เกณฑ์ประเมินอสังหาริมทรัพย์ ถึงเวลาแบงก์ต้องจัดระเบียบเอ็นพีเอ

ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้ามาจัดระเบียบด้วยการออกกฎเกณฑ์ต่างๆ ให้แบงก์เคลียร์เอ็นพีเอ เหล่านี้ให้เสร็จสิ้นภายในช่วง 2-3 ปี พร้อมทั้งออกเกณฑ์การประเมินอสังหาริมทรัพย์ออกมาให้มีแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนและมีการกันสำรองบนมาตรฐานเดียวกัน ปีนี้จึงเป็นอีกปีที่แบงก์จะต้องประเมินอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่มีอยู่ให้เป็นไปตามเกณฑ์ปฏิบัติของ ธปท.

สำหรับเอ็นพีเอที่แบงก์ต้องประเมินมี 4 ประ เภท คือ 1.เป็นทรัพย์สินที่แบงก์ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือรอการขาย 2.ทรัพย์สินถาวรของแบงก์ 3.อสัง หาริมทรัพย์ที่ยึดมาจากการชำระหนี้ 4.หลักประกันของลูกหนี้ ซึ่งการประเมินแต่ละประเภทมีผลกระทบต่อภาระกันสำรองของแบงก์แตกต่างกันไป

โดยการประเมินอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่เป็น "ทรัพย์สินของแบงก์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ หรือรอการขาย" จะเป็นตัวสร้างภาระสำหรับแบงก์ที่มีการควบรวมกิจการกัน เพราะจะมีการปิดสาขาที่เปิดซ้ำซ้อนกันอยู่ หรือบางแบงก์ที่มีการปิดสาขาบางแห่งที่ขาดทุนในอดีต แล้วตอนนี้ยังไม่ได้ใช้ทำประโยชน์อะไร ปล่อยทิ้งร้างไว้ ทาง ธปท.ได้กำหนดเกณฑ์ใหม่เมื่อวันที่ 29 มี.ค. 2548 ที่ผ่านมาว่า 1.กรณีเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เลิกใช้ก่อน 1 ม.ค. 2547 จะต้องขายออกภายในสิ้นปี 2549 แต่ถ้าแบงก์ยังขายไม่ออก ปีนี้จะต้องตั้งสำรอง 25% ของมูลค่ายุติธรรม หรือราคาประเมินกลาง และถ้ายังขายไม่ออกภายในสิ้นปีหน้า แบงก์ต้องตั้งสำรองเพิ่มเป็น 50% ของมูลค่ายุติธรรม และต้องถูก ธปท.ลงโทษตามกฎหมายด้วย 2.กรณีเลิกใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2547 แบงก์จะต้องจำหน่ายออกภายใน 1 ปีนับจากวันที่เลิกใช้ ถ้ายังขายไม่ออกในปีที่ 2 จะต้องตั้งสำรอง 25% และเพิ่มเป็น 50%ในปีที่ 3 และถูก ธปท.จะดำเนินการตามกฎหมายเช่นกัน

กฎนี้ออกมาเพื่อบังคับให้แบงก์ขายสินทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ซึ่งแบงก์ที่จะได้รับผลกระทบเห็นจะหนีไม่พ้นธนาคารทหารไทย ที่เพิ่งควบรวมกิจการเมื่อปีที่แล้ว ปีนี้จะต้องเร่งเคลียร์สาขาที่ปิด ไม่เช่นนั้นจะมีภาระต้องตั้งสำรองในส่วนนี้อีก ซึ่งกระทบเงินกองทุนของแบงก์ที่มีเกินอยู่ปริ่มๆ

ส่วนธนาคารไทยธนาคารที่มีการควบรวมกิจการก่อนปี 2547 นั้น ทางนายประเสริฐ หวังรัตนปราณี ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารไทยธนาคารได้กล่าวยืนยันว่า ธนาคารได้ควบรวมกิจการมานานหลายปี และได้ทยอยขายสาขาที่ปิดออกไปจำนวนมากแล้ว วันนี้การยุบสาขามีจำนวนน้อยลงแล้ว อย่างไรก็ตามยังมีบางแบงก์ที่ปิดสาขาไปช่วงเศรษฐกิจวิกฤต 4-5 ปีก่อน แล้วยังไม่ได้ขายสาขาออกไปเพราะเห็นราคาตกอยู่ และเห็นว่าดอกเบี้ยต่ำไม่น่าจะเป็นภาระต้นทุนสูงในการถือสินทรัพย์ดังกล่าว แบงก์ที่คิดเช่นนี้จะหวังรอขายในช่วง 1-2 ปีนี้ที่ราคาน่าจะปรับสูงขึ้นอีก แต่ความจริง ถ้าราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ราคาประเมินย่อมสูงตาม เท่ากับต้องใช้เงินกันสำรองมากตามราคาประเมินสูงด้วย ซึ่งเกณฑ์ปฏิบัติดังกล่าว ธปท.เห็นว่าปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นขาขึ้น จึงไม่อยากให้แบงก์ถือเอ็นพีเอไว้มากๆ

