ซื้อบ้านมือสอง ต้องรอบรู้-ฉลาดเลือก

ซื้อรถยนต์มือสองที่ผู้ซื้อต้องมีความรู้ความเข้าใจ มีหลักในการคิดและตัดสินใจซื้ออย่างรอบคอบ

ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองมีทั้งที่ขายผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้า จากการเสนอขายของสถาบันการเงิน (สินทรัพย์รอการขาย หรือ NPA) เสนอขายโดยวิธีการจัดประมูล รวมทั้งบ้านมือสองที่ประกาศขายผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ จากผู้ขายโดยตรง

จุดเด่นของบ้านมือสอง

1.ทำเลที่ตั้ง บ้านมือสองมีให้เลือกหลากหลายทำเล โดยเฉพาะย่านใจกลางเมือง ที่มีความเจริญ เป็นแหล่งชุมชน มีสิ่งอำนวยความสะดวกรายรอบ ซึ่งโครงการใหม่มีน้อยมาก หรือถ้ามีราคาก็สูงจนเกินไป

2.ราคาจะถูกกว่าบ้านใหม่

3.สามารถเห็นบ้านที่จะซื้อ ได้เห็นสภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้าน ก่อนตัดสินใจซื้อ

4.สามารถเจรจาต่อรองราคากับผู้ขายได้

5.บ้านมือสองเป็นบ้านที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว จึงมั่นใจได้ว่าได้บ้านแน่ๆ นอกจากนี้บางหลังอาจ สามารถหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้ทันที

แหล่งขายบ้านมือสอง

1.บ้านมือสองที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน

จุดเด่น คือ สถาบันการเงินเจ้าของทรัพย์มักจะให้เงื่อนไขที่ดีสำหรับผู้ซื้อ ทั้งเรื่องของสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ย และสินเชื่อเพื่อการตกแต่งซ่อมแซมบ้าน เป็นต้น

ข้อด้อย สภาพบ้านอาจทรุดโทรม

2.บ้านมือสองที่ขายผ่านทางบริษัทตัวแทนนายหน้า

จุดเด่น โบรกเกอร์จะมีการทำการตลาดผ่านสื่อต่างๆ ทำให้เป็นที่รับรู้ได้ง่าย หรืออาจปรับปรุงซ่อมแซมเพื่อให้สินค้ามีความน่าสนใจ ซื้อขายคล่องมือ และช่วยอำนวยความสะดวกในการจัดการต่างๆ

ข้อด้อย ต้นทุนค่าดำเนินการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

3.บ้านมือสองที่ประกาศขายผ่านสื่อสิ่งพิมพ์จากผู้ขายโดยตรง

จุดเด่น ได้เจรจาซื้อขายกับเจ้าของโดยตรง การต่อรองราคาหรือการตัดสินใจซื้อขายทำได้รวดเร็วกว่า ราคาซื้อขายอาจไม่สูงมากนัก

ข้อด้อย เจ้าของบ้านหรือผู้ขายมักไม่ค่อยโฆษณาเผยแพร่ข้อมูล การเข้าถึงบ้านที่ขายจึงอาจยาก และผู้ซื้อ-ผู้ขายจะต้องติดต่อทำธุรกรรมต่างๆ ด้วยตนเอง

ข้อแนะนำในการเลือกซื้อบ้านมือสอง

การเลือกซื้อบ้านมือสองที่ดีนั้น จะเน้นเลือกหาบ้านที่มีคุณสมบัติ 3 ประการที่ประสานกัน คือ ทำเลต้องเด่น เพื่อนบ้านต้องดี และราคาต้องถูก

-ดูทำเล เน้นพื้นที่ในย่านที่กำลังมีการปรับปรุงให้ดีขึ้น

-สำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้าน

-สภาพบ้านเก่า เป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ ให้สำรวจ และประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเอง

-เลือกซื้อบ้านที่ดูไม่ดี แต่ปรับปรุงให้ดูดีได้

-ซื้อบ้านที่ราคาค่าเช่าต่ำกว่าราคาค่าเช่าในท้องตลาด เพราะสามารถเพิ่มค่าเช่าได้

-เลือกซื้อบ้านที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด

-สอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้าน

-ตรวจข้อมูลเกี่ยวกับการจำนองเดิมกับสถาบันการเงิน รวมถึงภาระผูกพัน และสัญญาเช่าเดิมที่มีกับผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน

