เปิดกลยุทธ์ฝ่าวิกฤติบ้านจัดสรรรู้ทันข้อมูล-ไม่ลงทุนเกินตัว

ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรเจอทางตัน หนีไม่พ้นพิษน้ำมันแพง ดอกเบี้ยสูง  การเมืองไม่นิ่ง แนะทางรอดต้องรู้ทันข้อมูล วิเคราะห์สถานการณ์อย่างรอบคอบ ไม่ลงทุนเกินตัว ไม่วางเป้าหมายสูงเกินไป ส่วนแผนการตลาดต้องเลือกว่าจะใช้กลยุทธ์“สร้างก่อนขาย” “ขายก่อนสร้าง”หรือ“สร้างไปขายไป”
      
       ปัญหาต่างๆที่โถมเข้าใส่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างจัง และยังไม่มีท่าทีว่าจะคลี่คลายลงอย่างง่ายๆ ขณะที่ผู้ประกอบการยังต้องขยายโครงการต่อไป แต่การลงทุนโครงการใหม่แต่ละแห่งจะต้องวางแผนอย่างรัดกุมไม่เช่นนั้นมีสิทธิ์เจ๊งได้
      
       ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริการ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ในฐานะที่ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจ  ทำให้โครงการหลายแห่งเริ่มประสบปัญหาด้านยอดขาย ไม่สามารถสร้างยอดขายได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ แต่ยังถือว่าโชคดีที่ยังมีปัจจัยบวกมาช่วยบ้าง เช่น อัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าในช่วง 1-2 เดือนนี้จะยังไม่มีการปรับขึ้นอีก และราคาวัสดุก่อสร้างไม่ได้ปรับสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด ซึ่งช่วยบรรเทาความเดือดร้อนของผู้บริโภค และผู้ประกอบการได้บ้าง
      
       สำหรับแนวทางการอยู่รอดนั้น จะต้องรอบรู้ประเด็นหลักๆ 6 แนวทาง ประกอบด้วย 1. ต้องรู้ข้อมูล ทันเหตุการณ์ ว่าต้อนนี้สถานการตลาดบ้านจัดสรรเป็นยังไง ใครทำอะไรบ้าง  ทำเลใดเป็นทำเลยยอดนิยมและต้องประเมินสถานการณ์ข้างหน้าให้ได้ว่า มีจะเกิดอะไรขึ้นในอนาคต  เช่น เดือนที่ผ่านมามีความไม่แน่นอนทางการเมือง และเกิดม็อบทางการเมือง ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่อธุรกิจ ดังนั้น ควรจะประเมินสถานการณ์ต่างๆอย่างใกล้ชิดเพื่อประเมินว่าควรจะวางแผนไปทิศทางใด 
      
       2. ไม่ควรตั้งเป้ายอดขายสูงเกินไป  มีบริษัทหลายแห่งที่ตั้งเป้ายอดขายสูงเกินไป โดยไม่ได้คำนึงถึงสภาพเศรษฐกิจ ,สภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และปัจจัยแวดล้อมด้านอื่นๆ ซึ่งมีผลกระทบในเชิงลบต่อธุรกิจ และเมื่อไม่สามารถสร้างยอดขายได้ตามเป้าจะกระทบต่อแผนการลงทุน และรายได้โดยตรง ดังนั้น ก่อนจะตั้งเป้ายอดขายในแต่ละปี ควรจะคำนึงถึงสภาพแวดล้อมต่างๆอย่างละเอียด
      
       นอกจากนี้ เมื่อเกิดความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ จะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจ ทำให้ขายไม่ได้ตามเป้าหรือบางโครงการอาจจะขายไม่ได้เลย จะทำให้เกิดการค้างสต็อก ซึ่งในส่วนนี้จะเป็นปัญหาระยะยาวกับองค์กร เพราะจะต้องแบกรับภาระที่เกิดจากการลงทุน คือ ดอกเบี้ยจ่าย โดยในช่วงนี้อัตราดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ค่อนข้างสูง ซึ่งหากยิ่งมีสต็อกมาก จะยิ่งทำให้บริษัทเสียดอกเบี้ยมากกว่าปกติ ดังนั้น จึงไม่ควรตั้งเป้ายอดขายมากเกินไป
      
       3. ไม่ควรลงทุนมากเกินไป จากการตั้งเป้ายอดขายสูงเกินไป ทำให้บริษัทต้องลงทุนมากขึ้นด้วย ซึ่งในส่วนนี้จะทำให้บริษัทจะต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น ทั้งจากการซื้อที่ดินรอการพัฒนา และการเตรียมบุคคลากรไว้รองรับการขยายตัว ซึ่งทั้งสองกรณีจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นมาก
      
