จากตอนที่แล้ว ได้เล่ารายละเอียดต่างๆ เกี่ยวกับการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมแบบสร้างเสร็จไปแล้ว แต่ปัจจุบันนี้ คอนโดฯแบบยังสร้างไม่เสร็จหรือ กำลังก่อสร้าง (ทั้งเร่งสร้าง และไม่เร่งสร้าง) ก็ผุดกันขึ้นมาแข่งขันกันมากมาย ถ้าคุณไม่ใช่ผู้ที่จะซื้ออยู่เองแล้ว ผมไม่แนะนำให้ซื้อ ในลักษณะการลงทุนหรือเก็งกำไร ( คอนโดฯที่ดีๆ น่าลงทุนก็มีบ้าง เคยแนะนำเพื่อนให้ซื้อจนตอนนี้ จะเป็นเจ้าแม่คอนโดฯไปแล้ว) เพราะปัจจุบัน จะมีรูปแบบการ ซื้อ-ขาย เก็งกำไรคอนโดฯ กันตั้งแต่ซื้อขายใบจอง, ขายดาวน์, ซื้อแล้วเอาไปขายเอง, ฝากเซลล์ขาย, ซื้อตอนเริ่มก่อสร้างขายตอนสร้างเสร็จ ไปจนถึงซื้อให้คนเช่าในระยะยาว ในทุกรูปแบบ ซึ่งก่อให้เกิดความต้องการเทียมขึ้นจากการคาดเดาตลาด ส่งผลให้ราคาคอนโดสูงกว่าที่เป็นจริงอย่างไม่มีเหตุผล ตารางเมตรละหลายหมื่นบาท ซึ่งเมื่อคำนวณต้นทุนแล้ว การไปปล่อยให้เช่า จะไม่คุ้มทุนแน่นอน ในกรณีที่มีผู้เช่า ยิ่งถ้าไม่มีผู้เช่าด้วยแล้ว ยิ่งขาดทุนใหญ่ เพราะต้องจ่ายค่าส่วนกลางทุกๆเดือนตามกติกา ไม่มีทางเบี้ยว ส่วนการขายคอนโดฯแบบล่วงหน้าที่ยังเป็นกระดาษ ผ่านระบบเซลล์เน้นมุ่งเน้นยอดขายเป็นหลัก โดยไม่ได้เน้นการให้ข้อมูลที่เป็นจริงทั้งหมดของโครงการ (หลายโครงการไม่ให้ลูกค้าดูผังโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผังในภายหลัง, การบอกจำนวนที่จอดรถที่ไม่แน่นอน ปิดบังข้อเสียต่างๆ ฯลฯ) และจนถึงปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดๆของรัฐเข้ามาดูแล การจัดแคมเปญสร้างความแข่งขัน เพื่อบีบการตัดสินใจของผู้บริโภคและสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก็ทำให้หมดสิทธิต่อรอง ถ้าเราไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ ถี่ถ้วน ราคาคอนโดฯก็จะไม่ต่างจากหุ้นที่ถูกปั่นขึ้นไป จนวันหนึ่งจะถูกทุบราคาลง ใครขายไปหมดก่อนก็รอดตัวไป ใครถือไว้เยอะก็มีแต่เจ๊ง คนที่ถือโครงการใหญ่ที่สร้างไม่เสร็จอาจเสียเงินฟรี คนที่ซึ้อตอนราคาตอนปลายเทียบได้กับซื้อความเป็นหนี้ไปตลอดชีวิต ในแง่ของผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเกือบถูกผูกขาดโดยกลุ่มบริษัทใหญ่ๆไม่กี่กลุ่ม ทำให้จริงๆแล้วแทบไม่มีการแข่งขันในแง่ของตัวสินค้าเลย ผู้ลงทุนบางกลุ่มก็ย้ายฐานจากบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์มาลงคอนโดฯผสมโรงด้วย จึงเกิดการลดราคา