-ต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนและภาษีให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับภาระ

-เปรียบเทียบกับราคาประเมินบ้านที่มีอยู่แล้ว เช่น ราคาซื้อขายบ้านที่คล้ายคลึงกันในบริเวณใกล้เคียง ราคาประเมินของกรมที่ดิน ของธนาคาร และบริษัทประเมิน

-ต่อรองราคาให้ได้ราคาต่ำที่สุด

-ตรวจสอบ และขอหลักฐานเก่าๆ เอาไว้ เพราะจะมีผลในการบังคับให้เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามข้อตกลงหรือสัญญาที่เคยระบุไว้

-การใช้บริการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นกลยุทธ์สำคัญ เพราะเป็นช่องทางที่ทำให้มีบ้านมือสองมาให้เลือกมากขึ้น และยังมีโอกาสได้รับคำแนะนำและการช่วยเหลือในด้านต่างๆ เช่น การพาไปดูบ้าน ติดต่อสถาบันการเงิน หาราคาประเมิน

ข้อควรพิจารณาในการเลือกทำเลบ้านมือสอง

ควรเลือกทำเลที่เดินทางได้สะดวก คล่องตัว หรือมีทางเลือกในการเดินทางได้หลากหลายรูปแบบ, หลีกเลี่ยงเลือกบ้านที่อยู่ใกล้กับถนนเมนของโครงการ จุดตัดกับแยกต่างๆ ซึ่งรถที่ผ่านไปมาจะส่งเสียงดังตลอดเวลา, ไม่ควรเลือกทำเลซอยตันไม่มีที่กลับรถหรือซอยแคบ การเข้าออกไม่สะดวก, หลีกเลี่ยงอยู่ใกล้กับร้านค้า ร้านอาหาร ที่อาจจะมีผลกระทบในเรื่องที่จอดรถ หรือความสงบสุข, พยายามห่างไกลจุดทิ้งขยะของหมู่บ้านหรือบ่อบำบัดน้ำเสีย

แนะเทคนิค...ไปดูบ้านก่อนซื้อ

1.ตัวโครงสร้างของบ้านจะต้องไม่มีรอยร้าวหรือทรุดของตัวเสา หรือคานรับน้ำหนัก 2.ระบบไฟฟ้า ประปา และการระบายน้ำ 3.พื้น ฝ้า สีภายใน/นอก สวนหย่อม

4.ถ้าเป็นบ้านที่มีมูลค่าสูงๆ ควรพาวิศวกร ผู้รับเหมา สถาปนิก มัณฑนากร นักจัดสวนเข้าไปตีราคา เพื่อจะได้ทราบว่าจะต้องจ่ายเพิ่มอีกเท่าไร

5.ถ้าเชื่อถือในเรื่องของฮวงจุ้ย ก็ควรพาซินแสไปดูบ้านด้วย

6.ไปสำรวจบ้านให้บ่อยที่สุด พร้อมกับสามี/ภรรยา ลูกๆ และทุกคนที่จะไปอยู่บ้านหลังนั้น เพื่อให้บ้านหลังนี้เป็นวิมานสำหรับทุกคน

7.สำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้านโดยรอบ ว่าเหมาะสำหรับการอยู่อาศัย หรือตรงกับความต้องการของผู้ซื้อหรือไม่

วิธีหาราคาที่เหมาะสมซื้อ

1.ตรวจสอบราคาประเมินจากสำนักงานที่ดิน

2.ตรวจสอบราคาซื้อขายที่ดินในโครงการหรือในละแวกใกล้เคียงกัน

3.ราคาค่าก่อสร้างของสิ่งปลูกสร้างหรือตัวบ้าน

- ค่าธรรมเนียมการซื้อขายบ้านมือสอง

1.ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมิน และค่าอากรคิดในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย

2.ภาษีเงินได้ ซึ่งจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับเวลาที่ท่านเจ้าของบ้านถือครองทรัพย์สินนั้น ยิ่งถือครองมานานก็ต้องยิ่งเสียภาษีมาก

3.ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขาย ตามธรรมเนียมที่นิยมปฏิบัติกัน ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบในหมวดภาษีทั้งหมด ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรเป็นเรื่องที่แล้วแต่จะตกลงกัน อาจจะร่วมรับฝ่ายละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับก็ได้

หมายเหตุ - จากหนังสือมหกรรมบ้านมือสอง

แห่งชาติ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)