|
|
ผังเมืองใหม่ป่วนธุรกิจบ้านจัดสรรFARตัวการทำที่ดินไร้ค่า |
นับจากที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2549 มีผลบังคับใช้เมื่อกลางเดือนที่ผ่านมา ทำให้หลายฝ่ายในแวดวงอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์กันไปต่างๆ นานาว่าราคาขายที่ดินหลายแห่งอาจปรับตัวลดลง เนื่องจากการใช้ประโยชน์ของที่ดินถูกจำกัดด้วย FAR (Floor Area Ratio) หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ซึ่งหลายพื้นที่หลายแห่งมี FAR ลดลง กลายเป็นข้อจำกัดที่ทำให้พื้นที่รวมของอาคารต้องลดลงไปตามสัดส่วนที่ผังเมืองกำหนดไว้ ส่งผลให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างคุ้มค่าได้เหมือนเช่นอดีตที่ผ่านมา
เมื่อมองไปทางผู้จัดสรรหลายๆ ราย จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างจัง หากซื้อที่ดินไว้ล่วงหน้าแต่ยังไม่ได้ลงมือก่อสร้างก็ต้องเข้าข่ายผังเมืองใหม่ ยิ่งหากมีที่ดินอยู่ในโซนที่กำหนด FAR ในสัดส่วนที่ต่ำยิ่งลำบาก เนื่องจากไม่สามารถสร้างอาคารสูงหลายชั้นให้ได้พื้นที่ใช้สอยจำนวนมาก เพื่อให้เกิดคุ้มค่ากับต้นทุนที่เสียไปได้
ผลสะท้อนจากฝั่งผู้ประกอบการแสดงออกมาให้เห็นในแง่ของการรีบเร่งขออนุญาตก่อสร้างอาคารก่อนที่ผังเมืองใหม่จะมีผลบังคับใช้ แม้จะเป็นการเอาตัวรอดของผู้ประกอบการในระยะสั้น แต่ในระยะยาวเชื่อว่าผู้ประกอบการหลายรายคงต้องหันมาทบทวนแผนธุรกิจกันยกใหญ่ว่าจะปรับตัวไปในทิศทางใด เพื่อให้สอดคล้องกับผังเมืองใหม่ ภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กำลังซื้อที่มีแนวโน้มชะลอตัวลงจากปัจจัยลบหลายปัจจัย
โจทย์ใหญ่สร้างอย่างไร?ให้ขายได้
อย่างไรก็ตาม การลงทุนจะต้องพิจารณารูปแบบการลงทุนให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เปลี่ยนไป ทั้งสภาพเศรษฐกิจ ภาวะตลาด และความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลัก เพื่อให้ขายสินค้าได้เช่นเดิม
ท่ามกลางกระแสแห่งความอึมครึมที่ยังไม่มีรายใดออกมาประกาศชัดว่าจะปรับตัวไปในทิศทางใดหลังผังเมืองบังคับใช้ ก็มีดีเวลลอปเปอร์เจ้าตลาดคอนโดมิเนียมอย่างโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก็ออกมาชิงดำประกาศถึงทิศทางการพัฒนาหลังผังเมืองบังคับเป็นรายแรก โดย โอภาส บอกว่า ขณะนี้บริษัทมีความได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการรายอื่น เนื่องจากไม่มีที่ดินสะสมอยู่ในมือ จึงทำให้สามารถเปลี่ยนแผนงานได้สอดคล้องกับสภาวการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปได้
ส่วนการปรับตัวของ แอล.พี.เอ็น. โอภาสกล่าวว่า โครงการต่างๆ ของบริษัทได้มีการปรับตัวไปตามผังเมืองใหม่ตั้งแต่ก่อนหน้านี้มาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว เช่น โครงการลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า และลุมพินี เพลส สะพานควาย ดังนั้นเมื่อผังเมืองประกาศใช้จึงไม่เป็นอุปสรรคในการปรับตัวแต่อย่างใด
นอกจากนี้ในเรื่องของระบบโบนัสที่ผังเมืองกำหนดให้สิทธิพิเศษในการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้แก่ผู้ที่กันพื้นที่ส่วนหนึ่งให้เป็นที่สาธารณะหรือที่จอดรถโดยไม่คิดมูลค่านั้น แอล.พี.เอ็น. จะไม่นำเงื่อนไขนี้มาใช้เพื่อให้ได้พื้นที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากเล็งเห็นถึงความสำคัญของความปลอดภัยและความเป็นส่วนตัวของผู้พักอาศัย
เปลี่ยนเป้าลุยพื้นที่สีน้ำตาล-แดง
