เปิดยุทธศาสตร์บ้านจัดสรรฝ่าวิกฤตเงินตึง-ดอกเบี้ยแพง

ในยุคภาวะวิกฤตทางการเงิน สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ทั้งสินเชื่อโครงการ และสินเชื่อรายย่อย ดอกเบี้ยแพง กำลังซื้อหด ที่สำคัญภาวะการแข่งขันรุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องเร่งหาทางออก โดยกลยุทธ์ที่ถูกนำมาใช้มากที่สุดส่วนใหญ่จะเป็นโลเคชั่นหรือทำเล เพราะสูตรสำเร็จของการลงทุนโครงการบ้านจัดสรรคือการเลือกทำเลที่มีศักยภาพสูง
      
       สูตรสำเร็จดังกล่าว ผู้ประกอบการเกือบทุกรายคิดได้ จึงแห่กันไปผุดโครงการในบริเวณเดียวกัน ทำให้การแข่งขันสูงขึ้นอย่างช่วยไม่ได้ บางโครงการถึงกับขายไม่ได้ หากต้องเจอกับคู่แข่งที่แข็งแกร่งกว่า ทั้งเงินทุน คุณภาพการก่อสร้าง และแบรนด์ที่ได้รับความน่าเชื่อถือ
      
       สิ่งที่เกิดขึ้นทำให้ผู้ประกอบการทุกรายต้องเร่งปรับตัวก่อนที่จะเจอทางตัน เพราะโครงการได้ลงทุนไปแล้ว ไม่สามารถเลิก หรือหยุดดำเนินการได้ ดังนั้น จึงต้องหาแนวทางอยู่รอด โดยกลยุทธ์หนึ่งที่ถูกนำมาใช้สร้างยอดขายคือ การให้สินค้าเป็นตัวสร้างรายได้ เพื่อเลี้ยงตัวเอง หรือกลยุทธ์ ซื้อแล้วปล่อยเช่า ซึ่งได้ผลตอบแทนมากกว่าฝากแบงก์แน่นอน เฉลี่ยที่ 8-10% ขณะที่ฝากแบงก์ได้ดอกเบี้ยเพียง 3-4% เท่านั้น
      
       อย่างไรก็ตาม หากจะใช้กลยุทธ์ดังกล่าว โครงการจะต้องตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีศักยภาพ และกำลังซื้อสูง หรือมีความต้องการเช่า อาทิ บริเวณใจกลางเมือง สีลม สาทร และสุขุมวิท ตลอดจนแหล่งท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย กระบี่ และพัทยา เป็นต้น
      
       โดยผู้ประกอบการที่ไม่มีความเชี่ยวชาญในด้านการตลาดมากนัก ควรที่จะจ้างมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในด้านการขาย และการตลาดมาช่วยบริหารจัดการ ทั้งในเรื่องของการขาย และการปล่อยเช่า เพราะบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญจะมีฐานลูกค้าจำนวนมาก ทำให้การตลาดไม่ยากมากนัก แม้ว่าการแข่งขันจะรุนแรง
      
       ท็อปไลน์จ้างมืออาชีพคุม
      
       บริษัท ท็อปไลน์ ลิฟวิ่ง ที่แม้ว่าจะคว่ำควอดอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินมานานกว่า 20 ปี แต่การลงทุนโครงการส่วนใหญ่จะทำโครงการแนวราบ ส่วนคอนโดมิเนียมทำบ้างแต่ไม่มาก เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ส่วนโครงการล่าสุดที่ ท็อปไลน์ ลงทุนเป็นคอนโดมิเนียม ระดับไฮเอนด์ ชื่อโครงการ เดอะ โคลเวอร์ ทองหล่อ ตั้งอยู่บริเวณซอยทองหล่อ 18 มูลค่ากว่า 2,000 ล้านบาท และด้วยความที่ตัวเองเชี่ยวชาญโครงการแนวราบ และรู้จักลูกค้าระดับกลาง-ล่าง มากกว่าโครงการแนวสูง รวมถึงไม่เข้าใจถึงความต้องการของลูกค้าระดับบนอย่างชัดเจน จึงได้มอบหมายให้บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด เป็นผู้บริหารงานสำหรับโครงการ เดอะ โคลเวอร์ ทองหล่อ
      
