ถูกจัดไว้ให้ใช้เป็นพื้นที่รับน้ำก็อาจส่งผลต่อปัญหาการระบายน้ำในอนาคตหากมีการก่อสร้างโครงการเพิ่มมากขึ้น ใส่ใจกับการเดินทางในช่วงเวลาค่ำคืน คนในบ้านอาจมีเหตุสุดวิสัยทำให้ต้องเดินทางกลับหรือออกจากบ้านในช่วงเวลาค่ำคืนจึงควรพิจารณาความสะดวกในการเดินทา
      
        โดยเฉพาะการให้บริการของรถโดยสารสาธารณะรวมถึงควรพิจารณาลักษณะพื้นที่ว่าในช่วงเวลาค่ำคืนเปลี่ยวหรือไม่  เวลาในการเดินทางไปที่ทำงานและโรงเรียนลูกทั้งเช้า และเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้า ช่วงเย็นและช่วงเวลาเร่งด่วน ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้านแต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง
      
       พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคตผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้โดยพิจารณาจากวิธีการบริหารดูแลชุมชนในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต

       
              
       ที่มา : คู่มือ เลือกซื้อบ้าน
       เขียนโดย : บัณฑิต จุลาสัย และยุวดี ศิริ