คอนโด, บ้านจัดสรร, บ้านโครงการ,คอนโดมิเนียม,บ้านเดี่ยว, บ้านมือสอง,บ้านเช่า,ขายบ้าน, ที่ดิน, ตกแต่งบ้าน
อัพเดตล่าสุดวันที่ 24/6/2567
หน้าแรก | บ้าน คอนโด บ้านมือสอง | ประกาศ ซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน | สินเชื่อ | ตกแต่งบ้าน | เรื่องน่ารู้ | ไลฟ์สไตล์ | ลงประกาศซื้อขายฟรี
 
User Name
Password
เมนูหลัก
สมัครสมาชิก ลงประกาศ
ลืมรหัสผ่าน
ลงประกาศซื้อขาย
ค้นหาประกาศซื้อขาย
คู่มือซื้อขายบ้าน
ติดต่อสอบถาม

สูตรลับ 12 ข้อบิ๊กแนเชอรัล พาร์ค "ซื้อ-สร้าง-ขาย" อสังหาฯให้มีกำไร

decorating idea design            เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2548 ที่ผ่านมา มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทยได้จัดเสวนาวิชาการในหัวข้อ "นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ร่วมสมัย" โดยมี "เสริมสิน สมะลาภา" กรรมการผู้จัดการ บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) ในฐานะนักธุรกิจแวดวงอสังหาฯ ร่วมเป็น 1 ในวิทยากรบรรยายในหัวข้อ กรณีศึกษา "ซื้อ-สร้าง-ขาย" อสังหาริมทรัพย์ของมืออาชีพระดับโลก โดยมีไฮไลต์อยู่ที่การแนะนำกลยุทธ์ หรือกฎ 12 ข้อในการลงทุนอสังหาฯ

ในมุมมองของนักธุรกิจแวดวงเรียลเอสเตต "เสริมสิน" เปรียบเทียบธุรกิจอสังหาฯว่า เปรียบเสมือนเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้หรือ asset คล้ายกับหุ้น หากหุ้นขึ้นก็ขายเพื่อทำกำไร ถ้ายังไม่ขึ้นก็เก็บไว้

"ประเด็นจึงอยู่ที่ว่าต้องหาคำตอบให้เจอว่า ทำธุรกิจเพื่ออะไร เป้าหมายสูงสุดคืออะไร ซึ่งในระบอบทุนนิยม เป้าหมายจริงๆ ก็คือการทำกำไรหรือสร้างผลตอบแทน"

การทำธุรกิจอสังหาฯ จึงอาจไม่จำเป็นต้องเป็นบริษัทที่มีทรัพย์สินมากๆ หรือเป็นบริษัทที่ใหญ่ที่สุด สิ่งสำคัญอยู่ที่การสร้างผลกำไรได้สม่ำเสมอ

ในฐานะที่ได้ติดตามความเคลื่อนไหวการซื้อขายและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ผ่านทางข่าวสาร วารสาร บทวิเคราะห์ รวมถึงได้อ่านหนังสือชื่อ "Maverick Real Estate Investing" ของ Steve Bergsman ซึ่งได้ตกผลึกความคิดจากประสบการณ์จริงของนักธุรกิจอสังหาฯระดับโลกที่ประสบความสำเร็จ จนกลายมาเป็นกลยุทธ์หรือกฎในการลงทุนอสังหาฯ 12 ข้อ

กฎข้อที่ 1 "ต้องได้ข้อตกลงที่ดี" ในธุรกิจอสังหาฯสิ่งสำคัญคือการมีดีลที่ดี ซึ่งมาจากการมีความรู้จริงในภาวะตลาดทั้งหมด โดยเทคนิคที่จะช่วยให้ได้ข้อตกลงที่ดีคือ

  1. ความอดทน ถือเป็นหัวใจสำคัญที่สุด ผู้ซื้อที่แสดงความอยากได้จนเกินงามทำให้เสียเปรียบผู้ขายอย่างสิ้นเชิง
  2. ต้องมีความรู้ในอสังหาริมทรัพย์ "ความรู้คืออำนาจ" ขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุดในการเจรจาต่อรองคือ ความเข้าใจตลาด วิจัยตลาด ศึกษาอสังหาฯอย่างละเอียด
  3. ต้องเตรียมวางแผนล่วงหน้าแต่ต้องพร้อมยืดหยุ่น นักลงทุนอสังหาฯที่ประสบความสำเร็จระดับโลก อาศัยความยืดหยุ่นเป็นเครื่องป้องกันตัว ไม่กลัวที่จะต้องยกเลิกการตกลง และ 4) ต้องคอยมองหาโอกาสพิเศษ

