ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ปลุกกำลังซื้อกลุ่มไม่มีเงินออม

      โหมโรงมาได้ระยะหนึ่งแล้วสำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในฐานะแกนหลักในการผลักดันให้เกิดระบบการ ประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage Insurance-MI) ขึ้นในประเทศไทย ซึ่งถือว่าเป็นเครื่องไม้เครื่องมือในการจัดความเสี่ยงของสถาบันการเงิน ที่กระจายออกไปสู่ 3 ส่วนหลักๆ ได้แก่ สถาบันการเงิน ผู้ซื้อบ้าน และผู้รับประกันสินเชื่อ โดยโครงการนี้ได้รับการสนับสนุนในด้านงบประมาณ และผู้เชี่ยวชาญจากธนาคารโลกด้วย

ว่ากันว่า...หากระบบจัดการความเสี่ยงดังกล่าวถูกนำมาใช้อย่างจริงจัง ในทางปฏิบัติจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังย่ำแย่อยู่ในเวลานี้ กลับมาสดใสอีกครั้งหนึ่ง เพราะผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านแต่ไม่มีเงินออมที่มากพอก็สามารถซื้อบ้านได้

โดยต้องไปซื้อกรรมธรรม์ในส่วนของเงินดาวน์ จ่ายค่าเบี้ยประกันความเสี่ยงให้กับบริษัทรับประกันสินเชื่อ ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการคัดเลือกว่าจะเลือกใช้บริการบริษัทไหนดี

ซึ่งวิธีการนี้จะทำให้สถาบันการเงินกล้าที่จะปล่อยสินเชื่อสำหรับใช้ซื้อบ้านง่ายขึ้น เพราะหากเกิดปัญหาหนี้เสีย (default loans) ก็จะได้รับการชดเชยทันที

คำถามคือ MI มีความจำเป็นกับประเทศไทยมากน้อยแค่ไหน ในประเด็นนี้ "ขรรค์ ประจวบเหมาะ" กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) อธิบายว่า ปัจจุบันสถาบันการเงินต่างมุ่งให้ความสำคัญทางด้านการตลาดมากจนเกินไป จนละเลยการบริหารความเสี่ยงของตนเอง ดังนั้นเมื่อมีปัญหาและเกิดความสูญเสียจึงไม่สามารถรับมือได้

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของ ธอส.ซึ่งมีภารกิจหลักในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้อบ้านในระดับกลางและระดับล่างเป็นหลัก ที่ผ่านมาตระหนักถึงความสำคัญในเรื่องนี้อย่างมาก เห็นจากก่อนหน้านี้ได้มีการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลเครดิตบูโร และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ขึ้น เพื่อใช้เป็นเครื่องมือเตือนภัยสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

แต่ยังไม่เพียงพอที่จะบริหารความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจของธนาคาร จึงเห็นว่าแนวทางในการลดความเสี่ยงของสถาบันการเงิน โดยใช้วิธีการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (securitization) และการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage Insurance) น่าจะช่วยให้สามารถบริหารความเสี่ยงมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

สำหรับธุรกิจอสังหาฯ การนำ MI มาใช้จะเกิดผลดีอย่างไร "ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์" หัวหน้าส่วนวิจัยและวิเทศสัมพันธ์ ฝ่ายวิชาการ ธอส. อธิบายว่า ในภาวะที่อัตราที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงกว่าอัตราการเพิ่มของรายได้ และการออมภาคประชาชนหดตัวลง แต่หนี้สินภาคครัวเรือนกลับสูงขึ้นต่อเนื่อง เห็นได้จากดัชนีรายได้ที่ลดลงจาก 57.57 ในปี 2544 มาอยู่ที่ 56.20 ในปี 2549

ขณะที่เงินออมภาคครัวเรือน/เดือนลดลงจาก 3,907 บาท ในปี 2545 เหลือ 3,491 บาท ในปี 2549 ส่วนหนี้สินครัวเรือนเพิ่มจาก 8.2 หมื่นบาทในปี 2545 เป็น 1.16 แสนบาท ในปี 2549 ด้านสัดส่วนหนี้/รายได้เพิ่มจาก 6.01 ในปี 2545 เป็น 6.55 ในปี 2549

