คอนโด, บ้านจัดสรร, บ้านโครงการ,คอนโดมิเนียม,บ้านเดี่ยว, บ้านมือสอง,บ้านเช่า,ขายบ้าน, ที่ดิน, ตกแต่งบ้าน
อัพเดตล่าสุดวันที่ 18/9/2562
หน้าแรก | บ้าน คอนโด บ้านมือสอง | ประกาศ ซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน | สินเชื่อ | ตกแต่งบ้าน | เรื่องน่ารู้ | ไลฟ์สไตล์ | ลงประกาศซื้อขายฟรี
 
User Name
Password
เมนูหลัก
สมัครสมาชิก ลงประกาศ
ลืมรหัสผ่าน
ลงประกาศซื้อขาย
ค้นหาประกาศซื้อขาย
คู่มือซื้อขายบ้าน
ติดต่อสอบถาม

ส่องกล้อง...ตลาดอสังหาฯ ซัพพลาย-ดีมานด์ส่งสัญญาณอิ่มตัว

decorating idea design         หลังวิกฤตการณ์ปี 2540-2542 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตอย่างชัดเจนและต่อเนื่องนับจากปี 2545 อันเนื่องมาจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริม ทรัพย์ของรัฐบาล แม้ในช่วงต่อมามาตรการดังกล่าวจะหมดลง ประกอบกับในปี 2548 มีผลกระทบจากอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัว อันเนื่องมาจากปัญหาความไม่สงบทางภาคใต้ ปัญหาไข้หวัดนก เหตุการณ์สึนามิ และภาวะราคาน้ำมันแพง แต่ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง

ถึงแม้ว่าจำนวนประชากรและรายได้ประชากรจะเพิ่มขึ้นมาตลอด แต่ปัจจุบันปัจจัยภาคเศรษฐกิจหลักและปัจจัยในภาคอสังหาริมทรัพย์บางปัจจัยยังคงทรงตัว หลายปัจจัยไม่มีแนวโน้มดีขึ้น จึงเป็นที่น่าสนใจว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2549 จะยังสามารถเติบโตต่อเนื่องได้อีกหรือไม่และเริ่มอิ่มตัวหรือยัง ?

ต่อไปนี้จะเป็นการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่มีผลกับตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งมีปริมาณครอบคลุมกว่า 70% ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นส่วนใหญ่ของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ

1.สภาพเศรษฐกิจโดยรวม

อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจหรือ GDP เฉลี่ยในปี 2548 ลดลงจากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 4.5% เนื่องจากได้รับผลกระทบเชิงลบจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่วนในปี 2549 นั้นหลายสถาบันคาดการณ์อัตราการเจริญเติบโตของ GDP ไว้ใกล้เคียงกัน คือขยายตัวเพิ่มมากกว่าในปี 2548 เล็กน้อยหรือประมาณ 5% เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ ที่มีในปี 2548 เริ่มคลี่คลาย

2.ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ

อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในปี 2548 ที่เพิ่มขึ้นมากจาก 2.9% ในปี 2547 เป็น 4.5% เนื่องจากภาวะราคาน้ำมันที่สูงอย่างต่อเนื่อง ทำให้อัตราดอกเบี้ย MLR ของธนาคารพาณิชย์ในประเทศเริ่มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นมา และแนวโน้มจะยังขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในส่วนของที่อยู่อาศัยนั้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้กำลังซื้อของประชาชนลดต่ำลง ทั้งนี้สำนักงานคณะกรรมการพัฒาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติได้คาดการณ์อัตราเงินเฟ้อปี 2549 ไว้ใกล้เคียงกับปี 2548 ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่แท้จริงในปัจจุบันตามมาตรฐานของธนาคารแห่งประเทศไทยติดลบอยู่เพียง 0.5% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องปรับขึ้น จึงน่าจะปรับไม่มากนัก คือประมาณ 1%

อย่างไรก็ตาม ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ ได้เริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะมีผลชะลอทั้งอุปสงค์-อุปทานของตลาดที่อยู่อาศัย

3.กำลังซื้อของประชาชน

จำนวนผู้ประกันตนในระบบประกันสังคมที่มีอัตราเพิ่มมากกว่าอัตราเพิ่มของประชากรใน 3 ปีที่ผ่านมา แสดงถึงจำนวนผู้ที่มีงานทำ มีรายได้ประจำเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่สำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อ ผลกระทบจากราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2548 ทำให้มีผลทั้งทางจิตวิทยา การใช้จ่ายและลดกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนโดยรวมลง โดยอัตราดอกเบี้ยจะมีผลกระทบต่อกำลังซื้อมากที่สุด กล่าวคือ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้กำลังซื้อลดลงประมาณ 5.5%

