การเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

ขณะที่คนจำนวนหนึ่ง กำลังตกแต่งบ้านของตนอยู่อย่างขะมักเขม้น ก็ยังมีคนอีกเป็นจำนวนมากที่ กำลังรอที่จะย้ายที่อยู่อาศัยด้วยความจำเป็นหลายประการ เช่นการหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเมื่อเก็บเงินได้พอสมควร การย้ายที่อยู่ไปตามแหล่งงานที่ได้ใหม่ หรือการแยกครอบครัวไปอยู่เป็นคู่รักหวานสวีทกันสองต่อสอง ตั้งต้นครอบครัวใหม่อีกหนึ่งครอบครัว เหล่านี้นับเป็นความจำเป็นที่จะต้องหาที่อยู่อาศัยใหม่ นี่ยังไม่นับพวกที่หาบ้านสอง บ้านสาม ที่ไม่ใช่ความจำเป็น แต่เข้าข่ายมีเมียฟุ่มเฟือยมากกว่า

กลุ่มคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยใหม่เหล่านี้ (จะรวมถึงคุณด้วยหรือไม่?) โดยทั่วไปมักไม่มีประสบการณ์ ในการเลือกหาที่อยู่อาศัย เพราะไม่ใช่เรื่องที่ต้องทำกันบ่อยๆ คนทั่วไปในชีวิตหนึ่งอาจจะมีโอกาสเพียงครั้งสองครั้งเท่านั้น เพราะเป็นเรื่องใหญ่ ต้องใช้เงินจำนวนมาก และเพื่อความมั่นคงถาวรในชีวิต ดังนั้นถ้าเกิดความผิดพลาดขึ้นมา คงต้องบอกว่า “ซื้อบ้านผิดคิดจนบ้านพัง” เป็นแน่

ปัจจุบันนี้ นับว่าวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้พัฒนาตัวเองขึ้นมามาก จากการเติบโตมาในช่วงระยะเวลาสั้นๆ และผลจากการแข่งขัน และวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา ทำให้บริษัทต่างๆ พัฒนาการแข่งขันไปสู่มาตรฐานที่ดีพอสมควร ก็นับว่าเป็นเรื่องดีสำหรับผู้บริโภค (ขณะที่สคบ.แม้จะทำงานมานานพอสมควร แต่ก็ยังไม่มีมาตรการอะไรที่เป็นรูปธรรมในการวางระเบียบ กฏเกณฑ์เพื่อควบคุมและตรวจสอบผู้สร้างทั้งหลายได้อย่างมีประสิทธิ์ภาพ ได้แต่คอยรับเรื่องร้องเรียนจากผู้ซื้อที่ประสบปัญหากับเจ้าของโครงการ แล้วจึงมาตามบี้ ตามฟ้องกัน ดังนั้นถ้าใครที่กำลังมองหาที่อยู่ใหม่ เพื่อเป็นหลักฐานอันมั่นคงสำหรับครอบครัวของคุณแล้ว ในกรณีที่มีงบประมาณพอสมควร ก็เลือกพิจารณาโครงการใหญ่ๆ ที่มีชื่อเสียงไว้ก่อน จะปลอดภัยกว่า โดยเฉพาะที่สร้างเสร็จแล้วได้ยิ่งดี ปัญหาจะน้อย แต่ถ้างบประมาณน้อย ต้องคอยเลือกที่ราคาถูก การกระทำหรือตัดสินใจทุกขั้นตอน ก็ขอให้ละเอียดรอบคอบ ถ้ารู้สึกว่ามีอะไรผิดพลาด หรือไม่ชอบมาพากลละก็ ต้องทักท้วงทวงถามกันไว้ก่อน อย่าทำใจเย็นปล่อยไปเรื่อยๆ โดยเฉพาะเรื่องเงิน อย่าให้โครงการเขาขู่เรียกค่างวดไปเรื่อยๆ โดยไม่ได้ก่อสร้างให้ตามสัญญา บีบบังคับให้เราทำตามสัญญาฝ่ายเดียว มันก็กระไรอยู่ ถ้าจะตามสัญญาที่ถูกต้องเป็นธรรม มันต้องปฏิบัติทั้งสองฝ่ายจึงจะใช้ได้

การเปิดประเด็นนี้ หรือหมวดนี้ขึ้นมา ผมต้องการจะให้ความรู้ที่จะไปใช้ได้จริง ในการเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และช่วยประหยัดเวลาในการคิด การเลือก ลองถูกลองผิด หรือการตระเวนไปดูตามโครงการต่างๆทั่วกรุง เมื่อคุณมีหลักคิดที่ถูกต้องแล้ว ก็ไม่ต้องสะเปะสะปะไปเรื่อย สามารถโฟกัสไปยังเป้าหมายได้เลย หรือ ขีดวง-พื้นที่การเลือกให้แคบเข้า เมื่อเลือกได้ถูกใจ หรือว่าเหมาะสมที่สุดแล้ว จึงไปใช้เวลาดูแล ควบคุมการก่อสร้างตกแต่ง บ้านของเราให้เรียบร้อย สวยงามที่สุดจะดีกว่า จะได้ไม่สิ้นเปลืองเวลา และเงินทองโดยใช่เหตุ

การพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยนี้ เราก็เอาตัวเองเป็นหลัก ดูจากความต้องการและกำลังทรัพย์ที่เรามี ความต้องการแรกคือ ขนาดของบ้าน จำนวนห้องที่ต้องการ ซึ่งขึ้นอยู่กับจำนวนสมาชิกในครอบครัว ว่ามากน้อยแค่ไหน ห้องที่ต้องการตามพื้นฐาน ความจำเป็นคือห้องนอน ห้องน้ำ ห้องกินข้าวนั่งเล่น แค่นี้เอง เมื่อเอาเรื่องงบประมาณเข้ามาดู ก็จะเลือกกำหนดลักษณะของที่อยู่อาศัยชนิดต่างๆได้ เพราะขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่ากัน แต่ราคาจะต่างกันไปตามชนิด นี่คือหลักการเบื้องต้น ของความต้องการพื้นฐาน และงบประมาณที่รองรับ ทีนี้เรามาดูรายละเอียดอย่างเป็นทางการกันต่อเลยครับ

1. การพิจารณาเลือกประเภทของที่อยู่อาศัย
ที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เริ่มพัฒนารูปแบบไปเรื่อยๆ แต่หลักๆที่สร้างขายกันอยู่ในปัจจุบันได้แก่
1.1 บ้าน ที่โครงการเขาทำขายนั้น จะมีให้เลือกหลากหลาย
- ทั้งขนาดบ้าน (ตามความต้องการของเรา ถ้างบประมาณไม่บีบ หรือไม่เดือดร้อนก็เลือกใหญ่ๆเผื่อไว้ก่อนเป็นดี ไม่ต้องไปต่อเติมภายหลัง เพราะจะทำยาก และค่าใช้จ่ายสูง)
- รูปแบบ ความสวยงาม (ตามรสนิยม)
- ความกว้างขวาง (พื้นที่ดิน ที่ไม่ได้ขึ้นกับตัวบ้าน เช่นถ้าคุณเลือกแบบA พื้นที่บ้าน 200 ตารางเมตร คือขนาดที่เหมาะสม กับการใช้งานและการดูแล แต่โครงการยังมีขนาดที่ดินให้คุณเลือกซื้อได้อีก เช่นขนาดตั้งแต่ 80 ตารางวาไปจนถึง 200 ตารางวา นี่คือจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายเพิ่มขึ้น แต่บ้านเท่าเดิม คือแบบA )
- บ้านเดี่ยวถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่คนนิยมมากที่สุด นอกจากจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้ว ก็ยังเหมือนการลงทุนระยะยาวอีกด้วย ราคามีแต่ขึ้น ไม่มีลง และไม่มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น ถ้ายังไม่ได้ใช้งาน

1.2 ทาวน์เฮ้าส์ เป็นที่อยู่อาศัยที่ราคาจะประหยัดขึ้นกว่าบ้าน เพราะเขาใช้ที่ดินน้อย เอาบ้านมาปลูกติดๆกันเป็นแถวเลย จึงไม่เปลืองที่ดิน เราก็เสียเงินส่วนนี้น้อยลงไป แต่ความต้องการพื้นฐาน คือเรื่องขนาดบ้าน ยังใช้ได้อยู่ เช่นขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ขนาด 4 ห้องนอน 2 ห้องน้ำก็มีให้เลือกทั้งนั้น เพียงแต่ไม่มีที่ดินเหลือให้ปลูกต้นไม้ ปลูกต้นมะม่วงไว้กินเท่านั้น แต่ก็ดูแลง่าย ใกล้ชิดกับเพื่อนบ้าน (เพื่อนบ้านนี่เราเลือกไม่ได้ แต่โครงการราคาแพงก็มักได้เพื่อนบ้านที่ดีกว่า นี่ผมไม่ได้ดูถูกคนจนนะครับ เล่าจากประสบการณ์ โครงการราคาถูกเขาไม่ค่อยมีการดูแลหลังการขาย ผู้ซื้อก็ไม่รู้ใครเป็นใคร นึกอยากจะทำอะไร ก็ทำตามใจ ไม่เคารพกฎ กติกา ไม่เกรงใจเพื่อนบ้าน การต่อเติม ด้านหน้า ด้านหลังก็ไม่คำนึงถึงความสวยงาม หรือความเดือดร้อนของบ้านข้างๆ) แต่ทาวน์เฮ้าส์ มักจะเป็นโครงการที่ไกลจากศูนย์กลางเมือง หรือย่านธุรกิจสักหน่อย

