สูตรลับ 12 ข้อบิ๊กแนเชอรัล พาร์ค "ซื้อ-สร้าง-ขาย" อสังหาฯให้มีกำไร

ในมุมมองของนักธุรกิจแวดวงเรียลเอสเตต "เสริมสิน" เปรียบเทียบธุรกิจอสังหาฯว่า เปรียบเสมือนเป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้หรือ asset คล้ายกับหุ้น หากหุ้นขึ้นก็ขายเพื่อทำกำไร ถ้ายังไม่ขึ้นก็เก็บไว้

"ประเด็นจึงอยู่ที่ว่าต้องหาคำตอบให้เจอว่า ทำธุรกิจเพื่ออะไร เป้าหมายสูงสุดคืออะไร ซึ่งในระบอบทุนนิยม เป้าหมายจริงๆ ก็คือการทำกำไรหรือสร้างผลตอบแทน"

การทำธุรกิจอสังหาฯ จึงอาจไม่จำเป็นต้องเป็นบริษัทที่มีทรัพย์สินมากๆ หรือเป็นบริษัทที่ใหญ่ที่สุด สิ่งสำคัญอยู่ที่การสร้างผลกำไรได้สม่ำเสมอ

ในฐานะที่ได้ติดตามความเคลื่อนไหวการซื้อขายและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ผ่านทางข่าวสาร วารสาร บทวิเคราะห์ รวมถึงได้อ่านหนังสือชื่อ "Maverick Real Estate Investing" ของ Steve Bergsman ซึ่งได้ตกผลึกความคิดจากประสบการณ์จริงของนักธุรกิจอสังหาฯระดับโลกที่ประสบความสำเร็จ จนกลายมาเป็นกลยุทธ์หรือกฎในการลงทุนอสังหาฯ 12 ข้อ

กฎข้อที่ 1 "ต้องได้ข้อตกลงที่ดี" ในธุรกิจอสังหาฯสิ่งสำคัญคือการมีดีลที่ดี ซึ่งมาจากการมีความรู้จริงในภาวะตลาดทั้งหมด โดยเทคนิคที่จะช่วยให้ได้ข้อตกลงที่ดีคือ

1. ความอดทน ถือเป็นหัวใจสำคัญที่สุด ผู้ซื้อที่แสดงความอยากได้จนเกินงามทำให้เสียเปรียบผู้ขายอย่างสิ้นเชิง
2. ต้องมีความรู้ในอสังหาริมทรัพย์ "ความรู้คืออำนาจ" ขั้นตอนแรกที่สำคัญที่สุดในการเจรจาต่อรองคือ ความเข้าใจตลาด วิจัยตลาด ศึกษาอสังหาฯอย่างละเอียด
3. ต้องเตรียมวางแผนล่วงหน้าแต่ต้องพร้อมยืดหยุ่น นักลงทุนอสังหาฯที่ประสบความสำเร็จระดับโลก อาศัยความยืดหยุ่นเป็นเครื่องป้องกันตัว ไม่กลัวที่จะต้องยกเลิกการตกลง และ 4) ต้องคอยมองหาโอกาสพิเศษ

"การมีดีลที่ดี สิ่งสำคัญคือ ความรู้-คอนเน็กชั่นต้องมีพร้อม และแผนการลงทุนต้องยืดหยุ่นได้หากมีปัจจัยภายนอกเข้ามากระทบ"

กฎข้อที่ 2 "ต้องเข้าใจวงจรธุรกิจ" เมื่อถึง "ขาลงต้องซื้อ ขึ้นต้องขาย" เมื่อ "คนอื่นกล้าต้องกลัว คนอื่นกลัวต้องกล้า" โดยในช่วงเกิดเหตุการณ์ 9-11 ตอนนั้นมีกองทุนอสังหาฯที่ตุนเงินไว้ และเป็นวันที่เกิดการซื้อขายอสังหาฯเกิดขึ้นเยอะมาก

