ตลาด คอนโดฯชายฝั่ง หลังสึนามิ "หัวหิน-ชะอำ-ปราณบุรี" โตเร็ว

คลื่นยักษ์สึนามิถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของบริษัทพัฒนาที่ดินที่กำลังมองหาพื้นที่การพัฒนาใหม่ที่มีศักยภาพใกล้เคียงกับพื้นที่ 6 จังหวัดอันดามัน เพราะเป็นที่ทราบกันดีว่า การฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯในแถบนี้คงต้องรอไปอีกสักระยะพอสมควรกว่าที่ทุกอย่างจะกลับคืนสูˆภาวะปกติเต็ม 100%

ดังนั้น ในช่วง 2 ปีหลังเกิดเหตุการณ์สึนามิ ...เม็ดเงินลงทุนด้านที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ได้ไหลบ่าเข้าสู่พื้นที่อำเภอหัวหิน ชะอำ และปราณบุรี พื้นที่ชายฝั่งทะเลด้านอ่าวไทย จนกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ที่เป็นที่ต้องการของดีเวลอปเปอร์ทั้งไทยและเทศ

2 ปีหลังสึนามิ

ทุนไหลบ่า หัวหิน-ชะอำ-ปราณฯ

ส่วนโครงการใหม่ที่เปิดตัวล้วนเป็นที่อยู่อาศัยระดับ "ไฮเอนด์" ทั้งสิ้น ราคาขายต่อยูนิตก็แพงลิบ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ติดทะเลจะได้รับการตอบรับจากผู้บริโภคมากเป็นอันดับแรก แต่การพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าวก็มีข้อจำกัดในเรื่องของที่ดินติดชายหาดที่จะนำมาพัฒนาเริ่มหาได้ยากมากขึ้น ส่วนที่มีอยู่ก็แพงเหลือหลาย ดังนั้นเทรนด์ใหม่ของการพัฒนาโครงการในพื้นที่หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี ที่กำลังเป็นที่นิยมในขณะนี้ คือเน้นพัฒนาบ้านบนเขาที่มองเห็นวิวทะเลทดแทน

ฝ่ายวิจัยบริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ได้สำรวจตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณที่พักตากอากาศสำคัญ ได้แก่ หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี โดยมีขอบเขตการสำรวจเริ่มตั้งแต่หาดเจ้าสำราญลงไปตามถนนเพชรเกษมถึงหัวหินและปราณบุรี เน้นเฉพาะโครงการที่เปิดขายระหว่างปี 2546-2548 พบว่ายอดขายคอนโดฯบริเวณหัวหิน ชะอำ และปราณบุรีในปี 2548 เพิ่มขึ้น 624 ยูนิต จาก 437 ยูนิตในปี 2547 หรือเพิ่มขึ้น 43% ขณะที่ยอดขายเฉลี่ยสะสมของคอนโดฯปี 2548 เพิ่มขึ้น 72% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547 ที่ 50% ทั้งนี้คอนโดฯระดับกลาง-บน และระดับพรีเมี่ยมมียอดขายเฉลี่ยโดยรวมประมาณ 65%

ขณะที่คอนโดฯเปิดใหม่ปี 2548 มีจำนวน 579 ยูนิต ขยายตัวลดลง 2% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547 ที่มี 591 ยูนิต ทั้งนี้อุปทานสะสมในปี 2548 มีจำนวน 1,513 ยูนิต หรือขยายตัวประมาณ 73% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547 ซึ่งมีอุปทานสะสม 874 ยูนิต

โดยพื้นที่ชะอำมีคอนโดฯเปิดขายมากที่สุดจำนวน 892 ยูนิต คิดเป็น 59% ของคอนโดฯทั้งหมด รองลงมาคือ พื้นที่หัวหินจำนวน 324 ยูนิต คิดเป็น 21% ของคอนโดฯทั้งหมด ซึ่งคอนโดฯระดับกลาง-บนมีมากที่สุดในตลาด โดยมีสัดส่วนสูงถึง 73% ของอุปทานสะสมทั้งหมด หรือ 1,107 ยูนิต