        การมอบหมายให้มืออาชีพช่วยบริหารงาน ตั้งแต่วางแผน กำหนดกลยุทธ์ และทำการตลาด ทำให้บริษัท สามารถควบคุมแผนการดำเนินงาน และควบคุมต้นทุนทางการเงินได้ดี ที่สำคัญยังลดความเสี่ยงจากการลงทุนได้มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในยุคที่ดอกเบี้ยแพง แหล่งเงินทุนหายาก สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ ทำให้ต้องเร่งดำเนินโครงการให้แล้วเสร็จตามเป้าหมาย ทั้งในเรื่องของการขาย และการก่อสร้าง
      
       มานพ เขียวชะอุ่ม กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท ท็อปไลน์ ลิฟวิ่ง จำกัด กล่าวว่า เดอะ โคลเวอร์ ทองหล่อ เป็นคอนโดมิเนียมหรู ระดับไฮเอนด์ ราคาตารางเมตรละ 60,000 บาทขึ้นไป เน้นกลุ่มเป้าหมายนักลงทุน และคนรุ่นใหม่ที่สร้างครอบครัวที่ต้องการพักอาศัยใกล้ที่ทำงาน โดยผู้ที่ซื้อเดอะ โคลเวอร์ สามารถนำไปปล่อยเช่าได้ในราคาเดือนละ 18,000-20,000 บาท สำหรับห้อง ขนาด 35 ตารางเมตร 1 ห้องนอน ขณะที่ผ่อนชำระเพียงเดือนละ 9,000 บาทเท่านั้น ส่วนห้องแบบ 2 ห้องนอน ให้เช่าราคาเดือนละ 30,000-35,000 บาท ปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนสูงกว่าฝากแบงก์
      
       “ในยุคดอกเบี้ยแพง ทำให้กำลังซื้อลดลง บริษัทจึงแนะนำวิธีคิดให้กับลูกค้าว่า การซื้อคอนโดมิเนียมกลางเมือง นอกจากจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่แล้ว ยังสามารถซื้อเพื่อการลงทุนได้ด้วย เพราะในซอยทองหล่อความต้องการพักอาศัยที่คอนโดมิเนียมมาก แต่ไม่ต้องการซื้อไว้เป็นเจ้าของ จึงใช้วิธีเช่าแทน ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นนักธุรกิจข้ามชาติที่ต้องการอยู่ในเมือง บริษัทจึงแนะนำผู้ซื้อให้ซื้อไว้ปล่อยเช่าด้วย”
      
       โครงการดังกล่าว แบ่งการพัฒนาออกเป็น 2 ระยะ ๆ แรก มีจำนวน 300 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2-5 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งเป้าปิดการขาย ภายใน 1 เดือน หรือไม่เกินเดือนมี.คนี้ ส่วนโครงการะยะที่สอง จะยังไม่เริ่มก่อสร้าง จะรอให้การก่อสร้างระยะแรกแล้วเสร็จ จึงจะวางแผนว่าจะลงทุนโครงการในรูปแบบใด
      
       ด้านยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อควาเรียส เอสเตท จำกัด บริษัทรับบริหารงานขาย กล่าวว่า การจ้างมืออาชีพบริหารโครงการ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการลงทุนได้มาก อีกทั้งบริษัทบริหารงานขายยังช่วยแนะนำในด้านการลงทุน การควบคุมงานก่อสร้างได้ด้วย นอกเหนือจากการบริหารงานขาย
      
       ในส่วนของบริษัทนอกจากจะรับบริหารงานให้กับโครงการทั่วไปแล้ว บริษัทก็ลงทุนโครงการของตัวเองด้วย โดยที่ผ่านมาได้ลงทุนโครงการ คาซ่าเวล่า เป็นวิลล่า คอนโดมเนียม ตั้งอยู่ที่เกาะสมุย เน้นกลุ่มเป้าหมายนักธุรกิจข้ามชาติ โดยกลยุทธ์ที่นำมาเป็นจุดขาย คือการเป็นแนะนำให้ลูกค้าซื้อไว้พักผ่อนในช่วงไฮซีซั่นส์ และไว้ปล่อยเช่าในช่วงที่ไม่ได้มาพัก เพราะจะได้รับตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 8% ซึ่งมากกว่าฝากกับสถาบันการเงิน
      
       “เกาะสมุย เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่นักท่องเที่ยวสนใจเข้าไปท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ดูจากอัตราการเข้าพักที่เมขึ้นกว่า 50% และมีแนวโน้มเติบโตขึ้นทุกปี ทำให้โรงแรมและรีสอร์ทไม่เพียงพอกับความต้องการของนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะในช่วงไฮซีซั่นส์ บริษัทเห็นช่องว่างทางการตลาด จึงได้ลงทุนคอนโดมิเนียมพักตากอากาศ เพื่อให้นักลงทุนซื้อไว้ปล่อยเช่า”
      
