อัตราดอกเบี้ยช่วงขาขึ้นขณะนี้กำลังกลายเป็นปัจจัยลบที่กระทบความเชื่อมั่นผู้บริโภคอย่างจัง เมื่อบวกเข้ากับปัญหาเงินเฟ้อและราคาน้ำมัน ก็ยิ่งทำให้คนที่ต้องการซื้อบ้านต้องคิดหนักก่อนตัดสินใจซื้อ ว่ากันว่า...อัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 1% จะมีผลทำให้ผู้บริโภคมีภาระผ่อนชำระค่างวดบ้านต่อเดือนเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 10-12% ยิ่งอัตราดอกเบี้ยทะยานสูงมากขึ้นเท่าใด อำนาจในการซื้อบ้านของผู้บริโภคยิ่งลดลงมากเท่านั้น แม้แต่ "กูรู" ในวงการอสังหาฯ ก็ยังยอมรับความจริงในข้อนี้ เพียงแต่ยังเชื่อมั่นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในปีนี้และปี 2549 ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง หากอัตราดอกเบี้ยไม่ปรับขึ้นในอัตราที่สูงจนเกินไปและรวดเร็วนัก "นพร สุนทรจิตต์เจริญ" กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา "อสังหา ริมทรัพย์-ทิศทางและแนวโน้มในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น" ซึ่งตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ร่วมกับสมาคมวิเคราะห์หลักทรัพย์จัดขึ้น เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2548 ที่ผ่านมาว่า ความต้องการซื้อบ้านของผู้บริโภคขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและฐานรายได้เป็นหลัก มากกว่าเรื่องของอัตราดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว และเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นไม่เกิน 2.5% จะไม่ทำให้ภาระในการผ่อนชำระค่าบ้านของผู้บริโภคที่ได้ยื่นกู้ไปก่อนหน้านี้เพิ่มขึ้นมากนัก ผลกระทบน่าจะตกอยู่กับผู้กู้รายใหม่มากกว่า โดยเฉพาะผู้กู้ซื้อบ้านระดับล่าง เพราะต้องมีภาระและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่ขยับขึ้นในช่วงที่ผ่านมา และเมื่อผู้บริโภคมีภาระเพิ่มขึ้นจะทำให้เกิดพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป โดยลูกค้าจะซื้อบ้านที่มีขนาดเล็กลง ผู้ประกอบการจึงต้องปรับตัวให้ทันต่อเหตุการณ์ โดยหันมาพัฒนาสินค้าที่เข้าถึงกำลังซื้อให้มากขึ้น "นพร" คาดการณ์ว่า ความต้องการตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2549 น่าจะมีการเติบโตไม่เกิน 10% เมื่อเทียบกับปี 2548 ขณะที่ซัพพลายใหม่ในปีหน้าคาดว่าจะมีสัดส่วนที่ลดลง โดยในปีนี้ทั้งปีคาดว่าซัพพลายใหม่ลดปริมาณลงอย่างน้อย 40% เมื่อเทียบกับปี 2547 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศปรับตัวดีขึ้นในปีหน้า ก็เชื่อว่าจะมีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดมากขึ้น "ในปีหน้าหากเศรษฐกิจมีการปรับตัวดีขึ้น เชื่อว่าผู้ประกอบการที่ชะลอแผนพัฒนาโครงการออกไปจะเริ่มเข้ามาทำตลาดอีกครั้ง ซึ่งจะทำให้มีสินค้ากลับเข้าสู่ตลาดอีกในช่วงปี 2550 แต่จะมีปริมาณไม่มากเหมือนช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น และจะเน้นปล่อยเฉพาะในส่วนของการพัฒนาโครงการแต่จะไม่ปล่อยเพื่อซื้อที่แลนด์แบงก์" "จามรี เศวตจินดา" ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นในขณะนี้ไม่ใช่ปัจจัยหลัก เพราะที่ผ่านมาธนาคารได้ปรับดอกเบี้ยขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ไม่ส่งผลกระทบต่อการผ่อนชำระค่าบ้านของลูกค้า เนื่องจากมีระยะเวลาในการผ่อนนานถึง 30 ปี ดังนั้นการปรับขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารครั้งละ 0.25% จึงไม่น่าจะมีผลต่อกำลังซื้อ "ประเด็นที่น่าสนใจที่ธนาคารพบในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมาคือ ลูกค้าที่ยื่นกู้มีเครดิตดีที่ลดลง ซึ่งมีสาเหตุจากกลุ่มลูกค้าต้นน้ำที่มีศักยภาพดีได้ยื่นกู้ไปก่อนหน้านี้แล้ว ที่เหลืออยู่และยื่นกู้เป็นกลุ่มลูกค้าปลายน้ำ ซึ่งในการปล่อยสินเชื่อก็ต้องเพิ่มความระมัดระวังมากเป็นพิเศษ ที่ผ่านมาธนาคารได้เน้นปล่อยสินเชื่อในกลุ่มลูกค้าสวัสดิการมากขึ้น เนื่องจากมีความเสี่ยงน้อยกว่าการปล่อยสินเชื่อประเภทอื่น" จามรีกล่าว และว่า อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปีหน้าจะไม่ขยายตัวมากนัก เพราะยังมีปัจจัยลบหลายๆ ด้านเข้ามากระทบ ธนาคารจึงได้ปรับประมาณการปล่อยสินเชื่อในปีหน้าเติบโตขึ้นจากปีนี้เพียง 5% เท่านั้น ขณะที่ปีนี้ทั้งปีธนาคารตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อไว้ที่ 1 แสนล้านบาท ปัจจุบันปล่อยไปแล้วประมาณ 6.8 หมื่นล้านบาท เป็นสินเชื่อซื้อบ้าน และคอนโดมิเนียม 4-5 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ คิดว่าจากนี้ไปถึงปีหน้าดอกเบี้ยจะปรับขึ้นไม่เกิน 1% ซึ่งเป็นการปรับขึ้นตามกลไกของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อสกัดภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น รวมทั้งต้องการส่งเสริมให้ประชาชนหันมาออมเงินมากยิ่งขึ้น ขณะที่ "วรรณา โฆวินฑะ ตัณฑเกษม" ประธานกรรมการสภาที่อยู่อาศัยไทย กล่าวแสดงความเห็นว่า ประเด็นที่น่าสนใจมากกว่าเรื่องอัตรา ดอกเบี้ยก็คือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะต้องเข้าไปควบคุมตรวจสอบผู้ประกอบการที่โฆษณาสินค้าโดยยกเอาโครงข่ายคมนาคมมาเป็นจุดขายโครงการ เพราะจะต้องระบุให้ผู้บริโภคทราบถึงความเสี่ยงที่โครงการอาจถูกยกเลิกได้ตลอดเวลา มิฉะนั้นผู้ซื้อบ้านอาจเข้าใจผิด อาจตัดสินใจซื้อบ้านโดยคาดหวังในเรื่องระบบโครงข่ายคมนาคม ซึ่งอาจจะเป็นปัญหาภายหลัง
|