ฝ่ายวิจัยบริษัทไนท์แฟรงค์ฯเชื่อว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมปี 2549 จะยังขยายตัวได้ดีและมียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีโครงการเปิดใหม่เป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม คาดว่าพื้นที่ในบริเวณชายหาดหัวหินจะไม่มีโครงการเปิดใหม่ เนื่องจากที่ดินเปล่าริมชายหาดมีจำนวนจำกัด ขณะที่บริเวณชายหาดชะอำมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาจำนวนลดลง จึงมีแนวโน้มว่าการพัฒนาคอนโดฯใหม่จะขยายตัวไปที่ชายหาดด้านใต้มากขึ้น เช่น บริเวณปราณบุรี

สำรวจคอนโดฯปี"46-48

"ปราณบุรี" ทำเลใหม่ "กิ๊ก"

จากการสำรวจระหว่างปี 2546-2548 พบว่า มีคอนโดมิเนียมเปิดขายจำนวน 1,513 ยูนิต จาก 16 โครงการ โดยคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ราคาขายเฉลี่ย 40,000-65,000 บาทต่อตารางเมตร มีสัดส่วนมากที่สุดในตลาดจำนวน 1,107 ยูนิต จาก 12 โครงการ คิดเป็น 73.2% จากอุปทานทั้งหมด ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณชายหาดชะอำ

ในช่วงครึ่งปีหลัง 2548 พบว่ามีคอนโดฯเปิดใหม่เพียง 1 โครงการ คือ โครงการลาส ตอร์ตูกัส (Las Tortugas) ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) จำนวน 159 ยูนิต ในขณะที่คอนโดฯระดับกลาง ราคาขายเฉลี่ย 30,000-40,000 บาทต่อตารางเมตร มีเพียง 1 โครงการ จำนวน 207 ยูนิต หรือประมาณ 14% จากจำนวนยูนิตทั้งหมดในตลาด โดยเปิดขายเมื่อเดือนมีนาคม 2547

โครงการดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของโครงการที่เปิดขายนานแล้วก่อนการปรับราคาที่ดิน ซึ่งในปัจจุบันระดับราคานี้ไม่คุ้มทุนสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดฯแห่งใหม่ในบริเวณนี้ ในส่วนของคอนโดฯระดับบน ราคาขายเฉลี่ย 65,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร มีทั้งหมด 199 ยูนิต หรือประมาณ 13% จากจำนวนยูนิตทั้งหมดในตลาด

ทั้งนี้ โดยภาพรวมแล้วพื้นที่ชะอำมีการพัฒนาคอนโดฯมากที่สุดประมาณ 59% ของอุปทานทั้งหมด หรือ 892 ยูนิต เนื่องจากมีชายหาดที่ค่อนข้างยาว ส่วนพื้นที่หัวหินมีคอนโดฯประมาณ 21% ของอุปทานทั้งหมด หรือ 324 ยูนิต ส่วนที่เหลือตั้งอยู่ในพื้นที่อื่นๆ

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริเวณชายหาดหัวหินและชะอำมีที่ดินเปล่าริมชายหาดลดลง ดังนั้นการพัฒนาได้ขยายตัวไปยังพื้นที่ปราณบุรีซึ่งมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาค่อนข้างมาก ทำให้คาดว่าปราณบุรีจะเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากขึ้นในอนาคต