4.ต้นทุนวัตถุดิบในการพัฒนา

ต้นทุนวัตถุดิบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2548 โดยรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แม้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในกลุ่มเหล็ก-ซีเมนต์จะลดลง แต่ราคาเหล็กก็ยังถือว่าอยู่ในระดับที่สูงมากเมื่อเทียบกับปี 2543-2546 อีกทั้งเหล็กและซีเมนต์เป็นเพียงองค์ประกอบส่วนหนึ่งของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างเท่านั้น ขณะที่ดัชนีราคาวัสดุในกลุ่มที่เหลือเพิ่มสูงขึ้นทุกกลุ่ม ประกอบกับค่าแรงซึ่งคิดเป็น 1 ใน 4 ของค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนการพัฒนาที่ดินดิบ เช่น ค่าถมดินก็เพิ่มขึ้นโดยตรงจากราคาน้ำมัน ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น

สำหรับปี 2549 นอกจากค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงจะสูงขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อแล้ว โครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลยังจะทำให้เกิดการขาดแคลนทั้งแรงงานและวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะกลุ่มเหล็กและคอนกรีต ซึ่งจะยิ่งเป็นแรงหนุนให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงขึ้นไปอีก

5.ราคาที่อยู่อาศัย

ในปี 2548 ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินสูงขึ้นประมาณ 9% ราคาทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินที่สูงขึ้น 6.7% เมื่อประกอบกับการสำรวจสภาพตลาดแล้วอธิบายได้ว่าการแข่งขันในตลาดบ้านเดี่ยวที่รุนแรง มีการแข่งขันกันเพิ่มคุณภาพโดยใช้วัสดุที่ดีขึ้น หรือเพิ่มอุปกรณ์ประกอบต่างๆ เช่น ชุดครัว เครื่องปรับอากาศ เครื่องเรือน ฯลฯ ทำให้ดัชนีราคาโดยรวมสูงขึ้นมาก อย่างไรก็ตามต้นทุนที่เพิ่มส่วนหนึ่งนั้นผู้ประกอบการต้องเป็นผู้รับภาระไว้เอง ส่วนราคาทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้นน้อยกว่า เนื่องจากเป็นสินค้าสำหรับผู้มีกำลังซื้อต่ำกว่าบ้านเดี่ยว ซึ่งผู้ประกอบการต้องเป็นผู้รับภาระต้นทุนเพิ่มส่วนหนึ่งอีกเช่นกัน ทำให้กำไรจากตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงในปีที่ผ่านมา

6.ประชากรเมืองและการเพิ่มของบ้านใหม่

การเพิ่มขึ้นของบ้านใหม่ในแต่ละเขตนั้นมี สาเหตุหลักๆ คือ การเพิ่มจำนวนประชากร การแยกครอบครัวใหม่หรือการมีบ้านหลังที่สอง ซึ่งการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างๆ แสดงให้เห็นถึงทิศทางการขยายตัวที่แตกต่างกันไปของแต่ละพื้นที่ ในส่วนของกรุงเทพฯ มีอัตราการเพิ่มจำนวนประชากรต่ำกว่าจังหวัดโดยรอบโดยเฉพาะปทุมธานี แสดงถึงการเริ่มอิ่มตัวของที่ดินใจกลางเมืองและขยายออกชานเมือง

ในประเทศไทยอัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจะสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของประชากรทุกปี มีสาเหตุมาจากอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนในแต่ละปีลดลงอย่างต่อเนื่อง อัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนล่าสุดของประเทศเท่ากับ 3.28 คน/ครัวเรือน ซึ่งมีแนวโน้มที่จะลดลงได้อีกมากจากการเปลี่ยนแปลงรูปแบบสังคมชนบทสู่สังคมเมือง

กรุงเทพฯและปริมณฑลมีอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนล่าสุด คือ 2.56 คน/ครัวเรือน ลดลงมาจาก 3.6 คน/ครัวเรือนในปี 2536 และแนวโน้มน่าจะลดลงจากนี้ได้อีกไม่มากนัก โดยหากอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนไม่ลดลง การเพิ่มขึ้นของครัวเรือนในภาวะปกติน่าจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนใกล้เคียงกับการเพิ่มของจำนวนประชากร