1.3 คอนโดมิเนียม เป็นที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันสร้างแข่งขันกันเยอะมาก มีจุดดีคืออยู่ในเมือง ในย่านธุรกิจ ชุมชน ที่สะดวกมากๆคือใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก การใช้ชีวิตคนเมือง ได้สะดวกสบาย แต่คุณก็ต้องจ่ายเงินแพงขึ้นเพื่อซื้อความสบายนี้ ขนาดและห้องของคอนโดมิเนียม มักจะเป็นห้องขนาดเล็กเพราะราคาแพง คิดกันเป็นตารางเมตร ดังนั้นเพื่อให้ขายง่ายเขาก็ทำเป็นยูนิตเล็กๆไว้ก่อน ใครอยากได้ใหญ่ๆ แบบ 3- 4 ห้องนอนก็พอมี แต่น้อย หรือซื้อหลายยูนิตไปรวมเอาเอง ตกแต่งเอาเอง การอยู่คอนโดมิเนียมสะดวกสบายเราไม่ต้องไปห่วงเรื่องการดูแลอาคารส่วนรวม ภายนอกห้อง เขาจะมีนิติบุคคลดูแลแทนเรา (ที่จริงก็เป็นเจ้าของร่วมนี่แหละ ที่จะต้องเข้าไปเป็นกรรมการของนิติบุคคล) เราควักกระเป๋าอย่างเดียว ค่าใช้จ่ายต่างๆ ของคอนโดฯจะแพงกว่าบ้าน และทาวน์เฮ้าส์ เช่นค่าน้ำ ค่าดูแลรักษาความสะอาดอาคาร ค่ารปภ. เพราะต้องจ่ายผ่านส่วนกลาง และบังคับจ่าย ถึงแม้ไม่ได้อยู่ก็ต้องจ่าย คนที่จะอยู่คอนโดฯ ต้องศึกษาเรื่องนี้ด้วย และต้องเป็นคนที่ยอมรับในกติกาของส่วนรวม เพราะต้องอยู่ร่วมกับคนอื่นๆอีก เป็น 100 ครอบครัว

2. การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ
ทำเลที่ตั้งของโครงการนั้น คือความสะดวกในการเดินทาง หลักสำคัญคือตัวเราสามารถไปทำงานสะดวก รองรับอนาคตได้ดี คือลูกหลานมีที่เรียนใกล้บ้าน สามารถเดินทางกันไปเองได้ ไม่ต้องไปส่งตั้งแต่เล็กจนโต ไม่ต้องซื้อรถให้ใช้คนละคัน ใกล้ห้าง ใกล้โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ยิ่งมากยิ่งดี เดี๋ยวนี้โครงการใหญ่ๆเขาก็มีสร้าง กระจายกันไปรอบๆเมืองแล้ว เกือบทุกจุด ไม่ว่าจะเป็นเหนือใต้ ตะวันออก ตะวันตก เราทำงานตรงไหนก็เลือกใกล้ๆตรงนั้น อนาคตเรื่องน้ำมันก็นับวันจะแพงขึ้นเรื่อยๆ เดินทางใกล้ๆไว้เป็นดีที่สุด
2.1 มีข้อยกเว้นอยู่เรื่องหนึ่งที่พอจะทดแทนเรื่องทำเลที่ตั้งได้ นั่นคือระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ ที่สะดวกรวดเร็ว ช่วยให้เราหลุดพ้นจากปํญหาโลกแตก คือรถติดได้ เพราะระบบรถไฟฟ้ามีความแน่นอนเรื่องเวลาเดินทาง แต่ระบบปัจจุบันมีใช้อยู่ 3 เส้นทางเท่านั้น ยังไม่ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดของกรุงเทพฯ ถ้าคิดว่าระบบนี้เหมาะสมกับคุณและครอบครัวในอนาคต จะเลือกหาซื้อโครงการที่อยู่ในทำเลเหล่านี้ได้ ถ้าเป็นระบบปัจจุบันก็จะแพงสักหน่อย แต่ถ้าเป็นระบบในอนาคต ยังไม่ได้สร้าง แต่ประกาศเส้นทางและสถานีชัดเจนแล้ว ก็พอซื้อเวลาล่วงหน้าได้ ราคาจะรองลงมา โดยเฉพาะที่ห่างๆตัวเมืองออกมาหน่อย คือชานเมืองและปริมณฑลรอบๆ

3. เลือกโครงการที่เหมาะสม
ตอนนี้ ทางเลือกของเราก็เริ่มแคบ เริ่มกระชับเข้ามาแล้ว จากประเภท ทำเล คุณก็ค่อยเข้าดูและเยี่ยมชมโครงการในทำเลที่คุณหมายตาไว้ โครงการที่สร้างเสร็จก่อนขายคุณก็ตัดสินใจได้ง่าย เพราะมองเห็นของ มองเห็นทุกอย่าง ที่เราจะซื้อ แล้วก็ดูราคาเปรียบเทียบเพื่อไว้ต่อรองสักนิด เพราะราคาบางทีก็แตกต่างกันเป็นเงินหมื่น เงินแสนเหมือนกัน เก็บส่วนต่างไว้ให้ลูกกินขนมยังดีกว่า โครงการที่ดีนั้น ไม่ใช่ดีแค่บ้านหรือห้องของเราเท่านั้น สิ่งแวดล้อมภายนอกต้องดีด้วย เจ้าของโครงการต้องควบคุมดูแลได้ตลอดไป โครงการที่เจ้าของสร้างขายหมดแล้วปิดสำนักงานย้ายไปเลย เมื่อมีปัญหา คุณจะไปร้องเรียนกับใคร พื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านเป็นสวนหย่อม เป็นสนามเด็กเล่น สระว่ายน้ำ ต้องมีผู้บริหารดูแลให้เรียบร้อยไปตลอดนะครับ ถึงจะวางใจได้ หรืออย่างคอนโดฯนี่สร้างแล้วทิ้งไปคนอยู่ดูแลกันไม่ได้ ไม่มีเงินค่าส่วนกลาง ลูกบ้านไม่ยอมจ่ายกัน ไม่นานก็จะกลายเป็นสลัมลอยฟ้าไป มีเยอะครับ