       4.การทำตลาดจะต้องตรงตามความต้องการของผู้บริโภค ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องศึกษาถึงความต้องการของผู้บริโภคอย่างละเอียดว่าผู้บริโภคต้องการอะไร และจะต้องโฟกัสกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน ว่าจะเจาะกลุ่มลูกค้ากลุ่มใด รวมถึงจะต้องมองให้ออกว่าแนวโน้มของตลาดจะไปในทิศทางไหน เพราะถ้ารู้ว่าผู้บริโภคต้องการสินค้าประเภทใด ระดับราคาเท่าไหร่ และรู้ถึงความเคลื่อนไหวของตลาด จะช่วยให้สามารถปิดการขายได้เร็วขึ้น     
      
       5.วิธีการขาย จะต้องพิจารณาถึงส่วนได้และส่วนเสียว่า ควรจะเลือกการทำตลาดแบบใด ระหว่างขายก่อนสร้างหรือสร้างก่อนขายซึ่งทั้งสองวิธีนี้สามารถทำได้อยู่ที่ว่าประกอบการจะเลือกวิธีไหน เช่น  ขายก่อนสร้างได้เงินเร็วแต่จะมีความเสี่ยงที่จะสร้างบ้านไม่เสร็จทันตามสัญญา ขณะที่สร้างก่อนขายเป็นการลงทุนในครั้งเดียว ไม่มีความเสี่ยงในเรื่องการสร้างเสร็จไม่ทันตามความต้องการของผู้บริโภค หรืออาจจะสร้างไปขายไปก็ได้ทั้งขึ้นอยู่กับความเหมาะสมของแต่ละบริษัท ซึ่งแต่ละบริษัทจะมีพร้อมไม่เหมือนกันจนอยู่กับการตัดสินใจของเจ้าของโครงการ
      
       และ 6. เดินทางสายกลาง ซึ่งสอดคล้องกับข้อ5 คือ ผู้ประกอบการสามารถที่จะเลือกวิธีการทำธุรกิจว่าจะมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกับผู้แข่งยังไง ไม่ลงทุนมากไปหรือน้อยไปหรือไม่หวังผลตอบแทนที่สูงเกินไป  ทำสิ่งที่ตัวเองถนัดแล้วจะทำให้สามารถอยู่รอดได้ในธุรกิจนี้
      
       ด้านเลิศมงคล วราเวณุชย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายการเงินและพัฒนาธุรกิจ บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การที่ผู้ประกอบการอสังหาฯจะดำเนินธุรกิจได้อย่างยั่งยืนนั้นจำเป็นต้องพิจารณาองค์ประกอบอื่นๆด้วย ซึ่งจะต้องบริหารงานให้สอดคล้องกัน ทั้งการผลิต การก่อสร้าง และการเงิน
       ด้านการตลาดนั้น จะต้องพิจารณาทั้งสภาพแวดล้อมทั้งระดับประเทศและระดับโลกที่ส่งผลกับตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะ FTA ซึ่งมีการเจราจาแบบทวิภาคี ซึ่งไทยเซ็นกับจีนไปแล้ว และกำลังจะเซ็นกับญี่ปุ่น ผลกระทบกับธุรกิจอสังหาฯ คือ เมื่อภาษีเป็น 0% จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายการลงทุน
      
        การเคลื่อนย้ายการลงทุน จะทำให้ตลาดการลงทุนใหญ่มากขึ้น รวมทั้งตลาดในภูมิภาคอาเซียนจะมี มูลค่าการซื้อขาย(Volume Trade) มากขึ้นด้วย และจะเห็นภาพของนักลงทุนจากสิงคโปร์ที่เข้ามาในรูปของรัฐวิสาหกิจและมาเลเซียที่เข้ามาในรูปของเอกชน โดยทั้งสองประเทศจะเข้ามาในรูปของผู้พัฒนาและผู้ซื้อ ซึ่งในอนาคตนักลงทุนจาก2ประเทศนี้จะเข้ามามีบทบาทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยมากขึ้น
      
       นอกจากนี้ โครงสร้างประชากรภายในประเทศที่เปลี่ยนไป เป็นปัจจัยแวดล้อมที่ผู้ประกอบการต้องนำมาประกอบในการทำธุรกิจ คือตั้งแต่ปี 2543 พบว่าครอบครัวไทยมีขนาดเล็กลง ทำให้การดีไซน์บ้าน จำนวนห้องนอน จำนวนที่จอดรถ ขนาดห้องครัวต้องมีขนาดเล็กลงตามไปด้วย อีกทั้งอายุของประชากรยังเปลี่ยนไปด้วย โดยไทยมีประชากร 66 ล้านคน มีผู้สูงอายุ 10% หรือประมาณ 7.2 ล้านคน ซึ่งหมายความว่า การออกแบบบ้านจะต้องอิงกับคนกลุ่มนี้ด้วย ซึ่งรสนิยมของผู้บริโภคกลุ่มนี้ต้องการบ้านที่มีขนาดเล็กและไม่ต้องการความหวือหวาในการออกแบบมากนัก