       วังทองรับประกันซื้อคืน
      
       ส่วนค่ายวังทอง กรุ๊ป กระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการจัดแคมเปญ “รับประกันซื้อคืน” โดยนำบ้านตัวอย่างจำนวน 20 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 120 ล้านบาท มาขายให้กับนักลงทุนที่สนใจ โดยผู้ที่ซื้อบ้านตัวอย่าง สามารถนำบ้านมาขายคืนให้บริษัท ในราคาเดิม บวกกับดอกเบี้ย 5.25% แต่ลูกค้าจะต้องนำบ้านตัวอย่างมาให้บริษัทเช่า เพื่อให้ลูกค้าชมเหมือนเดิม โดยตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 50% ของจำนวนทั้งหมด ภายในเดือนก.พ.นี้ (อ่านข่าววังทองกรุ๊ปรีดไขมันส่วนเกิน ประกอบ)
      
       การนำบ้านตัวอย่างออกมาขาย นอกจากจะทำให้บริษัทไม่มีภาระในเรื่องดอกเบี้ยจ่ายแล้ว ยังมีเงินสดเข้ามาหมุนเวียนอีกด้วย อีกทั้งเมื่อโครงการปิดการขายไปแล้ว ไม่ต้องรับภาระดูแลบ้านตัวอย่างอีก
       พฤกษาจัดบาทเดียวซื้อบ้านได้
      
       ขณะที่ฟากบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่แม้ว่าจะยังมีเงินที่ได้จากการระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์มาเมื่อปลายปีก่อน แต่ในด้านการตลาดยังคงต้องเดินหน้าต่อไป และเร่งเก็บเงินสดไว้ในมือให้มากที่สุด เพื่อลดการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในช่วงดอกเบี้ยแพง โดยการจัดแคมเปญ “ปาฏิหาริย์เหรียญบาท” ที่เคยประสบความสำเร็จเป็นอย่างดีในปีก่อน กลับมากระตุ้นยอดขายในเดือนก.พ.อีกครั้ง
      
       ภายใต้แนวคิด “บาทเดียวก็ทำสัญญาได้” สำหรับลูกค้าที่จองซื้อบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ในโครงการบ้านพฤกษาและพฤกษาวิลเลจ ที่ร่วมรายการทั้ง 10 โครงการ รวมกว่า 900 หลัง ราคาเริ่มต้น 599,000 บาท มีทั้งบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน และบ้านผ่อนดาวน์ โดยลูกค้าใช้เงินทำสัญญาเพียง 1 บาทจากปกติสูงสุด 40,000 บาท สำหรับบ้านแฝดและบ้านเดี่ยว และ 30,000 บาทสำหรับทาวน์เฮาส์ พร้อมโอน ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ที่เป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของโครงการบ้านพฤกษา และช่วยให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อบ้านได้เร็วขึ้นในภาวะที่ดอกเบี้ยเงินกู้กำลังทยอยปรับขึ้นทุกธนาคาร
      
       วังทองรับประกันซื้อคืน
      
       ค่ายวังทอง กรุ๊ป กระตุ้นกำลังซื้อ ด้วยการจัดแคมเปญ “รับประกันซื้อคืน” โดยนำบ้านตัวอย่างจำนวน 20 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 120 ล้านบาท มาขายให้กับนักลงทุนที่สนใจ โดยผู้ที่ซื้อบ้านตัวอย่าง สามารถนำบ้านมาขายคืนให้บริษัท ในราคาเดิม บวกกับดอกเบี้ย 5.25% แต่ลูกค้าจะต้องนำบ้านตัวอย่างมาให้บริษัทเช่า เพื่อให้ลูกค้าชมเหมือนเดิม โดยตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 50% ของจำนวนทั้งหมด ภายในเดือนก.พ.นี้ (อ่านข่าววังทองกรุ๊ปรีดไขมันส่วนเกิน ประกอบ)
      
       การนำบ้านตัวอย่างออกมาขาย นอกจากจะทำให้บริษัทไม่มีภาระในเรื่องดอกเบี้ยจ่ายแล้ว ยังมีเงินสดเข้ามาหมุนเวียนอีกด้วย อีกทั้งเมื่อโครงการปิดการขายไปแล้ว ไม่ต้องรับภาระดูแลบ้านตัวอย่างอีก