ถึงเวลาทวงคืน ! ที่ดินทำเลทอง "จตุจักร"

เริ่มจากปัญหาการค้างค่าเช่าที่ดิน ซึ่ง กทม. ค้างจ่ายอยู่ 307,142,747 บาท ทั้ง 2 ฝ่ายตัดสินใจเสนอให้รัฐมนตรีคุมกระทรวงคมนาคมและกระทรวงมหาดไทยเป็นคนชี้ขาด

การแบ่งปันรายได้ตลอดระยะเวลา 5 ปีที่เหลือ ตั้งแต่ปี 2549 จนถึงวันสิ้นสุดสัญญาเช่าวันที่ 1 มกราคม 2555 ทั้ง กทม.และ ร.ฟ.ท.จะเป็นพันธมิตรร่วมกัน แบ่งผลประโยชน์จากการจัดเก็บรายได้ที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการพื้นที่ ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาสัดส่วน แต่จะได้ข้อสรุปภายใน 45 วันนี้

ส่วน ร.ฟ.ท.จะต่อสัญญาให้กับ กทม.อีกหรือไม่ หลังจากครบอายุสัญญาแล้ว จะมีการหารือกันอีกรอบ ซึ่งขึ้นอยู่กับผลตอบรับกับการจัดสรรปันส่วนรายได้ให้กับ ร.ฟ.ท. ถ้าผลตอบรับออกมาในทางที่ดี ทำให้ ร.ฟ.ท.ง่ายต่อการตัดสินใจ

เพราะหาก ร.ฟ.ท.ทำตามเจตนารมณ์เดิม โดยยึดที่ดิน 68 ไร่คืนจาก กทม. และเปิดทางให้เอกชนรายใหม่เข้ามาบริหารแทน นอกจากจะเปิดศึกกับ กทม.แล้ว ยังต้องต่อสู้กับพ่อค้าแม่ค้าในตลาดนัดสวนจตุจักรอีกนับหมื่นคนลุกฮือต่อต้าน

ที่ผ่านมาเพียงแค่ ร.ฟ.ท.ทำหนังสือถึง กทม. ขอยกเลิกสัญญาเช่าที่ดิน เมื่อ กทม.ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าส่วนที่เหลือให้ ซึ่งไม่มีใครรู้ว่าอาจจะเป็นกลเม็ดของ ร.ฟ.ท.ที่ต้องการขู่ กทม.ให้ยอมจ่ายค่าเช่าทั้งของเก่าและของใหม่

แม้จะเป็นแค่เกมหนึ่งของ ร.ฟ.ท. แต่สร้างความปั่นป่วนไม่น้อย หวิดเกิดม็อบขนาดย่อมๆ เนื่องจากพ่อค้าแม่ค้าต่างเข้าใจสับสนกับข่าวที่ออกมาตามหน้าหนังสือพิมพ์ ที่ ร.ฟ.ท.จะปรับขึ้นค่าเช่ากับ กทม.นั้น จะกระทบชิ่งมาถึงค่าเช่าแผงที่เช่าอยู่ในปัจจุบันหรือเปล่า

แต่เรื่องนี้เอง ทั้ง ร.ฟ.ท.และ กทม.ต่างพร้อมเพรียงยืนยันไปในทิศทางเดียวกัน จะไม่ให้เกิดผลกระทบต่อพ่อค้าแม่ค้าในตลาดสวนจตุจักรอย่างแน่นอน

จึงไม่แปลกที่ ร.ฟ.ท.จะยื่นข้อเสนอขอแชร์ส่วนแบ่งรายได้กับ กทม. เพราะดูแล้วจะได้ประโยชน์ 2 ต่อ ทั้งจากค่าเช่าและส่วนแบ่งรายได้ ถึงแม้ว่าสัดส่วนจะยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่าจะอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์ ยังไงรายได้จะต้องพุ่งขึ้นกว่า 3 ล้านบาทต่อปี ที่ ร.ฟ.ท.ได้รับอยู่ทุกวันนี้อย่างแน่นอน

และมีความเป็นไปได้ขยับเป็นหลาย 10 ล้านบาทต่อปี เพราะ กทม.มีรายได้ตกปีละ 120 ล้านบาท ขณะที่จ่ายให้ ร.ฟ.ท.แค่ 3 ล้านบาทต่อปี และถ้าหากมีการขึ้นทะเบียนสิทธิแผง รายได้จะมากขึ้นอีก เพราะจำนวนแผงอาจจะมากกว่า 10,000 แผง เพราะเป็นที่รับรู้กันดีว่า ภายในตลาดนัดสวน จตุจักรนั้น มีทั้งแผงค้าถูกต้องและแผงเถื่อนที่แอบแฝงอยู่ ซึ่งไม่มีใครรู้ว่ายอดที่แท้จริงอยู่ที่เท่าไหร่

อย่างไรก็ตาม การรถไฟฯนอกจากตัวเลขส่วนแบ่งรายได้และค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณแล้ว ยังได้เข้าไปมีสิทธิมีเสียงในการบริหารจัดการและปรับกลยุทธ์ตลาดนัดสวนจตุจักรร่วมกับ กทม.อีกด้วย