4. ตรวจสอบโครงการก่อนเลือกบ้าน
เพื่อให้เกิดความมั่นใจมากขึ้น (ในกรณีที่โครงการ ไม่มีชื่อเสียง หรือเป็นโครงการเล็กๆ) ควรมีการตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ของโครงการ หลายโครงการ รีบทำการตลาด และการขายก่อนอื่น เพื่อเก็บเงินจอง โดยที่ยังไม่ได้ขออนุญาต หรือใบอนุญาตยังไม่ผ่าน ถ้าเกิดไม่ได้ ปัญหาก็จะตามมา ต้องยกเลิกหรือคอยทวงเงินคืน จะปวดหัวจนไม่อยากซื้อบ้านกันเลย ทางที่ดีตรวจสอบโครงการเสียก่อน ดังนี้
4.1 ดูความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
4.2 ตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรร (ผู้ประกอบการที่จะทำการจัดสรรที่ดินขาย กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการรายนั้นๆ จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด อันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่)
4.3 ตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา และโดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน
4.4 ดูขนาดและผังโครงการ ว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยหรือไม่ ปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน กำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่ง ว่าแต่ละขนาดโครงการควรมีพื้นที่เว้นว่าง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการอย่างไร ซึ่งเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ส่วนวิธีการจัดวางผังก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตเข้ามา ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย และดูไม่แออัดมากจนเกินไป
4.5 ดูพื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง หรือพื้นที่ต่ำ จะต้องปรับระดับให้สูงกว่าถนนสาธารณะนอกโครงการ การตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังหรือไม่ ผู้ซื้ออาจสังเกตได้จากเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านดั้งเดิมในบริเวณนั้น หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักปรากฏ รอยคราบน้ำหรือคราบตะไคร่น้ำ บริเวณเสาไฟฟ้าหรือรั้วบ้านให้สามารถสังเกตเห็นได้
4.6 ดูความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง
เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น สโมสรหรือสระว่ายน้ำนั้น ส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจากสาธารณูปการ ตามที่กฏหมายกำหนด แต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการเสมอ เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร (ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้านต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย
4.7 ภาระผูกพันของที่ดิน หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอด จำนองได้ทันที ข้อนี้กฎหมายกำหนดให้บอกไว้ด้วยในการโฆษณา เวลาเราดูโฆษณาหรือ brochure จะมีข้อมูลพวกนี้ลงไว้ แต่ก็มักจะทำกันตัวเล็กๆ แทบอ่านไม่เห็น อยู่ด้านล่างสุดของหน้าโฆษณานั่นแหละ ข้อนี้ก็สำคัญมาก เพราะถ้าโครงการมีปัญหาการเงิน ถึงแม้บ้านสร้างเสร็จ คุณเข้าอยู่ได้ แต่โอนโฉนดไม่ได้ เพราะ bank หรือสถาบันการเงินเขาไม่ยอม นอกจากโครงการจะชำระหนี้เขาหมดเสียก่อน คุณก็จะซ้ำใจจนอยากไปกระโดดน้ำตาย วันละหลายๆหนทีเดียว
4.8 ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ เพราะถนนที่เราเห็นนั้นไม่ใช่ว่าจะเป็นถนนสาธารณะเสมอไป หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะ ปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้ เพราะโดนกั้นรั้วกันมาเยอะแล้ว
4.9 ตรวจสอบว่าโครงการระบายน้ำลงพื้นที่ใด เพราะหากไม่ใช่ลำรางสาธารณะประโยชน์ หรือพื้นที่ที่ถูกจัดไว้ให้ใช้เป็นพื้นที่รับน้ำก็อาจส่งผลต่อปัญหาการระบายน้ำในอนาคต หากมีการก่อสร้างโครงการเพิ่มมากขึ้น คือฝนตกแล้วระบายไม่ทัน น้ำท่วมขัง แล้วก็จะมาท่วมบ้านเราด้วย
4.10 การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐ เช่น การให้บริการไฟฟ้า ประปา หรือพื้นที่จัดเก็บขยะ ทั้งนี้เนื่องจากมีโครงการเป็นจำนวนไม่น้อยที่อยู่นอกเขตการให้บริการของการประปานครหลวง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขออนุญาตขุดเจาะน้ำบาดาลขึ้นมาใช้ในโครงการ ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า ในกรณีเช่นนี้ ค่าน้ำจะจัดเก็บอย่างไร และใครเป็นผู้ดูแลดำเนินการ