แจกแถมโปรโมชั่นกันมโหฬารในตลาดบ้านจัดสรรในปัจจุบัน และเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ๆขึ้นมาพร้อมกันหลายๆโครงการ ขึ้นมาตอบรับ (มีหลายบริษัทใหญ่ในปัจจุบันที่ลงทุนกับโครงการขนาดใหญ่เกินตัว โดยที่ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอ) เพราะใครๆก็กลัวตกรถไฟขบวนนี้กันทั้งนั้น.... คอนโดฯนั้นเป็นโครงการที่ต้องก่อสร้างทีเดียวทั้งตึก ไม่สามารถแบ่งแปลงสร้างเหมือนบ้านเดี่ยวได้ จึงเป็นโครงการที่ต้องลงทุนสูงในครั้งเดียว เงินลงทุนในคอนโดของผู้ประกอบการนั้น ก็มาจากสถาบันการเงินเป็นหลัก ถ้าโครงการไหนมียอดจองสูง แบงก์ก็จะปล่อยกู้ และเมื่อยิ่งจองเยอะสัดส่วนลงทุนของแบงก์ต่อผู้ประกอบการก็ยิ่งสูงตาม จนแทบกลายเป็นการจับเสือมือเปล่าของผู้ประกอบการหน้าเก่า (ในขณะที่หน้าใหม่ไม่ให้กู้) แล้วก็ผลักดันโครงการออกมาพร้อมๆกันหลายโครงการ ทำให้เกิดการทุ่มตลาดในช่วงพรีเซลล์และการเบ่งยอดจอง(ทำยอดให้สูงไว้ก่อน จองจริงไม่จริงค่อยว่ากัน) จะเห็นได้จากข่าวที่โครงการหลายโครงการที่มีข่าวทำยอดจองถล่มทลาย แต่ทำไมไม่เริ่มก่อสร้างซักที ในขณะที่แบงก์ก็ต้องการปล่อยกู้สร้างตึก แต่ก็กลัวหนี้เสียจากการผ่อนคอนโดฯของรายย่อยในระยะยาวด้วย การอนุมัติเงินกู้ซื้อคอนโดฯปัจจุบันจึงเป็นไปได้อย่างยากลำบาก ผู้จองไม่กี่รายที่จะมีศักยภาพในการกู้จริง แม้วงเงินอยู่ที่ล้านต้นๆถึงสองล้าน แต่จากข้อมูลในกทม.ทั้งหมด มีคนที่พอกู้เงินจำนวนนี้ได้อยู่ราว 4 แสนคนเท่านั้นเอง ตลาดหลักของคอนโดฯนั้นอยู่ในกทม. ซึ่งมีการขยายตัวของที่อยู่อาศัยราวๆปีละ 7-8 หมื่นยูนิต ในปัจจุบันคอนโดที่ยังอยู่ในตลาดและระหว่างก่อสร้างอีกราว 2-3 เท่าของจำนวนนี้ และมีแนวโน้มเปิดตัวมากขึ้น ยังไม่นับผู้บริโภคบางส่วนที่ไม่ยอมรับที่อยู่อาศัยแบบนี้ จึงนับได้ว่าคอนโดฯมีปริมาณล้นตลาดอยู่พอสมควร ซึ่งใกล้เคียงกับช่วงก่อนฟองสบู่แตกเมื่อปี 2540 แถมช่วงนี้เงินบาทไทยก็แข็งเหมือนกันเสียด้วย ถ้าไม่ได้อยู่จริง ไม่ควรซื้อ
ปัญหาการเก็งกำไรคอนโดฯ ในระยะสั้นๆเช่น มีผู้บริโภคจำนวนมากที่ไปจองคอนโดฯไว้โดยที่ไม่มีความสามารถในการผ่อนจริง หลายคนไม่รู้ตัว นึกว่าผ่อนดาวน์ได้ก็พอแล้ว แต่ในขณะเดียวกันหลายคนก็รู้ว่าผ่อนไม่ได้ แต่หวังจะขายจองออกให้ได้ก่อนโอน โครงการไหนขึ้นใหม่ก็ไปจองเพิ่มเอาไว้อีก ในขณะที่การขายต่อ ไม่ง่ายอย่างที่คิด เพราะความต้องการเทียมนั้น เกินปริมาณความต้องการอยู่แล้ว