"การมีดีลที่ดี สิ่งสำคัญคือ ความรู้-คอนเน็กชั่นต้องมีพร้อม และแผนการลงทุนต้องยืดหยุ่นได้หากมีปัจจัยภายนอกเข้ามากระทบ"

กฎข้อที่ 2 "ต้องเข้าใจวงจรธุรกิจ" เมื่อถึง "ขาลงต้องซื้อ ขึ้นต้องขาย" เมื่อ "คนอื่นกล้าต้องกลัว คนอื่นกลัวต้องกล้า" โดยในช่วงเกิดเหตุการณ์ 9-11 ตอนนั้นมีกองทุนอสังหาฯที่ตุนเงินไว้ และเป็นวันที่เกิดการซื้อขายอสังหาฯเกิดขึ้นเยอะมาก

เทคนิคที่จะช่วยให้หลุดจากพันธนาการขาลงของตลาดอสังหาฯ คือ

  1. ต้องเข้าใจว่าอยู่ในช่วงใดของวงจร
  2. ต้องปรับโครงสร้างให้เหมาะสมในช่วงขาลง 
  3. ควรซื้อในขณะที่เงินหดหายในตลาด และ
  4. ต้องเตรียมเก็บเงินทุนให้มากเข้าไว้ เพื่อให้บริษัทลงทุนสวนกระแสได้ตามต้องการ

กฎข้อที่ 3 "ต้องใช้เงินของคนอื่น" การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้เงินมาก โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ มีความเป็นไปได้ที่เงินจะไม่ได้มาจากคุณคนเดียว แต่มาจากนักลงทุนคนอื่น เงินกู้ธนาคาร หรือกองทุน

กฎข้อที่ 4 "กำหนดเป้าหมายกระแสเงินสด" เทคนิคที่ต้องคิดถึงอยู่เสมอคือ

  1. ต้องเข้าใจแนวคิดกระแสเงินสด
  2. กระแสเงินสดเป็นส่วนประกอบที่ขาดไม่ได้ในทุกข้อตกลง เพราะความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดที่พอเพียงอาจเป็นปัจจัยหลักที่จะล้มหรือผลักดันความสำเร็จ
  3. อย่าเล่นกับกระแสเงินสด การระดมทุนโดยยึดกระแสเงินสดเป็นหลักในการกู้ยืมเป็นสิ่งที่เสี่ยงอย่างมาก เพราะเมื่อใดที่วงจรธุรกิจอสังหาฯเข้าสู่ช่วงขาลง จะทำให้ต้องแบกรับภาระหนี้สินท่วมเกินตัว และ 
  4. ต้องคำนึงถึงกระแสเงินสดตลอดเวลา

กฎข้อที่ 5 "เดินตามแผนอย่างแน่วแน่" ถือเป็นหัวใจสำคัญ ความขยันอาจไม่มีประโยชน์หากไม่มีเป้าหมายหรือแผนการดำเนินงาน

กฎข้อที่ 6 "หาทำเลที่เหมาะสม" เพราะทำเลคือสิ่งสำคัญ แต่ไม่จำเป็นเสมอไปว่าทำเลไม่ดีจะทำเงินไม่ได้ เพราะอสังหาฯแต่ละประเภทมีความแตกต่างในตัวเอง

กฎข้อที่ 7 "หาประโยชน์จากวิกฤต" ในช่วงที่ธุรกิจอสังหาฯประสบภาวะตกต่ำคืออาหารชั้นเลิศสำหรับนักลงทุนที่มองเห็นโอกาส

กฎข้อที่ 8 "เสี่ยงอย่างมีชั้นเชิง" นักลงทุนอสังหาฯที่ดีจะรู้ว่าทำอย่างไรให้ความเสี่ยงที่ต้องเผชิญบรรเทาลง แนวคิดสำคัญคือ 