อย่างไรก็ตาม ยังมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เป็น "ทรัพย์สินถาวร" ของแบงก์ที่น่า สนใจ และส่งผลบวกต่อแบงก์ที่ต้องการทำให้มีเงินกองทุนขั้นที่ 2 เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะแบงก์ที่มีการปล่อยสินเชื่อสูงๆ สามารถประเมินทรัพย์สินถาวร ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นสาขาที่เปิดดำเนินการอยู่ โดยราคาประเมินสูงกว่าราคาทุน ส่วนเกินให้นับเป็นเงินกองทุนขั้นที่ 2 ได้ ถ้าเป็นที่ดินให้นำส่วนเกินมานับเป็นเงินกองทุนขั้นที่ 2 ได้สัดส่วน 70% ของส่วนเกิน และถ้าเป็นอาคาร จะนับเป็นเงินกองทุนขั้นที่ 2 ได้ 50% ของส่วนเกิน ทั้งนี้มีเงื่อนไขว่าแบงก์จะต้องประเมินสาขาทุกแห่ง ซึ่งทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายมาก ดังนั้นธนาคารที่จะใช้ประโยชน์จากการประเมินนี้ต้องเป็นธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อสูงมาก และมีเงินกองทุนต่ำ ซึ่งปัจจุบันนี้พบว่าทุกแบงก์มีเงินกองทุนขั้นที่ 1 และ 2 เกินเกณฑ์ ธปท.อยู่แล้ว เพียงแต่บางแบงก์มีเงินกองทุนเกินปริ่มๆ เท่านั้น (ดูจากตาราง) แต่ถ้าหาก 1-2 ปีนี้มีการขยายสินเชื่อมาก เงินกองทุนอาจจะขยายตามไม่ทันได้ ส่วนใหญ่แบงก์ที่จะขยายสินเชื่อสูงจะอยู่ในกลุ่มแบงก์ใหญ่

สำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากการยึดชำระหนี้ อยู่ระหว่างรอการขาย ธปท. กำหนดให้ประเมินภายใน 1 ปี ซึ่งถ้าตีราคาทรัพย์สินแล้ว ต่ำกว่าราคาบันทึกในบัญชี แบงก์จะต้องตั้งสำรองในส่วนที่ขาด สำหรับกรณีที่ประเมินแล้วราคาทรัพย์สินสูงกว่าราคาบันทึกในบัญชีให้นำส่วนเกินมาใช้หักภาระกันสำรองได้ถึง 100% แต่ถ้าเป็นทรัพย์สินที่ประเมินเกิน 1 ปีแล้ว จะนำส่วนเกินมาหักภาระกันสำรองได้เพียง 50% เท่านั้น เกณฑ์ในส่วนนี้ ส่วนใหญ่แบงก์จะประเมินทุกป อยู่แล้ว จึงไม่น่าเป็นห่วงหรือส่งผลกระทบใดแก่แบงก์ เพียงแต่ส่วนเกินที่นำมาหักในภาระกันสำรอง เป็นมูลค่าที่ซ่อนอยู่ (hidden reserve) ของแบงก์ ถ้าเมื่อไหร่ที่ ธปท.เร่งหรือบังคับให้แบงก์ขายเอ็นพีเอส่วนนี้ออกเร็วๆ อาจกระทบในแง่ราคาอสังหาริมทรัพย์ตก ก็จะไปกระทบต่อตัวเลขกันสำรองลดลงได้

ส่วนเกณฑ์ปฏิบัติให้ประเมินหลักประกันของลูกหนี้ ที่ ธปท.เพิ่งออกประกาศเมื่อวันที่ 4 พ.ค. 2548 ที่ผ่านมานี้ เป็นเกณฑ์ช่วยผ่อนคลายค่าใช้จ่ายการประเมินอสังหาริมทรัพย์ของแบงก์ที่มีการขยายการปล่อยสินเชื่อมาก ประกอบกับช่วงนี้ ราคาที่ดินขาขึ้น เพราะฉะนั้นราคาไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงมากนัก ซึ่งราคาหลักทรัพย์ที่ประเมินได้นี้ สามารถนำมาใช้กันสำรองได้สัดส่วน 90% ทำให้แบงก์ใช้เงินกันสำรองเพียง 10% ดังนั้นแบงก์ที่ปล่อยสินเชื่อมากจะได้อานิสงส์จากส่วนนี้กันไม่น้อย

เกณฑ์ปฏิบัติต่างๆ ที่ ธปท.ออกมานั้น มีทั้งบีบให้เร่งทำ เพราะการถือเอ็นพีเอเพื่อหวังขายเก็งกำไร ไม่ใช่ธุรกิจหลักของแบงก์ เมื่อมีเอ็นพีเอแล้วถ่วงก็ควรรีบจัดการเสียให้จบ จึงมีการกำหนดเงื่อนเวลาใน 1-2 ปีนี้จะต้องเคลียร์ให้เหลือน้อยที่สุด ถ้าไม่ดำเนินการ แบงก์จะมีภาระกันสำรองมากขึ้น ซึ่งจะกระทบเงินกองทุนแบงก์แน่นอน ขณะเดียวกันมีการผ่อนคลายให้แบงก์ทำมาหากินได้สะดวก โดยเฉพาะแบงก์ที่มีนโยบายการปล่อยสินเชื่อ ดูจะได้รับอานิสงส์จากเกณฑ์นี้ไม่น้อย

หลังจากนี้ไป คงได้เห็นแบงก์ต่างๆ เริ่มจัดระเบียบเอ็นพีเอของตนเอง และการขยับขยายที่จะก้าวต่อไปได้ชัดเจนขึ้นกว่านี้ โดยเฉพาะบทบาทการปล่อยสินเชื่อในข้างหน้านี้