5. เลือกตำแหน่งบ้านหรือห้องในโครงการ
เมื่อตัดสินใจเลือกโครงการใดได้แล้ว ทีนี้มาเลือกตำแหน่งบ้านหรือห้องที่เราต้องการกัน ขนาดบ้านพร้อมที่ดิน หรือห้องที่เราเลือก มันไม่ได้มีหลังเดียว มีเป็นร้อยๆหลัง จะเลือกแถวไหนด้านไหน ก็ดูความใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกไว้ก่อน เลือกทิศทางบ้าน ถนนมีบ้าน 2 ฝั่งบ้านก็ต้องหันไปทิศใดทิศหนึ่งเสมอ โครงการคงไม่สามารถสร้างบ้านทุกหลังให้มีฮวงจุ้ยดีเหมือนกันหมด ถ้าเราเลือกได้ หรือได้เลือกก่อนคนอื่น ต้องเลือกหน้าบ้านหันไปทางทิศใต้ก่อนเพื่อน ดีที่สุด ถ้าไม่ได้ก็ทิศเหนือและทิศตะวันออก พยายามหลีกเลี่ยงทิศตะวันตก หลีกเลี่ยงบ้านที่ตรงทางแยกทางเลี้ยว บ้านที่อยู่กลางๆโครงการก็ดี มีความปลอดภัยมากกว่าบ้านที่อยู่ติดรั้วด้านนอก หรือบ้านที่อยู่หลังสุดท้าย บ้านกันทาวน์เฮ้าส์จะใช้หลักเดียวกัน แต่ทาวน์เฮ้าส์นี่เลือกทิศเหนือใต้เท่านั้น ตะวันออกกับตะวันตก ไม่ควรเลือก เพราะเป็นบ้านแถวด้านข้างติดกันเราเปิดประตูหน้าต่างได้เพียง 2 ด้านเท่านั้น (เปิดรับลม ไม่รับแดด) ส่วนคอนโดฯนั้น เป็นตึกสูงมีชั้นให้เลือกหลายชั้น จะชอบอยู่สูงหรือเตี้ย มีข้อดีข้อเสียต่างกัน อยู่เตี้ยอาจจะปลอดภัยกว่าในแง่ของทางหนีทีไล่ เช่นเวลาลิฟท์เสีย ไฟไหม้ จะวิ่งได้ไวกว่า ส่วนอยู่สูงนี่วิวจะสวย อากาศจะดี เสียงไม่ดัง สำคัญเรื่องทิศเหมือนกัน แต่ไม่ได้ดูที่หน้าบ้านหรือหน้าประตู เพราะภายในเป็นทางเดินร่วม ในอาคารไม่ค่อยมีปัญหาอะไร แต่ใกล้ลิฟท์เกินไปอาจไม่ค่อยสงบนัก เรื่องทิศนี่สำคัญที่ระเบียงด้านหลังมากกว่า ที่ห้องของเราหันไปทิศไหน ต้องหลีกเลี่ยงทิศตะวันตกไว้เลย เพราะแดดจะร้อนมากๆ ตึกสูงมันไม่มีอะไรบังแดด แดดจะส่องเข้าห้องจนกว่าพระอาทิตย์ตกนั่นแหละ ห้องเราก็จะร้อนระอุไปทั้งคืน เปิดแอร์ก็เปลืองไฟ แต่ถ้าห้องเราหันไปทางทิศเหนือจะดีที่สุด เปิดประตูรับลมชมวิวได้ทั้งวัน ไม่ต้องกลัวแดดเลย เพราะทิศนี้พระอาทิตย์ไม่ส่องเข้าบ้านเด็ดขาด รับรองได้

6. เลือกแบบบ้าน
ก่อนอื่น ขอให้กำหนดเรื่องของขนาดของบ้านไว้เป็นหลัก ว่าจะเอาใหญ่เล็กแค่ไหน โดยดูประโยชน์ใช้สอย จำนวนห้องต่างๆตามความต้องการ ให้มีครบถ้วน การจัดวางห้องต่างๆถูกหลัก การระบายอากาศ และการกันแดดฝน ซึ่งปัจจัยพวกนี้แบบบ้านบางแบบจะไม่เอื้ออำนวย มีแต่ความสวยหรือเท่ห์อย่างเดียว จะเข้าข่ายสวยแต่รูป จูบไม่หอม เมื่อมีโจทย์ที่แน่นอน ความยุ่งยากสับสนในการเลือกแบบก็ไม่มี แบบบ้านปัจจุบัน ก็ไม่ถึงกับจะเลือกยากนัก เนื่องจากโครงการต่างๆ จะมีรูปแบบหรือแนวโน้มในการสร้างที่คล้ายๆกัน โดยตามแบบของโครงการใหญ่ๆเป็นหลัก ไม่ฉีกแนวกันมากนัก คือแบบลักษณะของทรงสเปนหรือเมดิเตอร์เรเนียนจะมากที่สุด เหมือนกันไปหมดทั่วประเทศก็ว่าได้ อันดับสองตอนนี้เรียกว่า กำลังอินเทรนด์คือแนวธรรมชาติแบบโมเดิร์น หรือคล้ายๆเป็นสปานั่นแหละ ส่วนแบบอื่นๆ ก็มีบ้างประปราย แนวพวกไทยๆนี่เคยมีทำกันบ้างแต่ก็ไม่ค่อยได้รับความนิยมเท่าที่ควร ก็ค่อยเลิกทำกันไป

