ตรวจสอบการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
โดยทั่วไปผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบการรายนั้นๆ จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามท้องที่ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ อันเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค-สาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด อันเป็นการคุ้มครองผู้ซื้อในส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินได้จากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่
ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคาร
ตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา และโดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกัน
ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ
การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ การตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่น สอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต หรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
ขนาดและผังโครงการ
ว่ามีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย ปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน กำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่ง ว่าแต่ละขนาดโครงการควรมีพื้นที่เว้นว่าง และสาธารณูปโภค-สาธารณูปการอย่างไร ซึ่งเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ส่วนวิธีการจัดวางผังก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตเข้ามา ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบการวางผังที่เหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัย และดูไม่แออัดมากจนเกินไป
พื้นที่ที่ไม่มีน้ำท่วมขัง
หรือปรับระดับให้สูงกว่าถนนสาธารณะนอกโครงการ การตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังหรือไม่ ผู้ซื้ออาจสังเกตได้จากเสาไฟฟ้า หรือรั้วบ้านดั้งเดิมในบริเวณนั้น หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักปรากฏ รอยคราบน้ำหรือคราบตะไคร่น้ำ บริเวณเสาไฟฟ้าหรือรั้วบ้านให้สามารถสังเกตเห็นได้
ความจำเป็นในการใช้สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง
เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น สโมสรหรือสระว่ายน้ำนั้น ส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจากสาธารณูปการตามที่กฎหมายกำหนด แต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุนการดำเนินโครงการ เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร (ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อบ้านต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย
วิธีการผ่อนชำระให้เหมาะสมกับระดับรายได้และความสามารถในการผ่อนชำระ
ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงิน ว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพ ความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น
ภาระผูกพันของที่ดิน หรือโครงการที่มีต่อสถาบันการเงิน
ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะขอสินเชื่อในการดำเนินโครงการโดยนำที่ดินที่นำมาทำการจัดสรรเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เมื่อถึงระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินภาระผูกพันนี้ยังคงอยู่ หรือสามารถปลอด จำนองได้ทันที
ตรวจสอบการจดภาระจำยอมของถนนที่เข้าออกโครงการ
หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้
การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐ
เช่น การให้บริการไฟฟ้าประปา หรือพื้นที่จัดเก็บขยะ ทั้งนี้เนื่องจากมีโครงการเป็นจำนวนไม่น้อยที่อยู่นอกเขตการให้บริการของการประปานครหลวง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องขออนุญาตขุดเจาะน้ำบาดาลขึ้นมาใช้ในโครงการ ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่า ในกรณีเช่นนี้ค่าน้ำจะจัดเก็บอย่างไร และใครเป็นผู้ดูแลดำเนินการ
พื้นที่โดยรอบโครงการ
โรงงานบางแห่งมีการดำเนินการเฉพาะในช่วงเวลากลางคืน ฉะนั้นเมื่อเข้าไปดูโครงการในตอนกลางวันก็อาจจะไม่ได้กลิ่น หรือควันอันเกิดจากการเดินเครื่องจักร จึงควรตรวจสอบให้แน่ชัดทั้งสภาพโดยรอบบริเวณโครงการ ทั้งในช่วงเวลากลางวัน และในช่วงเวลากลางคืน เพื่อหลีกเลี่ยงเสียง และกลิ่นควันจากโรงงานอุตสาหกรรม
ตรวจสอบไม่ให้โครงการอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป
โดยเฉพาะเมรุเพราะนอกจากจะเกิดสภาพ และกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนา ศาสนสถานเหล่านี้จะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจร
ตรวจสอบว่าโครงการระบายน้ำลงพื้นที่ใด
หากไม่ใช่สำรองสาธารณะประโยชน์ หรือพื้นที่ที่ถูกจัดไว้ให้ใช้เป็นพื้นที่รับน้ำก็อาจส่งผลต่อปัญหาการระบายน้ำในอนาคตหากมีการก่อสร้างโครงการเพิ่มมากขึ้น
ใส่ใจกับการเดินทางในช่วงเวลาค่ำคืน
คนในบ้านอาจมีเหตุสุดวิสัยทำให้ต้องเดินทางกลับหรือออกจากบ้านในช่วงเวลาค่ำคืน จึงควรพิจารณาความสะดวกในการเดินทางโดยเฉพาะการให้บริการของรถโดยสารสาธารณะรวมถึงควรพิจารณาลักษณะพื้นที่ว่าในช่วงเวลาค่ำคืนเปลี่ยวหรือไม่เวลาในการเดินทางไปที่ทำงานและโรงเรียนลูก ทั้งเช้า และเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้า ช่วงเย็น และช่วงเวลาเร่งด่วน
ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต
มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้าน แต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคต ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบได้โดยพิจารณาจากวิธีการบริหารดูแลชุมชนในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการดำเนินการมาแล้วในอดีต
ที่มา : คู่มือ เลือกซื้อบ้าน
เขียนโดย : บัณฑิต จุลาสัย และยุวดี ศิริ
|