  1. ต้องคาดการณ์ไปข้างหน้า ควรคำนึงว่าการลงทุนจะมีผลลัพธ์เป็นอย่างไรในวันข้างหน้า
  2. การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่สามารถสร้างมูลค่าให้พื้นที่และชุมชนรอบข้าง
  3. ควรจัดการเรื่องเงินแบบอนุรักษนิยมเพื่อลดความเสี่ยง และ 
  4. การพนันครั้งใหญ่อาจได้ผลลัพธ์เป็นเงินก้อนใหญ่เช่นเดียวกัน เพราะในการลงทุน "ผลตอบแทน" และ "ความเสี่ยง"เป็นของคู่กัน

กฎข้อที่ 9 "จ้างผู้บริหารที่เจนจัด" เพราะการได้ครอบครองอสังหาฯเป็นเพียงจุดเริ่มต้น แต่ถ้าบริหารจัดการถ้าไม่ดีก็พังพินาศได้ หลักการคือ

  1. ต้องให้ความสนใจต่อความต้องการของผู้เช่าก่อน เพราะการใส่ใจในความต้องการผู้เช่าที่มีอยู่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยดึงดูมากขึ้นในสายตาผู้เช่ารายใหม่ 
  2. ทำขั้นตอนการทำงานให้มีมาตรฐานและสร้างระบบการรายงานข้อมูล

กฎข้อที่ 10 "หาที่ปรึกษาภาษีมืออาชีพ"

  1. ควรพิจารณาหาที่ปรึกษาภายในบริษัท ทนายเป็นส่วนแรกของทีมงานมืออาชีพที่ขาดไม่ได้ ที่สำคัญพอๆ กันคือนักบัญชี แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กควรจ้างที่ปรึกษามืออาชีพ 
  2. เลือกใช้วิธีการที่ดีที่สุด แม้ว่ามันจะไม่ใช่ของคุณเอง และ 
  3. เปลี่ยนกระบวนทัศน์ในการทำธุรกิจ "คาราทซ์" เป็นคนที่เปลี่ยนโมเดลการสร้างบ้าน โดยนำระบบคอมพิวเตอร์มาใช้ ทำให้กระบวนการสร้างบ้านดีขึ้น จากที่ผ่านมาการส่งมอบบ้านให้ทันกำหนดเวลาเป็นเรื่องที่ยากมาก

กฎข้อที่ 11 "ฝ่าด่านคำปฏิเสธ" จำไว้ว่าการตอบกลับที่เป็น "ลบ" เป็นแค่จุดเริ่มต้น เทคนิคคือ

  1. ยกขบวนเครื่องมือเอาชนะคำปฏิเสธ โดยอาศัยข้อเสนอที่หนักแน่น การอดทนรอ ไปจนถึงการพึ่งพาทนาย 
  2. เอาชนะความเป็นปรปักษ์ 
  3. ใช้ความอดทน และ 
  4. การห้ำหั่นกันเป็นเรื่องยาก เพราะวิธีการที่ดีที่สุดคือหลีกเลี่ยงการรุกเป้าหมายอย่างดุเดือดเกินไป

และกฎข้อที่ 12 "ขายหากเป็นประโยชน์" ซึ่งต้องแน่ใจได้ว่าการขายนั้นทำภายใต้เงื่อนไขที่ถูกต้อง บันทึกผลกำไรได้ เทคนิคคือ 

  1. คิดถึงเรื่องขายในเวลาที่สดใส หมายความว่า "เวลาที่ดีที่สุดในการขาย คือเวลาที่คุณไม่มีความจำเป็นต้องขาย" หรือเมื่อไม่แรงกดดัน
  2. ขายเมื่ออสังหาฯนั้นอยู่ในจุดสูงสุด 
  3. พิจารณาข้อเสนอซื้อขายทุกอัน 
  4. บางครั้งถ้าไม่ขายคุณก็จะเสียมันไป และ 
  5. ถ้ามีปัญหาอาจคุ้มกว่าถ้าขายทิ้ง

ขณะที่สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯช่วงครึ่งปีหลัง คิดว่าทุกคนคงต้องเตรียมพร้อม และเป็นธรรมดาเมื่อเศรษฐกิจไม่ดีทุกคนก็จะถือ "แคชโฟลว์" ไว้ในมือ ตุนเงินสดไว้ โดยเฉพาะบริษัทด้านการเงินและอสังหาฯต้องมีเงินสดเป็น "กันชน" ค่อนข้างเยอะ แต่ถ้ามองไปข้างหน้าโอกาสในการลงทุนก็ยังมี