ข้อนี้เป็นเรื่องของรสนิยม ความชอบ ต้องเลือกให้ถูกใจตัวเอง หรือเลือกแบบที่ไม่หวือหวา โมเดิร์นมากนัก เพราะบางแบบจะล้าสมัยเร็วแล้วจะดูเชยไปก่อนเพื่อน คล้ายๆกับเลือกซื้อรถแหละครับ ทางที่ดีควรเลือกแบบกลางๆ คือร่วมสมัยจะเหมาะกว่าเพื่อน จะไม่ดูล้าสมัย และอยู่ได้นาน

7. การกำหนดที่ตั้ง
ถ้าเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือคอนโดฯ ก็ข้ามข้อนี้ไปได้เลยครับ เพราะไม่มีให้เลือก แต่ถ้าเป็นประเภทบ้าน บางโครงการเราจะซื้อที่กว้างหน่อย หรือซื้อที่เพิ่มได้ การวางตัวบ้านก็จะสามารถเลือกตำแหน่งได้ ถ้าเป็นบ้าเนื้อที่เล็กๆเขาจะวางเกือบชิดกันหมด ก็ไม่ต้องเลือกเลย ขยับไม่ได้ละครับ ถ้าคุณมีโอกาสเลือก ก็อย่าตั้งตัวบ้านอยู่กลางที่ดิน พยายามให้ชิดด้านหลังและด้านข้าง ด้านใดด้านหนึ่ง จะทำให้ที่ดินส่วนที่เหลือกว้างขวาง และใช้งานได้เต็มที่ จะทำสวนหรือจะต่อเติมห้องในอนาคตก็พอได้ ส่วนจะชิดซ้ายหรือขวานั้นให้ดูช่องว่างของบ้านแถวอื่นด้วย กะวางตำแหน่งให้สลับอยู่ในส่วนที่ว่างจะได้ไม่บังลมกัน

8. การเลือกใช้วัสดุและตรวจสอบการก่อสร้าง
ถ้าคุณจองซื้อบ้านแบบซื้อก่อนสร้าง ก็จะมีโอกาสเลือกวัสดุและสีสันต่างๆของวัสดุตกแต่งภายในด้วย ซึ่งเราจะไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอีก แต่ถ้ามีการแก้ไข ยกเลิก ต่อเติม ละก็ เตรียมควักกระเป๋าเพิ่มได้เลย เวลาเรายกเลิกรายการเดิมเขาจะหักเงินให้เราน้อย แต่ถ้าคุณขอให้ทำอะไรเพิ่มเขาจะคิดค่าใช้จ่ายสูง ฐานตัวเลขมันต่างกัน แต่เกือบทุกโครงการก็จะเป็นแบบนี้
โครงการส่วนใหญ่ เขาไม่ได้สร้างเอง ไม่มีผู้รับเหมาของโครงการโดยตรง เขาจะจ้างผู้รับเหมาย่อยอีกทีหนึ่ง บางโครงการมีผู้รับเหมาย่อย หลายๆราย อยู่ในโครงการเดียวกัน เพื่อให้ก่อสร้างได้เร็วและพร้อมกัน ดังนั้นการแก้ไขต่างๆจึงจะสร้างความยุ่งยากในระบบงาน ถ้าหลีกเลี่ยงได้ก็ดี งานก็ไม่สะดุดด้วย เช่นถ้าคุณเลือกแบบบ้านหลังหนึ่งไว้แล้ว เกิดอยากได้ห้องเพิ่มอีกห้องหนึ่ง การต่อเติมห้องเพียงห้องเดียว จะไปคิดค่าก่อสร้างตามตารางเมตรไม่ได้ มันจะแพงกว่ามาก เพราะเขาจะต้องแก้แบบเขียนแบบใหม่ให้เราคนเดียว ยิ่งถ้ามาตอกเข็มกันภายหลังด้วย ยิ่งจะแพงไปใหญ่ เผลอๆ เราเลือกบ้านหลังใหญ่ขึ้น อาจจะถูกกว่าเสียด้วยซ้ำ
ระหว่างการก่อสร้าง ถึงแม้โครงการจะมีผู้ควบคุมงาน ตรวจสอบแทนเรา เราก็ควรเข้าไปดูความคืบหน้า และการก่อสร้างด้วย เป็นระยะๆไปพร้อมกับการจ่ายเงินงวด ให้เป็นไปตามสัญญา ส่วนมากเราจะเสียเปรียบ คือสร้างช้ากว่ากำหนด แต่เก็บเงินตรงงวด ที่ให้เข้าไปดูเพราะเราจะได้เริ่มเรียนรู้เกี่ยวกับบ้านของเราไปตั้งแต่ต้น ถ้ามีอะไรผิดพลาด หรืออยากแก้ไขจริงๆ จะได้ทำได้ทันหรือเสียค่าใช้จ่ายน้อย เช่นถ้าคุณไม่อยากได้ผนังบางส่วน เพราะห้องจะกว้างขึ้น ถ้าเขายังไม่ก่ออิฐขึ้นมา คุณก็ขอยกเลิกได้เลย อาจหักค่าใช้จ่ายได้ แต่ถ้าเขาก่อผนัง ฉาบปูนเสร็จแล้ว คุณขอให้เขาทุบทิ้ง ทีนี้เสียเงินสองต่อเลย ทั้งค่าก่อและค่าทุบ อย่างนี้เป็นต้น การวางระบบต่างๆเช่นน้ำ ไฟ ถ้าได้เห็นการวางแนว การก่อสร้างไว้แต่ต้น ต่อไปเมื่อเกิดปัญหาทีหลัง ก็พอจะรู้ว่าอะไรอยู่ตรงไหน จะแก้ไขก็จะทำได้ง่าย

