คนต่างด้าวให้ลูกถือที่ดินแทน ให้ถอนชื่อได้

บุญลอง นรจิตต์ boonlong@thai.com
วันนี้ผมขอนำเรื่องนิยายไทย ที่เกิดขึ้นจริงมานำเสนอ เป็นอุทาหรณ์กับทั้งสองฝ่ายให้คิดดีๆ ก่อนตัดสินใจให้ถือที่ดินแทน หรือการมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดไม่ได้หมายความว่าจะได้กรรมสิทธิ์จนคิดคดโกงเขา แม้จะเป็นพ่อบังเกิดเกล้าก็ตาม

เรื่องมีอยู่ว่า พ่อเป็นคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเองไม่ได้ เลยให้ลูกชายถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทน ต่อมาลูกเกิดประพฤติเนรคุณทำให้พ่อเสียใจ พ่อจึงฟ้องให้ถอนชื่อออกจากโฉนดที่ดิน ศาลวินิจฉัยว่าแค่ให้ถือแทนเท่านั้น กรรมสิทธิ์ยังเป็นของพ่ออยู่ เมื่อไม่อยากให้ถือกรรมสิทธิ์ก็เพิกถอนชื่อออกจากโฉนดที่ดินได้ ข้อเท็จจริงเป็นดังนี้ครับ

“โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวกับผู้มีชื่อในราคา 1,750,000 บาท แต่เนื่องจากโจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้ โจทก์จึงให้จำเลยซึ่งเป็นบุตรของโจทก์เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน ต่อมาโจทก์ได้ให้บุตรอีก 2 คน มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยด้วย เมื่อวันที่ 25 สิงหาคม 2542 จำเลยได้ใช้ตะขอเหล็กตีทำร้ายโจทก์ได้รับอันตรายแก่กาย

โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยมีชื่อในโฉนดที่ดินพิพาทอีกต่อไป จึงบอกกล่าวให้จำเลยไปดำเนินการถอนชื่อออก แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยไปดำเนินการถอนชื่อจำเลยออกจากโฉนดที่ดินในฉบับเจ้าของกรรมสิทธิ์และฉบับของสำนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ภายใน 30 วัน นับแต่มีคำพิพากษาถึงที่สุด หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา ศาลชั้นต้นยกฟ้อง(อาจเพราะโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าว ถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้) ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชนะคดีตามที่ขอ จำเลยยื่นฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า " ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อเดือนพฤษภาคม 2517 โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมตึกแถวซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวกับผู้มีชื่อ ในราคา 1,750,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท โจทก์ได้ให้บุตรของโจทก์คนหนึ่งและจำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทแทน หลังจากนั้นโจทก์ได้ให้บุตรโจทก์อีก 2 คน มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมเพิ่มอีกด้วย

ต่อมาจำเลยทำร้ายร่างกายโจทก์ โจทก์จึงให้จำเลยไปดำเนินการถอนชื่อจำเลยออกจากโฉนดที่ดินพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย คดีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 มิได้ห้ามเด็ดขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการ ซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น

ในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้คนต่างด้าวนั้น จัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีกรมที่ดิน มีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94

ดังนั้น แม้โจทก์จะได้ที่ดินพิพาทมาโดยไม่ชอบด้วยมาตรา 86 แต่การได้ที่ดินพิพาทมานั้นก็มิใช่ว่าจะไม่มีผลใดๆ เสียเลย เพราะโจทก์ก็ยังมีสิทธิได้รับผลตามมาตรา 94 ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทนั้นได้ จึงต้องถือว่าตราบใดที่ยังไม่ได้จำหน่ายที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทก็ยังเป็นของโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุตรคนอื่นๆ ของโจทก์ในโฉนดที่พิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป โจทก์ก็ย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยไปดำเนินการถอนชื่อจำเลยออกจากโฉนดที่ดินพิพาทได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"

สรุปคดีนี้ศาลบังคับให้จำเลยไปถอนชื่อออกจากโฉนด หากไม่ไปดำเนินการ ก็ให้ใช้คำพิพากษาของศาลไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เปลี่ยนแปลงโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ ส่วนเรื่องการให้จำหน่ายออกไปตามกฎหมายที่ดินเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก

เรื่องนี้ไม่ใช่การเรียกคืนเพราะเหตุผู้รับการให้ประพฤติเนรคุณ ตามกฎหมายเรื่องให้ ซึ่งเป็นการให้โอนกรรมสิทธิ์ไปเลย แต่เป็นเรื่องให้ตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทน การตั้งเรื่องของทนายโจทก์จึงถูกต้องตั้งแต่ต้น หากทนายโจทก์ตั้งเรื่องเป็นการเพิกถอนการให้ แสดงว่ากรรมสิทธิ์ได้โอนไปเป็นของลูกแล้ว การตั้งเรื่องฟ้องร้องเป็นปัญหาสำคัญนะครับ ใช้ทนายความก็ควรมีความรู้จะได้ผลของงานดีกว่าทนายที่ไหนก็ได้นะครับ

ปัญหาเรื่องการถือกรรมสิทธิ์แทนเพราะเป็นคนต่างด้าวไม่อาจถือกรรมสิทธิ์เองมีมาก เป็นปัญหาที่มีคนสอบถามผมบ่อยๆ แต่เมื่อมีผลของคำพิพากษานี้แล้ว อย่าได้คิดว่าเป็นช่องทางนะครับ เพราะผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนถ้าไม่สุจริตนำที่ดินไปขายต่อให้บุคคลภายนอกที่เขาไม่รู้เรื่องด้วย

กรรมสิทธิ์ย่อมโอนไปเป็นของบุคคลภายนอก เพิกถอนไม่ได้ กฎหมายคุ้มครองบุคคลภายนอกผู้สุจริต เจ้าของที่แท้จริงก็จะต้องไปฟ้องเรียกค่าเสียหายกับตัวแทนที่ถือกรรมสิทธิ์อีกต่อหนึ่ง ทำอะไรให้ตรงไปตรงมาน่ะดีที่สุดนะครับ

อย่าคิดว่ากฎหมายมีช่องโหว่ ความจริงคนนั่นหละครับพยายามหาทางออกอยู่ตลอด และหาประโยชน์เข้าตนเมื่อมีโอกาส มันไม่ดีนะครับ สวัสดี

*****************************

"ในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้คนต่างด้าวนั้น จัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีกรมที่ดิน มีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94"