เทคนิคที่จะช่วยให้หลุดจากพันธนาการขาลงของตลาดอสังหาฯ คือ

1. ต้องเข้าใจว่าอยู่ในช่วงใดของวงจร
2. ต้องปรับโครงสร้างให้เหมาะสมในช่วงขาลง 
3. ควรซื้อในขณะที่เงินหดหายในตลาด และ
4. ต้องเตรียมเก็บเงินทุนให้มากเข้าไว้ เพื่อให้บริษัทลงทุนสวนกระแสได้ตามต้องการ

กฎข้อที่ 3 "ต้องใช้เงินของคนอื่น" การลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้เงินมาก โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ มีความเป็นไปได้ที่เงินจะไม่ได้มาจากคุณคนเดียว แต่มาจากนักลงทุนคนอื่น เงินกู้ธนาคาร หรือกองทุน

กฎข้อที่ 4 "กำหนดเป้าหมายกระแสเงินสด" เทคนิคที่ต้องคิดถึงอยู่เสมอคือ

1. ต้องเข้าใจแนวคิดกระแสเงินสด
2. กระแสเงินสดเป็นส่วนประกอบที่ขาดไม่ได้ในทุกข้อตกลง เพราะความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดที่พอเพียงอาจเป็นปัจจัยหลักที่จะล้มหรือผลักดันความสำเร็จ
3. อย่าเล่นกับกระแสเงินสด การระดมทุนโดยยึดกระแสเงินสดเป็นหลักในการกู้ยืมเป็นสิ่งที่เสี่ยงอย่างมาก เพราะเมื่อใดที่วงจรธุรกิจอสังหาฯเข้าสู่ช่วงขาลง จะทำให้ต้องแบกรับภาระหนี้สินท่วมเกินตัว และ 
4. ต้องคำนึงถึงกระแสเงินสดตลอดเวลา

กฎข้อที่ 5 "เดินตามแผนอย่างแน่วแน่" ถือเป็นหัวใจสำคัญ ความขยันอาจไม่มีประโยชน์หากไม่มีเป้าหมายหรือแผนการดำเนินงาน

กฎข้อที่ 6 "หาทำเลที่เหมาะสม" เพราะทำเลคือสิ่งสำคัญ แต่ไม่จำเป็นเสมอไปว่าทำเลไม่ดีจะทำเงินไม่ได้ เพราะอสังหาฯแต่ละประเภทมีความแตกต่างในตัวเอง

กฎข้อที่ 7 "หาประโยชน์จากวิกฤต" ในช่วงที่ธุรกิจอสังหาฯประสบภาวะตกต่ำคืออาหารชั้นเลิศสำหรับนักลงทุนที่มองเห็นโอกาส

กฎข้อที่ 8 "เสี่ยงอย่างมีชั้นเชิง" นักลงทุนอสังหาฯที่ดีจะรู้ว่าทำอย่างไรให้ความเสี่ยงที่ต้องเผชิญบรรเทาลง แนวคิดสำคัญคือ 

1. ต้องคาดการณ์ไปข้างหน้า ควรคำนึงว่าการลงทุนจะมีผลลัพธ์เป็นอย่างไรในวันข้างหน้า
2. การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่สามารถสร้างมูลค่าให้พื้นที่และชุมชนรอบข้าง
3. ควรจัดการเรื่องเงินแบบอนุรักษนิยมเพื่อลดความเสี่ยง และ 
4. การพนันครั้งใหญ่อาจได้ผลลัพธ์เป็นเงินก้อนใหญ่เช่นเดียวกัน เพราะในการลงทุน "ผลตอบแทน" และ "ความเสี่ยง"เป็นของคู่กัน

กฎข้อที่ 9 "จ้างผู้บริหารที่เจนจัด" เพราะการได้ครอบครองอสังหาฯเป็นเพียงจุดเริ่มต้น แต่ถ้าบริหารจัดการถ้าไม่ดีก็พังพินาศได้ หลักการคือ