9. ข้อมูลทางราชการ
เมื่อพิจารณาเรื่องของตัวบ้านรอบคอบดีแล้ว ควรดูเรื่องส่วนรวมด้วย เช่น แนวเวนคืน โครงข่ายสาธารณูปโภค-สาธารณูปการที่มีอยู่ และจะเกิดขึ้นในอนาคตข้อมูลบางอย่างจะมีประโยชน์ต่อการอยู่อาศัย เช่น การก่อสร้างทางด่วน การตัดถนน เป็นต้น จะเสริมความพร้อมและความสะดวกให้บ้านของคุณมากขึ้นไปอีก ถ้าโชคดีก็จะทำให้ราคาบ้านของคุณสูงไปอีกหลายเท่าตัว

10. ตรวจสอบพื้นที่โดยรอบโครงการ ควรหาเวลาดูรอบๆโครงการด้วย เพื่อหลีกเลี่ยง
10.1 โครงการที่อยู่ในเขตผังเมืองประเภทพื้นที่อุตสาหกรรม โรงงานบางแห่งมีการดำเนินการเฉพาะในช่วงเวลากลางคืน ฉะนั้นเมื่อเข้าไปดูโครงการในตอนกลางวันก็อาจจะไม่ได้กลิ่น หรือควันอันเกิดจากการเดินเครื่องจักร จึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดทั้งสภาพโดยรอบบริเวณโครงการ ทั้งในช่วงเวลากลางวัน และในช่วงเวลากลางคืน เพื่อหลีกเลี่ยงเสียง และกลิ่นควันจากโรงงานอุตสาหกรรม
10.2 เขตพาณิชยกรรม หรือที่พักอาศัยหนาแน่นมาก เพราะพื้นที่เหล่านี้จะเป็นเขตที่มีผู้คนอยู่หนาแน่น และมีกิจกรรมต่างๆ มากมายที่ทำให้เกิดมลภาวะ ปัญหาการจราจร ฯลฯ ซึ่งเราจะหลีกเลี่ยงได้ก่อนถ้าได้ศึกษา อันนี้เป็นข้อเสีย ถ้าโชคไม่ดีก็ต้องย้ายบ้านหนี แถมขายขาดทุนเสียอีก ยกตัวอย่างที่เห็นชัดๆ เช่นที่สนามบินสุวรรณภูมิ เกิดมลภาวะทางเสียง พวกที่อยู่มานานแล้วก็เลี่ยงไม่ได้ แต่พวกที่มาทีหลังนี่ ไม่ได้ศึกษาเรื่องนี้ไว้ก่อน ทางขึ้นลงรันเวย์นี่เสียงมันดังแสบแก้วหูอยู่แล้ว พวกที่อยู่ดอนเมืองมาหลายสิบปีย่อมรู้ดี แต่สนามบินหนองงูเห่านี่กว่าจะสร้างได้ก็หลายสิบปี พวกที่ไปอยู่ทีหลังนี่คือขาดการศึกษาเรื่องผังเมือง ก็ต้องเดือดร้อนเป็นธรรมดา ถ้าศึกษาไว้ก่อนก็หลีกเลี่ยงได้ ไม่ต้องไปเดินขบวนให้เหนื่อย
10.3 ตรวจสอบไม่ให้โครงการอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป โดยเฉพาะเมรุ เพราะนอกจากจะเกิดสภาพและกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนา ศาสนสถานเหล่านี้จะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจรอีกด้วย
10.4 ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต เป็นปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น บ้านเราอาจต้องอยู่ไปชั่วชีวิต ดังนั้นชุมชนในอนาคตจะเป็นเช่นไร ย่อมส่งผลถึงเราเสมอ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้โดยพิจารณาจากวิธีการบริหารดูแลชุมชนในโครงการเก่า ที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต เช่นเปรียบเทียบโครงการที่ขายเฉพาะที่ดิน กับโครงการที่บังคับขายบ้านพร้อมที่ดิน โครงการที่ขายบ้านพร้อมที่ดิน จะเป็นระเบียบและมีความเจริญกว่า โครงการที่ขายเฉพาะที่ดิน เพราะบางโครงการผู้ซื้ออาจไม่ได้ตั้งใจจะไปอยู่จริง แต่มุ่งซื้อเก็งกำไร ที่ดินถ้าขายต่อไม่ได้ก็จะถูกทิ้งร้าง ไร้คนดูแล โครงการนั้นๆก็จะไม่เจริญ หรือไม่น่าดู หรือเจ้าของบ้าน สร้างบ้านกันตามใจชอบ ถ้ามีแต่บ้านสวยๆ ก็ดีไป แต่ถ้าไม่สวยก็จะทำให้มูลค่าที่ดินในโครงการนั้นตกต่ำไปด้วย