คอนโดฯใหม่พุ่ง 597 ยูนิต

ตลาดระดับกลาง-บนฮอตสุดๆ

บริษัทไนท์แฟรงค์ฯระบุว่า ตลอดทั้งปี 2548 มีคอนโดฯเปิดใหม่บริเวณชายหาดหัวหิน-ชะอำ จำนวน 579 ยูนิต จาก 7 โครงการ ได้แก่ โครงการไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า, เดอะ วิมานเล, เดอะ บีช พาเลซ, เค เอ็ม เม้าเท้นท์ บีช คอนโด 3, ชะอำ ลองบีช คอนโดมิเนียม, ลาส ตอร์ตูกัส และโครงการเดอะ โบ๊ทเฮ้าส์ ตั้งอยู่ในพื้นที่ชายหาดชะอำ เปิดขายจำนวน 158 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในบริเวณชายหาดชะอำทุกโครงการ จะเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบนเป็นหลัก และมีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่ตั้งอยู่ในบริเวณปราณบุรี-เขาเต่า

ส่วนยอดขายเฉลี่ยของคอนโดฯในไตรมาส 4 ปี 2548 อยู่ที่ 72% เพิ่มขึ้นจาก 68% ในไตรมาส 3/2548 ขณะที่ยอดขายคอนโดฯในไตรมาส 4/2547 อยู่ที่ 50% ส่วนคอนโดฯที่ขายดีที่สุด คือ คอนโดฯระดับกลาง-บน และคอนโดฯระดับพรีเมี่ยม ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยรวม 65% ในส่วนของคอนโดฯระดับกลางนั้นมียอดขายเฉลี่ยที่ 97% ซึ่งมีเพียง 1 โครงการ และเป็นโครงการที่เปิดขายมานานแล้ว ทั้งนี้ปัจจัยที่สนับสนุนให้ยอดขายคอนโดฯขยายตัวอย่างแข็งแกร่ง มาจากความนิยมในที่พักตากอากาศบริเวณชายหาดด้านอ่าวไทยเพิ่มสูงขึ้น หลังจากเหตุการณ์สึนามิ รวมทั้งระดับราคาที่มีความสมเหตุสมผล ทำเลที่ตั้งและสาธารณูปโภคที่หลากหลาย ส่วนของคอนโดฯระดับบนนั้นมียอดขายเฉลี่ยในไตรมาส 4/2548 ที่ 61% เพิ่มขึ้นจาก 45% ในไตรมาสแรก

คาดปีนี้ตลาดโตต่อเนื่อง

"ชะอำ-หัวหิน" ที่ดินหมดแล้ว

สำหรับแนวโน้มและทิศทางของตลาดคอนโดฯในปี 2549 บริษัทไนท์แฟรงค์ฯคาดว่าตลาดคอนโดฯบริเวณหัวหิน ชะอำ และปราณบุรี จะขยายตัวได้ดีโดยเฉพาะคอนโดฯระดับกลาง-บน

แต่อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาที่ดินได้หันมาให้ความสนใจพื้นที่บริเวณชายหาดตอนใต้ของชะอำและหัวหินมากขึ้น เช่น ปราณบุรี เนื่องจากที่ดินเปล่าริมชายหาดในบริเวณหัวหินและชะอำที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนามีจำนวนจำกัด

ทั้งนี้จากการสำรวจกำลังซื้อพบว่า ปลายปี 2548 กลุ่มผู้ซื้อซึ่งเป็นนักลงทุนชาวต่างชาติได้ทยอยเข้ามาในตลาดเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงเป็นเศรษฐีจากกรุงเทพฯและชาวต่างชาติที่สนใจซื้อคอนโดฯเพื่อเป็นบ้านพักหลังที่ 2 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดคอนโดฯบริเวณหัวหิน ชะอำ และปราณบุรีมีแนวโน้มดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนด้านความสะดวกสบายในการเดินทางจากกรุงเทพฯ และราคาไม่แพงจนเกินไป

เชื่อว่าปี 2549 ในพื้นที่แถบนี้จะยังไม่เห็นการแข่งขันทางด้านราคามากนัก แต่ผู้ประกอบการจะเน้นแข่งขันทางด้านการตลาดมากกว่า เช่น การออกแบบผังโครงการให้แตกต่างมีเอกลักษณ์ เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการให้หลากหลาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อกระเป๋าหนัก