และโครงการใหม่ๆก็มีเกิดขึ้นตลอดเวลาด้วย สุดท้ายต้องยอมโอนห้องที่ไม่อยากได้มาเป็นภาระ ถ้าคนจองทิ้งดาวน์หลายราย ก็จะส่งผลกับงวดเงินกู้จากแบงก์ ทำให้โครงการขนาดใหญ่ๆที่ต้องก่อสร้างนานๆถูกระงับการก่อสร้างได้ คนที่จองแล้วผ่อนแบงก์อยู่ ก็จะโดนแจคพอต เสียเงินแต่ไม่มีที่อยู่ ผู้ที่สนใจซื้อคอนโดฯ จึงควรจะพิจารณาปัจจัยเสี่ยงและตัดสินใจอย่างรอบคอบขึ้น ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นสิ่งจำเป็น แต่มันก็ไม่ใช่ตลาดหุ้นที่จะเข้ามาทำกำไรกัน กำไรที่ได้มาก็มาจากผู้บริโภคอื่นที่มาซื้อต่อ ไม่ได้เป็นการสร้างงานหรือสินค้าใดๆ ยิ่งเพิ่มค่าใช้จ่ายทางอ้อมแก่อุตสาหกรรมที่รองรับ ดังนั้นจึงขอแนะนำให้ซื้อคอนโดฯ เฉพาะเอาไว้อยู่จริงเท่านั้น จะช่วยให้ตลาดคอนโดฯมีราคาที่เป็นจริงมากขึ้น และผู้ประกอบการก็จะมาแข่งขันกันที่คุณภาพเพิ่มขึ้น ให้ผู้บริโภคได้สินค้า ที่มีคุณภาพและราคาที่สมเหตุสมผลจริงในระยะยาว ส่วนผู้ที่ตั้งใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนั้น คิดว่าส่วนใหญ่ของผู้บริโภคนั้น ก็ไม่เคยใช้ชีวิตในคอนโดฯมาก่อน จึงควรรับรู้สภาพ กฎ กติกา ของการอยู่คอนโดฯ ให้มากๆหน่อย ถ้าคิดว่ารับไม่ได้ จะได้รีบกลับตัวทัน ปัญหาใหญ่ของการอยู่อาศัยในคอนโดฯเช่น ความแออัดของโครงการ
ปัญหาเรื่องความแออัด โครงการคอนโดฯส่วนใหญ่จะพยายามจำกัดขนาดห้องไว้ให้เล็ก เพื่อให้สามารถทำราคาขายแข่งในตลาดใหญ่ได้ ราคาต่อยูนิตจะได้ไม่สูงมาก คนซื้อจะดูราคาก่อนอื่น คอนโดฯก็จะขายง่ายกว่า ในขณะที่การอยู่อาศัยร่วมกันนั้น คนไทย ยังมีการเคารพสิทธิของคนอื่นน้อย รวมทั้งการรักษาสมบัติส่วนรวม เสียงรบกวนของเด็กร้อง หมาเห่าจากข้างห้องหรือปล่อยออกมาขี้เรี่ยราด จะเป็นปัญหากับโครงการที่มีความหนาแน่นสูง ราคาต่ำ ยิ่งเป็นโครงการที่มีหลายๆตึกด้วยแล้ว ความแออัด ก็เป็นปัญหาทั้งภายในตึก และภายนอกตึก ในขณะที่การเก็บค่าส่วนกลาง ก็จะเป็นปัญหาของโครงการทั้งขนาดใหญ่และเล็ก ปัญหาการเดินทาง
ระบบขนส่งมวลชนของกทม.นั้นยังใช้เป็นระบบหลักไม่ได้ และคงอีกนานหลายปี กว่าจะครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ การใช้รถยนต์จึงยังเป็นความจำเป็นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้อยู่ดี ที่จอดรถน่าจะเป็นปัญหาหลักที่เห็นได้ชัดที่สุดของคอนโดฯ เนื่องจากกฎหมายควบคุมอาคารชุดของไทย ในปัจจุบันนั้น กำหนดจำนวนที่จอดรถไว้ตามพื้นที่ขายคิดแล้วประมาณ 30-40 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนยูนิตเท่านั้นเอง (โครงการไหนที่บอกว่า 60-70 เปอร์เซ็นต์แปลว่าเค้านับรวมที่จอดแบบขวางไปด้วย ที่กทม.เขาไม่นับ) ยิ่งโครงการที่มีสัดส่วนห้องเล็กมากที่จอดรถก็จะยิ่งน้อยตามไปนั่นเอง การลงทุน ให้เช่าห้อง