11. ศึกษาเส้นทางการเดินทาง และโครงข่ายการจราจร
11.1 เราควรศึกษาเส้นทางการเดินทาง ที่ผ่านตัวโครงการ เช่น ข้อมูลการเดินรถสาธารณะทั้งหลาย จำนวนสายเดินรถ ช่วงเวลาการให้บริการ โดยเฉพาะรถโดยสารประจำทางที่จำเป็นต้องใช้ประจำ หรือข้อมูลทางด่วน ถนนซอยต่างๆ ปริมาณการจราจร จุดที่มีปัญหา และเส้นทางลัด เป็นต้น
11.2 ใส่ใจกับการเดินทางในช่วงเวลาค่ำคืน คนในบ้านอาจมีเหตุสุดวิสัยทำให้ต้องเดินทางกลับหรือออกจากบ้านในช่วงเวลาค่ำคืน จึงควรพิจารณาความสะดวกในการเดินทางโดยเฉพาะการให้บริการของรถโดยสารสาธารณะรวมถึงควรพิจารณาลักษณะพื้นที่ว่าในช่วงเวลาค่ำคืนเปลี่ยวหรือไม่
11.3 เวลาในการเดินทางไปที่ทำงานและโรงเรียนลูก ทั้งเช้า และเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้า ช่วงเย็น และช่วงเวลาเร่งด่วน

12. วงเงินกู้จากสถาบันการเงิน
ในกรณีที่ยังไม่มีเงินสดเพียงพอ หรือต้องการสำรองเงินไว้บ้าง จะได้ไม่ติดขัด ทั้งนี้เครดิตการเงินของเราจะเป็นตัวชี้วัดว่าเราจะสามารถกู้ได้มากน้อยแค่ไหน เพื่อจะได้ทราบระดับราคาบ้านที่จะสามารถซื้อได้ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้ที่ฝ่ายให้บริการสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ หรือตามเว็บไซต์ที่ให้บริการข้อมูลด้านที่อยู่อาศัยก็มีให้บริการแล้ว สะดวกกว่าแต่ก่อนมาก ซึ่งโดยปกติสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ประมาณ 25-30 เท่าของอัตราเงินเดือนผู้กู้ (ขอแนะนำว่าควรให้ข้อมูลรายได้ตามจริง สถาบันการเงินเขามีประสบการณ์ในเรื่องนี้ดี เขาจะคำนวณความเหมาะสมให้เรา ได้รับเงินกู้ตามความสามารถของเราที่แท้จริง จะไม่เสี่ยงต่ออุบัติเหตุทางการเงิน เพราะถ้าคุณให้ข้อมูลรายได้มากกว่าความเป็นจริงแล้ว ต่อไปหากเกิดติดขัดแล้วคุณจะไม่สามารถหาเงินชำระงวดได้พอ จะกลายเป็น NPL ไป เหนื่อยทั้งกาย เหนื่อยทั้งใจ เรามีความสามารถแค่ไหน เอาแค่นั้นพอ อย่าทำเกินตัว ถ้าไม่ได้ก็ต้องอดใจรอ อย่าเพิ่งรีบสร้างหนี้)

ในกรณีที่ผู้ซื้อมีผู้กู้ร่วมด้วยอัตราส่วนเพิ่มของวงเงินกู้ ก็จะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเดือนของผู้กู้ร่วม ทั้งนี้สถาบันการเงินอาจจะพิจารณาปล่อยกู้เกินกว่าวงเงินขั้นต่ำที่กำหนด โดยพิจารณาจากปัจจัยอื่นๆ ประกอบ เช่น อาชีพ ความมั่นคง ความก้าวหน้า ความสามารถในการผ่อนชำระ อาชีพเสริมที่รู้แหล่งที่มาของรายได้ เป็นต้น
12.1 เมื่อได้เครดิตให้กู้ยืมได้แล้ว ควรคิดวิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระด้วย ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงิน ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพ ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น

คำแนะนำเหล่านี้ ถือว่ายังเป็นเพียงข้อมูลกว้างๆเท่านั้น แต่ก็น่าจะมีประโยชน์บ้าง สำหรับผู้ที่ไม่เคยมีประสบการณ์มาก่อนเลย อย่าเพิ่งท้อแท้เมื่ออ่านจบ เพราะก็มากพอที่จะใช้เป็นแนวทางได้ แต่คุณต้องไปหาประสบการณ์เอาจากของจริง และก็ขอให้ได้ที่อยู่ ที่ถูกใจในที่สุด ต้องอดทนและใจเย็น อย่ารีบร้อน คนส่วนมากรีบซื้อ รีบสร้าง เพราะไม่อยากมีภาระนาน คิดว่าเสียเวลาทำมาหากิน แต่บ้านของเราคงไม่มีโอกาสเปลี่ยนได้บ่อยๆ เหมือนเปลี่ยนรถ หรือเปลี่ยนอย่างอื่น ต้องอยู่ไปนานเป็นสิบๆปีขึ้นไป เสียเวลาตอนนี้แค่เป็นปีก็ไม่ช้าไปหรอกครับ สร้างเสร็จแล้วไม่ได้ดังใจ ก็แก้ไขลำบาก เสียเวลา และเสียเงินเยอะกว่าเดิมเสียอีก สร้างบ้านเสร็จเร็ว กับสร้างบ้านเสร็จช้า