"มีผู้เชี่ยวชาญระดับโลกบอกว่า ถ้าคุณจะยิงช้างตัวใหญ่วิ่งเร็ว หมายถึงทรัพย์ชิ้นใหญ่ โอกาสจะมาและผ่านไปเร็ว ถ้าคุณอยากได้มันก็ต้องใส่กระสุนรอไว้เลย"

บ้านมือสอง คอนโด condo บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านเช่า ที่ดิน
วันที่ : 9 กรกฎาคม 2548
จำนวนผู้อ่าน : 5205 ครั้ง
เรื่องอื่นๆที่น่าสนใจ
ซื้อคอนโดมือสองก็ต้องละเอียด (ดู 10860 ครั้ง)
การจัดเก็บค่าส่วนกลางยังเป็นปัญหาเรื้อรัง (ดู 9618 ครั้ง)
ขั้นตอนจดทะเบียนนิติบุคคล (ดู 10685 ครั้ง)
ประกันภัยบ้านต้องทำอะไรบ้าง (ดู 10747 ครั้ง)
คอนโดริมน้ำกำลังเป็นที่นิยม (ดู 9942 ครั้ง)
ใครดีใครร้ายในปีมะเส็ง 56 (ดู 10087 ครั้ง)
ฮวงจุ้ย ทิศหัวเตียงหรือหัวนอน (ดู 12855 ครั้ง)
ข้อดีของการซื้อบ้านจัดสรร (ดู 11661 ครั้ง)
จะซื้อบ้านจัดสรรฟังทางนี้ (ดู 4533 ครั้ง)
เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถึงทางตัน (ดู 4624 ครั้ง)
บ้านไม้สไตล์พรีแฟบ (ดู 5300 ครั้ง)
เลือกบ้านสำเร็จรูปแบบไหนดี (ดู 4720 ครั้ง)
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ดู 4846 ครั้ง)
รู้ทันก่อนซื้อประกันภัยบ้าน (ดู 4467 ครั้ง)
จัดตั้งนิติบุคคลฯแล้วจะเป็นอย่างไร (ดู 4150 ครั้ง)
ตรวจสอบเบื้องต้นง่ายๆ หลังแผ่นดินไหว (ดู 3884 ครั้ง)
กฏหมายว่าด้วยรั้วบ้าน (ดู 4923 ครั้ง)
ขั้นตอนจัดตั้งนิติบุคคล บ้านจัดสรร (ดู 5105 ครั้ง)
เตรียมเสนอขยายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ดู 3965 ครั้ง)
เทรนด์ การซื้อขายบ้านมือสอง (ดู 4320 ครั้ง)
หน้าที่ของผู้ซื้อฯกับนิติบุคคลฯ (ดู 4614 ครั้ง)
สิทธิของเจ้าของห้องชุด (ดู 4510 ครั้ง)
บทบาทเจ้าของร่วมอาคารชุด (ดู 4120 ครั้ง)
ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง (ดู 4813 ครั้ง)
ห้องไม่เรียบร้อย อย่ารับโอน (ดู 4795 ครั้ง)

Google
 
ขายบ้าน, คอนโด มือสอง, บริษัทนายหน้า, โบรกเกอร์, รับฝากขายบ้าน, ขายบ้าน, realtor, agency, บริษัท ขายบ้าน, ตัวแทน นายหน้า, รับฝากขาย, ซื้อขายบ้าน, ฝากขายบ้าน นายหน้า ขายบ้าน, บ.นายหน้า ขายบ้าน, โบรกเกอร์, ซื้อขายบ้าน, รับฝากขายบ้าน, ตัวแทนนายหน้า, โบรกเกอร์บ้าน, นายหน้าบ้าน, ตัวแทนบ้าน ขายบ้าน ตกแต่งบ้าน ฟอร์นิเจอร์ ออกแบบ บ้าน ซื้อขาย บ้าน, รับออกแบบ บ้าน, รวมแบบบ้านแบบ บ้าน, ตกแต่งภายใน บ้าน, interior design ออกแบบ บ้าน, interior รับออกแบบ บ้าน, Architecture รับออกแบบ บ้าน, ตกแต่งบ้าน, ตกแต่งภายใน, Mudahouse, ตกแต่งภายใน, รับเหมา ก่อสร้างบ้าน, บริษัท ก่อสร้าง
ติดต่อลงโฆษณา : ududee@msn.com
โทรศัพท์: 08-9180-5710
Copyright ©2005-2012 Hometophit All rights reserved