"การรถไฟฯจะมีรายได้เพิ่มขึ้นมาก เมื่อได้รับส่วนแบ่งจาก กทม. อย่างน้อยน่าจะอยู่ 30% ถ้าได้ 30% ตกปีละ 36 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าเดิมหลายเท่าตัว ที่ได้อยู่ปีละ 3 ล้านบาท ในช่วงระยะเวลาที่เหลือเป็นช่วงที่การรถไฟฯจะมีรายได้เข้ามามาก และถ้าเป็นที่พอใจ ต่อไปการรถไฟฯจะต่ออายุสัญญาให้กับ กทม.อีก ซึ่งจะทำให้การรถไฟฯมีรายได้เข้ามามากยิ่งขึ้นในระยะยาว โดยที่ไม่ต้องทำอะไร เพียงแค่ขอใช้สิทธิแค่นั้น" แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ"

"ตรงกับเป้าหมายของการรถไฟฯพอดี ที่ต้องการเพิ่มรายได้จากการพัฒนาที่ดิน จากการปรับค่าเช่า ซึ่งปีนี้ตั้งเป้าไว้ที่ 2,000 ล้านบาท จากเดิมที่ได้ปีละไม่กี่ 100 ล้านบาท เป็นช่องทางรายได้เสริมนอกจากค่าโดยสารและการขนส่งสินค้าแล้ว" แหล่งข่าวกล่าว

ย้อนดูสัญญาระหว่าง ร.ฟ.ท.ที่ทำไว้กับ กทม. ยอมรับว่า กทม.นั้นผิดจริง เพราะเบี้ยวค่าเช่ามาตั้งแต่แรก ในระยะเวลาเช่า 25 ปี ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2530-วันที่ 1 มกราคม 2555 ร.ฟ.ท.เก็บค่าเช่าจาก กทม. 5 ปีแรก ตั้งแต่วันที่ 2 มกราคม 2530-1 มกราคม 2535 ในอัตรา 15 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 1,600 บาท แต่ กทม.ชำระในอัตรา 14.65 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 1,584,430 บาท

ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2535 ถึงวันที่ 1 มกราคม 2536 ร.ฟ.ท.ขอปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 60 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 5,407,100 บาท แต่ กทม.ชำระในอัตรา 25 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 2,729,500 บาท ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2536-วันที่ 1 มกราคม 2539 ร.ฟ.ท.ปรับค่าเช่าเพิ่มเป็น 60 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 6,488,520 บาท แต่ กทม.จ่ายเพียง 25 บาทต่อตารางเมตร

ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2539-วันที่ 1 มกราคม 2542 ร.ฟ.ท.ปรับค่าเช่าเพิ่มเป็น 68 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 7,353,656 บาท กทม.จ่ายในอัตรา 32 บาทต่อตารางเมตร หรือปีละ 3,460,544 บาท ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2542-วันที่ 1 มกราคม 2544 ร.ฟ.ท.ปรับค่าเช่าเป็น 90 บาทหรือปีละ 9,732,780 บาท กทม.จ่ายอัตรา 32 บาทต่อตารางเมตร

ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2544-วันที่ 1 มกราคม 2545 ร.ฟ.ท.ปรับค่าเช่าเพิ่มอีกเป็น 397.03 บาทต่อตารางเมตร และปรับเพิ่มอีกปีละ 5% ซึ่งเป็นช่วงที่กระทรวงการคลังได้สั่งปรับราคาประเมินที่ดินทุกแห่งทั่วประเทศ ทำให้มีการประเมินตัวเลขผลตอบแทนค่าเช่าเพิ่มขึ้น และได้แจ้งให้ กทม.ทราบแล้ว ทำให้ค่าเช่าในช่วงวันที่ 2 มกราคม 2545-วันที่ 1 มกราคม 2546 เพิ่มเป็น 416.88 บาทต่อตารางเมตร

ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2546-วันที่ 1 มกราคม 2547 เพิ่มเป็น 437.72 บาท ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2547-วันที่ 1 มกราคม 2548 เพิ่มเป็น 544.50 บาท ช่วงวันที่ 2 มกราคม 2548-วันที่ 1 มกราคม 2549 เพิ่มเป็น 571.73 บาท และช่วงวันที่ 2 มกราคม 2549-วันที่ 1 มกราคม 2550 เพิ่มเป็น 600.32 บาท

แต่ที่ผ่านมา กทม.ยังคงชำระค่าเช่าอัตรา 32 บาทต่อตารางเมตร จึงเป็นที่มาว่าทำไม ร.ฟ.ท.ถึงต้องออกมาทวงสิทธิความเป็นเจ้าของคืน เพราะเล็งดูแล้ว ถ้าปล่อยให้ กทม.เล่นแง่อย่างนี้ต่อไป เท่ากับว่า ร.ฟ.ท.ตัดช่องทางของรายได้ที่ได้เป็นกอบเป็นกำของตัวเองไป ต้องติดตามว่าท้ายที่สุดแล้วจะเป็นยังไงต่อไป