1. ต้องให้ความสนใจต่อความต้องการของผู้เช่าก่อน เพราะการใส่ใจในความต้องการผู้เช่าที่มีอยู่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยดึงดูมากขึ้นในสายตาผู้เช่ารายใหม่ 
2. ทำขั้นตอนการทำงานให้มีมาตรฐานและสร้างระบบการรายงานข้อมูล

กฎข้อที่ 10 "หาที่ปรึกษาภาษีมืออาชีพ"

1. ควรพิจารณาหาที่ปรึกษาภายในบริษัท ทนายเป็นส่วนแรกของทีมงานมืออาชีพที่ขาดไม่ได้ ที่สำคัญพอๆ กันคือนักบัญชี แต่สำหรับผู้ประกอบการรายเล็กควรจ้างที่ปรึกษามืออาชีพ 
2. เลือกใช้วิธีการที่ดีที่สุด แม้ว่ามันจะไม่ใช่ของคุณเอง และ 
3. เปลี่ยนกระบวนทัศน์ในการทำธุรกิจ "คาราทซ์" เป็นคนที่เปลี่ยนโมเดลการสร้างบ้าน โดยนำระบบคอมพิวเตอร์มาใช้ ทำให้กระบวนการสร้างบ้านดีขึ้น จากที่ผ่านมาการส่งมอบบ้านให้ทันกำหนดเวลาเป็นเรื่องที่ยากมาก

กฎข้อที่ 11 "ฝ่าด่านคำปฏิเสธ" จำไว้ว่าการตอบกลับที่เป็น "ลบ" เป็นแค่จุดเริ่มต้น เทคนิคคือ

1. ยกขบวนเครื่องมือเอาชนะคำปฏิเสธ โดยอาศัยข้อเสนอที่หนักแน่น การอดทนรอ ไปจนถึงการพึ่งพาทนาย 
2. เอาชนะความเป็นปรปักษ์ 
3. ใช้ความอดทน และ 
4. การห้ำหั่นกันเป็นเรื่องยาก เพราะวิธีการที่ดีที่สุดคือหลีกเลี่ยงการรุกเป้าหมายอย่างดุเดือดเกินไป

และกฎข้อที่ 12 "ขายหากเป็นประโยชน์" ซึ่งต้องแน่ใจได้ว่าการขายนั้นทำภายใต้เงื่อนไขที่ถูกต้อง บันทึกผลกำไรได้ เทคนิคคือ 

1. คิดถึงเรื่องขายในเวลาที่สดใส หมายความว่า "เวลาที่ดีที่สุดในการขาย คือเวลาที่คุณไม่มีความจำเป็นต้องขาย" หรือเมื่อไม่แรงกดดัน
2. ขายเมื่ออสังหาฯนั้นอยู่ในจุดสูงสุด 
3. พิจารณาข้อเสนอซื้อขายทุกอัน 
4. บางครั้งถ้าไม่ขายคุณก็จะเสียมันไป และ 
5. ถ้ามีปัญหาอาจคุ้มกว่าถ้าขายทิ้ง

ขณะที่สถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯช่วงครึ่งปีหลัง คิดว่าทุกคนคงต้องเตรียมพร้อม และเป็นธรรมดาเมื่อเศรษฐกิจไม่ดีทุกคนก็จะถือ "แคชโฟลว์" ไว้ในมือ ตุนเงินสดไว้ โดยเฉพาะบริษัทด้านการเงินและอสังหาฯต้องมีเงินสดเป็น "กันชน" ค่อนข้างเยอะ แต่ถ้ามองไปข้างหน้าโอกาสในการลงทุนก็ยังมี

"มีผู้เชี่ยวชาญระดับโลกบอกว่า ถ้าคุณจะยิงช้างตัวใหญ่วิ่งเร็ว หมายถึงทรัพย์ชิ้นใหญ่ โอกาสจะมาและผ่านไปเร็ว ถ้าคุณอยากได้มันก็ต้องใส่กระสุนรอไว้เลย"