ในปี 2548 การเพิ่มของประชากรกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นประมาณ 1.63% ซึ่งหากคำนวณความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มในอัตราเดียวกันและมีอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือน 2.56 คน/ครอบครัว โดยคิดจากจำนวนประชากรทั้งหมด จะได้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มต่อปีคือประมาณ 57,000-60,000 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2548 จำนวน 71,301 หน่วย ส่วนต่างดังกล่าวนั้นเป็นการรองรับการซื้อบ้านหลังที่สอง ซื้อเพื่อลงทุน-ให้เช่าและเป็นสินค้าคงเหลือของผู้ประกอบการอีกส่วนหนึ่งสอดคล้องกับอัตราการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ลดลงโดยตลอด 3 ปีหลัง คือ ในปี 2545-2546 เพิ่มขึ้น 50.8% ปี 2546-2547 เพิ่มขึ้น 23.1% และ ปี 2547-2548 เพิ่มขึ้น 3.3%

อนึ่ง ตัวเลขจดทะเบียนที่อยู่อาศัยนั้น ได้มาจากการจดทะเบียนบ้านเลขที่เมื่อก่อสร้างเสร็จ ซึ่งกรณีบ้านจัดสรร จะมีทั้งบ้านตัวอย่าง บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ในขณะที่อาคารชุดต้องจดทะเบียนทั้งหมดเมื่ออาคารก่อสร้างเสร็จ ไม่ว่าจะมียอดขายร้อยละเท่าไรก็ตาม จึงเป็นเหตุผลที่จะอธิบายว่าทำไมตัวเลขบ้านจดทะเบียนในช่วงปี 2537-2540 จึงมียอดเกินแสน เพราะในช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่มีการเก็งกำไรและลงทุนก่อสร้างเกินตัวโดยไม่สัมพันธ์กับความต้องการที่แท้จริงนั่นเอง

7.กฎหมายและข้อกำหนดต่างๆ

จากการที่จะมีการประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ โดยปรับเปลี่ยนรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ และลดอัตราพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินในหลายพื้นที่ ประกอบกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร หรือข้อกำหนดทางด้านสิ่งแวดล้อมและการจัดสรรที่ดิน เพิ่มภาระต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งราคาขายที่สูงขึ้น แม้โดยรวมจะเป็นผลดีต่อผู้อยู่อาศัยที่ได้อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น แต่การใช้มาตรฐานเดียวกันในโครงการทุกระดับราคา ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านได้ยากขึ้น

8.การลงทุนจากต่างประเทศ

แนวโน้มการอ่อนตัวของค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ ประกอบกับราคาอสังหาฯ ในประเทศที่ยังต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายเงินทุนเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ส่งผลให้อุปสงค์และอุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น การเพิ่มด้านอุปสงค์ เช่น การลงทุนในที่อยู่อาศัย บ้านพักตากอากาศ การเช่า-ซื้อสำนักงาน ร้านค้า เป็นผลดีกับผู้ประกอบการที่จะมีฐานตลาดกว้างขึ้น และสามารถเพิ่มราคาขาย-เช่าสูงขึ้น ส่วนการเพิ่มอุปทาน เช่น การร่วมทุนกับผู้พัฒนาอสังหาฯในประเทศ และการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ พัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาด ทำให้การแข่งขันในตลาดรุนแรงมากขึ้น และที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลักในการพัฒนาโครงการในย่านที่มีความต้องการสูง เช่น ใจกลางเมืองหรือในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญมีราคาสูงขึ้น

บทสรุป

จากการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ไม่สูงขึ้นมาก เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่กดกำลังซื้อลง และทำให้ต้นทุนการพัฒนา-ก่อสร้างสูงขึ้น กฎระเบียบทางราชการที่เพิ่มภาระให้กับผู้ประกอบการและผู้บริโภค ความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ตลอดจนอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยเกินอุปสงค์ปกติไปแล้วส่วนหนึ่ง ประกอบกับแนวโน้มอัตราเพิ่มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ชะลอตัวลงตามลำดับ ในปี 2547 และ 2548

ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2549 น่าจะเติบโตเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราการเพิ่มประชากรเพียงเล็กน้อย หรือเพิ่มจากปี 2548 ไม่เกิน 10% คือประมาณ 78,000 หน่วย หากคิดรวมความต้องการเพิ่มการลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้นแล้ว จำนวนอย่างสูงไม่น่าเกิน 83,00 หน่วย

จากวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เขียนโดย "ประทีป ตั้งมติธรรม"


บ้านมือสอง คอนโด condo บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านเช่า ที่ดิน
วันที่ : 23 เมษายน 2549
จำนวนผู้อ่าน : 3170 ครั้ง
เรื่องอื่นๆที่น่าสนใจ
เดอะ แพลนท์ ซิมพลีส รามคำแหง 118 บ้านเดี่ยว (ดู 4287 ครั้ง)
ภัสสร เพรสทีจ ปิ่นเกล้า-เพชรเกษม บ้านเดี่ยว (ดู 3607 ครั้ง)
เนเชอร่า เทรนด์ ศรีนครินทร์ บ้านเดี่ยว (ดู 3479 ครั้ง)
เดอะทรี อินเตอร์เชนจ์ คอนโด (ดู 4256 ครั้ง)
พลัมคอนโด บางแค (ดู 4663 ครั้ง)
พลัมคอนโด นวมินทร์ (ดู 4365 ครั้ง)
พลัมคอนโด ลาดพร้าว 101 คอนโด (ดู 4533 ครั้ง)
คอนโดเลต ดเวล สุขุมวิท 26 คอนโด (ดู 4312 ครั้ง)
คอนโดเลต ไอซ์ ราชเทวี คอนโด (ดู 4519 ครั้ง)
คอนโดเลต ไลท์ คอนแวนต์ คอนโด (ดู 4304 ครั้ง)
คอนโดฟิวส์ โมเบียส รามคำแหง-คลองตัน คอนโด (ดู 3370 ครั้ง)
คอนโดฟิวส์ จันทน์-สาทร คอนโด (ดู 4053 ครั้ง)
คอนโดฟิวส์ สาทร-ตากสิน คอนโด (ดู 4397 ครั้ง)
คอนโดฟิวส์ เซนเซ่ บางแค (ดู 4460 ครั้ง)
เออบาโน่ แอปโซลูท คอนโด (ดู 4313 ครั้ง)
พลัม พรีเมี่ยม พหลโยธิน คอนโด (ดู 1641 ครั้ง)
ไอวี่ ไชน่า ทาวน์ คอนโด (ดู 1726 ครั้ง)
ไอวี่ รัชดา คอนโด (ดู 1638 ครั้ง)
ไอวี่ ปิ่นเกล้า คอนโด (ดู 1691 ครั้ง)
ไอวี่ทองหล่อ คอนโด (ดู 1882 ครั้ง)
เดอะซี้ด พหลโยธิน คอนโด (ดู 1634 ครั้ง)
เดอะซี้ด รัชดา - ห้วยขวาง คอนโด (ดู 1625 ครั้ง)
เดอะซี้ด สาทร - ตากสิน คอนโด (ดู 1621 ครั้ง)
เดอะซี้ด แจ้งวัฒนะ คอนโด (ดู 1630 ครั้ง)
เดอะซี้ด เตร์เร่ รัชโยธิน คอนโด (ดู 1585 ครั้ง)

Google
 
ขายบ้าน, คอนโด มือสอง, บริษัทนายหน้า, โบรกเกอร์, รับฝากขายบ้าน, ขายบ้าน, realtor, agency, บริษัท ขายบ้าน, ตัวแทน นายหน้า, รับฝากขาย, ซื้อขายบ้าน, ฝากขายบ้าน นายหน้า ขายบ้าน, บ.นายหน้า ขายบ้าน, โบรกเกอร์, ซื้อขายบ้าน, รับฝากขายบ้าน, ตัวแทนนายหน้า, โบรกเกอร์บ้าน, นายหน้าบ้าน, ตัวแทนบ้าน ขายบ้าน ตกแต่งบ้าน ฟอร์นิเจอร์ ออกแบบ บ้าน ซื้อขาย บ้าน, รับออกแบบ บ้าน, รวมแบบบ้านแบบ บ้าน, ตกแต่งภายใน บ้าน, interior design ออกแบบ บ้าน, interior รับออกแบบ บ้าน, Architecture รับออกแบบ บ้าน, ตกแต่งบ้าน, ตกแต่งภายใน, Mudahouse, ตกแต่งภายใน, รับเหมา ก่อสร้างบ้าน, บริษัท ก่อสร้าง
ติดต่อลงโฆษณา : ududee@msn.com
โทรศัพท์: 08-9180-5710
Copyright ©2005-2012 Hometophit All rights reserved