ทั้งนี้ โอภาส บอกถึงทิศทางของ แอล.พี.เอ็น ต่อจากนี้ไปว่า จากเดิมที่ แอล.พี.เอ็น. เน้นโครงการเกาะแนวรถไฟฟ้า จะเปลี่ยนมาเป็นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในโซนพื้นที่สีน้ำตาล (ย.9-ย.10) และ พื้นที่สีแดง (พ.3-พ.5) มากขึ้น เนื่องจากมีอัตราส่วน FAR ในระดับที่สามารถยอมรับได้ คือ 7 : 1 ถึง 10 : 1 โดย พื้นที่สีน้ำตาล ย.9-ย.10 ที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก จะทำเป็นคอนโดมิเนียมแบบ Medium Rise ขนาดไม่เกิน 29 ชั้น และพื้นที่สีแดง (พ.3-พ.5) ที่ถูกกำหนดเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม จะทำเป็นคอนโดมิเนียมแบบ High Rise สูงมากกว่า 29 ชั้นขึ้นไป
สาเหตุที่ FAR ของ แอล.พี.เอ็น. ต้องเป็น 7 : 1 ถึง 10 : 1 เนื่องจากจะทำให้ได้อาคารที่ไม่สูงมากนัก ซึ่งสามารถประหยัดต้นทุนการก่อสร้างและการดูแลรักษาได้ แต่ทั้งนี้ต้องยอมรับว่าจำนวนยูนิตจะลดลงบ้าง ซึ่ง แอล.พี.เอ็น ก็จะปรับตัวด้วยการลดพื้นที่ส่วนกลางลง เพื่อแบ่งไปให้ส่วนของพื้นที่ขาย แต่ทั้งนี้พื้นที่ส่วนกลางจะยังคงเป็นไปตามเกณฑ์ที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนดอยู่ ทั้งนี้เพื่อเป็นการควบคุมต้นทุนและสามารถรักษาราคาขายให้เป็นไปตามราคาเดิมได้ในภาวะที่ต้นทุนราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ซึ่งผังเมืองฉบับใหม่มีผลทำให้ต้นทุนค่าที่ดินของ แอล.พี.เอ็น. เพิ่มขึ้นอีก 20% ของราคาขายต่อยูนิต
ส่วนพื้นที่โซนสีแดงที่ แอล.พี.เอ็น. จะเข้าไปนั้นไม่ใช่เขต CBD (Central Business District) เดิม แต่จะขยายไปยังโซนที่ กทม. มีแผนจะพัฒนาเป็น Sub Center ซึ่งจะมีระบบรถไฟฟ้าสายสีแดงและสีน้ำเงินไปถึง เช่น อ่อนนุช แฮปปี้แลนด์ ปิ่นเกล้า สะพานควาย ท่าพระ และในโซนพื้นที่สีน้ำตาลที่อยู่รอบในถนนวงแหวนรัชดาภิเษก ทั้งนี้ในระยะสั้นของพื้นที่สีน้ำตาลที่ แอล.พี.เอ็น. จะรุกจะเป็นพื้นที่ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายตากสิน เนื่องจากเป็นส่วนที่มีความพร้อมด้านโครงสร้างของรางมากที่สุด
นอกจากนี้อีกพื้นที่ที่ แอล.พี.เอ็น. มองไว้ คือ บริเวณที่จะเป็นชุมชนขนาดใหญ่แห่งใหม่ของ กทม. ได้แก่ แจ้งวัฒนะที่จะมีการก่อสร้างศูนย์ราชการ โดยจะทำเป็นคอนโดมิเนียมย่านแจ้งวัฒนะ ดอนเมือง งามวงศ์วานสำหรับกลุ่มเป้าหมายระดับ B- และสนามบินสุวรรณภูมิ จะทำในย่านลาดกระบัง เจาะกลุ่มเป้าหมายระดับ C+ เพราะมองว่าในพื้นที่ดังกล่าวจะมีการเจริญเติบโตสูงในอนาคต และจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ทั้งนี้ แอล.พี.เอ็น. จะเข้าไปในพื้นที่ดังกล่าวก็ต่อเมื่อโครงการ Airport Link มีการดำเนินการให้เห็นเป็นรูปร่างแล้ว
|
|
บ้านมือสอง คอนโด condo บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านเช่า ที่ดิน
วันที่ : 18 มิถุนายน 2549
จำนวนผู้อ่าน : 6086 ครั้ง
เรื่องอื่นๆที่น่าสนใจ
|
|
|
ขายบ้าน, คอนโด มือสอง, บริษัทนายหน้า, โบรกเกอร์, รับฝากขายบ้าน, ขายบ้าน, realtor, agency, บริษัท ขายบ้าน, ตัวแทน นายหน้า, รับฝากขาย, ซื้อขายบ้าน, ฝากขายบ้าน
นายหน้า ขายบ้าน, บ.นายหน้า ขายบ้าน, โบรกเกอร์, ซื้อขายบ้าน, รับฝากขายบ้าน, ตัวแทนนายหน้า, โบรกเกอร์บ้าน, นายหน้าบ้าน, ตัวแทนบ้าน ขายบ้าน ตกแต่งบ้าน ฟอร์นิเจอร์ ออกแบบ บ้าน ซื้อขาย บ้าน, รับออกแบบ บ้าน, รวมแบบบ้านแบบ บ้าน, ตกแต่งภายใน บ้าน, interior design ออกแบบ บ้าน, interior รับออกแบบ บ้าน,
Architecture รับออกแบบ บ้าน, ตกแต่งบ้าน, ตกแต่งภายใน, Mudahouse, ตกแต่งภายใน, รับเหมา ก่อสร้างบ้าน, บริษัท ก่อสร้าง
|