ทั้งนี้ หากประเมินจากตัวแลขดังกล่าว จะเห็นว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนยิ่งเป็นไปได้ยากมากขึ้น ดังนั้นการนำระบบ MI มาใช้ จึงน่าจะเป็นแนวทางออกที่หลายๆ ฝ่ายน่าจะรับได้ ทั้งในส่วนของสถาบันการเงินซึ่งจะยอมปล่อยกู้มากขึ้น บริษัทรับประกันความเสี่ยง และผู้กู้ซื้อบ้านที่ต้องยอมจ่ายค่าเบี้ยประกันความเสี่ยงในส่วนของเงินดาวน์ เพื่อให้ได้บ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น

"ดีมานด์ในตลาดวันนี้ไม่ได้ลดน้อยลงเลย เพียงแต่การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อทำได้ยากขึ้นเท่านั้นเอง จุดที่น่าสนใจก็คือ อายุเฉลี่ยของผู้กู้มีแนวโน้มน้อยลง"

"ดร.วิชัย" ขยายความต่อว่า สถานการณ์ในปัจจุบันเชื่อได้ว่าตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวอย่างมาก แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่มีเงินออมที่มากพอ หรือมีแต่ไม่เพียงพอสำหรับจ่ายเงินดาวน์ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีอายุเฉลี่ยตั้งแต่ 30-40 ปีขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มใหญ่มากในตลาด เพราะเป็นกลุ่มที่ทำงานมาได้ระยะหนึ่ง แต่เป็นกลุ่มที่หากตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ก็จะใช้อยู่อาศัยจริง (real demand)

"เวลานี้ความสามารถในการซื้อบ้านหรือผ่อนชำระของประชาชนในภาพรวมลดต่ำลง ซึ่งจะเห็นได้จากสัดส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value:LTV) และระยะเวลาในการผ่อนมากขึ้น ซึ่งทำให้ต้นทุนการบริหารสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว"

สำหรับผลโยชน์ของ MI สามารถสรุปได้ใน 3 ด้าน ได้แก่ 1.ด้านผู้บริโภค การสร้างโอกาสในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยลดภาระการออมในเรื่องของเงินดาวน์ ผู้ซื้อบ้านที่ต้องการ LTV ในระดับสูงผ่าน MI จะได้รับการพิจารณาสินเชื่อได้ง่ายขึ้น กว่ากรณีที่สถาบันการเงินปล่อยกู้เอง

นอกจากนี้ในระยะยาวผู้กู้อาจได้รับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำลง จากต้นทุนทางการบริหารหนี้และความเสี่ยงที่ลดลง ซึ่งจะเป็นการชดเชยค่าเบี้ยประกันที่ต้องจ่ายเพิ่ม นอกจากนี้ผู้กู้ยังสามารถกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวได้ หากสถาบันการเงินสามารถออกตราสารหนุนหลังโดยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (mortgage backed securitization:MBS)

2.ด้านสถาบันการเงิน MI จะเป็นเครื่องมือสำหรับบริหารจัดการความเสี่ยง ถือเป็นการยกระดับมาตรการฐานของการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อในประเทศไทยให้อยู่ในระดับสากล ลดปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสถาบันการเงิน ลดต้นทุนการบริหารงานให้ต่ำลง จากการต้องติดตามหนี้และการตั้งสำรอง

ในระยะกลาง สามารถนำ margin ที่เพิ่มขึ้นมาใช้ในการพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขัน เช่น ลดดอกเบี้ย หรือค่าธรรมเนียม รวมทั้งเป็นการเพิ่มเครดิต (credit enhancement) สำหรับการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ (securitization)

และ 3.ด้านที่ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจ จะช่วยสร้างความเข้มแข็งให้กับระบบการเงินที่อยู่อาศัยของประเทศ โดยการพัฒนาด้านการบริหารความเสี่ยงของสถาบันการเงิน ซึ่งจะช่วยพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้ขยายตัวมากยิ่งขึ้น ทั้งตลาดบ้านใหม่ และบ้านมือสอง เป็นเครื่องมือในการพัฒนาตลาด securitization ทั้งยังสามารถรองรับระบบประเมินความเสี่ยงมาตรฐานสากล BASEL II ได้อีกด้วย