ปัญหาจากการให้เช่าห้องในระยะยาวก็ดูจะไม่แน่นอน ความต้องการเช่านั้นในพื้นที่ต่างๆถึงไม่เปลี่ยนไปมาก อยู่บนพื้นฐานของปริมาณงานที่อยู่ในบริเวณเป็นหลัก หรือความเจริญของพื้นที่โดยรอบเป็นหลักก็ตาม แต่ขณะเดียวกันมีหอพัก,อพาร์ทเมนท์หรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มารองรับอยู่ด้วย จึงมีอัตราการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆของห้องเปล่าที่จะมาให้เช่า จึงไม่น่าเป็นไปได้ที่จะคงจำนวนและราคาเช่าในระยะยาวได้ คนเช่าก็จะย้ายไปย้ายมาตามแต่สะดวก ที่ไหนค่าเช่าต่ำกว่า ห้องใหม่กว่า หรืออย่างแย่สุดก็ค้างค่าเช่าแล้วย้ายหนีไปเลย และเมื่อรู้ปัญหาอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว ก็ควรต้องตรวจสอบโครงการ เพื่อความมั่นใจอีก เช่น
กรณียังไม่ก่อสร้าง
1. ตรวจสอบใบอนุญาตการก่อสร้าง
2. ตรวจสอบชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แผนผังแสดงการก่อสร้าง เลขที่โฉนดที่ดินจากกรมที่ดิน
3. ตรวจสอบว่าที่ดินที่จะก่อสร้างมีภาระผูกพันกับนิติบุคคลหรือสถาบันการเงินหรือไม่
4. สอบถามหรือขอคำรับรองจากผู้ประกอบการว่าจะเริ่มก่อสร้างและแล้วเสร็จเมื่อไหร่ กรณีสร้างเสร็จแล้ว
1. ตรวจสอบว่ามีการลงทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ เลขที่อาคารชุด
2. ตรวจสอบเลขที่โฉนด จำนวนเนื้อที่ของโครงการ
3. ตรวจสอบรายการและขนาดของทรัพย์สินส่วนกลางว่าตรงกับที่โฆษณาหรือไม่
4. สอบถามเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอื่นๆนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายส่วนกลาง นอกจากนี้ไม่ว่าคอนโดฯนั้นจะสร้างแล้วหรือยังไม่สร้างก็ต้องตรวจสอบเรื่องอื่นๆด้วยเช่น ชื่อ ที่อยู่ และสถานภาพของผู้จดทะเบียนโครงการ ว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และที่สำคัญ ก่อนทำสัญญากับผู้ประกอบการ ควรศึกษาแบบสัญญามาตรฐานที่สำนักคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเพื่อเป็นแนวทางในการพิจารณาสัญญาของผู้ประกอบการ (ถ้าค้นเจอจะเอามาลงให้ดูด้วยเลยครับ บางทีก็หายาก) |
