ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นข่าวดีของตลาดอาคารสำนักงาน เมื่อโพลทุกสำนักล้วนระบุตรงกันว่าธุรกิจนี้กำลังอยู่ในช่วง "ขาขึ้น"เฉพาะอาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ออฟฟิศดีไซน์ ทันสมัยหัวมุมถนนสาทรของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ได้ไม่นาน สามารถทำราคาค่าเช่าได้สูงถึงตารางเมตรละ 700-750 บาท ขณะที่ข้อมูลล่าสุดจากฝ่ายวัยและพัฒนา บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่า ในปี 2548 ที่ผ่านมา อัตราค่าเช่าพื้นที่ อาคารสำนักงานเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ปรับตัวสูงขึ้นถึง 23.3% ส่วนอาคารสำนักงานเกรดบีในย่านเดียวกันปรับขึ้น 19.6% เช่นเดียวกับอัตราพื้นที่ว่างได้ปรับลดลงจาก 17.2% เหลือ 13.3% แสดงให้เห็นว่าดีมานด์มีมากกว่าซัพพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาด เปิดโพลรายชื่อออฟฟิศใหม่ปี"49 จากข้อมูลพบว่า ปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานรวมกันทั้งสิ้น 7.2 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดีจำนวน 3.53 ล้านตารางเมตร มีอัตราว่าง 12.1% เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอที่ตั้งอยู่ในย่านซีบีดี 1.18 ล้านตารางเมตร มีอัตราว่าง 4.7% และเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอที่ไม่ได้อยู่ในย่านซีบีดี 7.9 แสนตารางเมตร มีอัตราว่าง 4.8% ส่วนในปีนี้ "นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์" ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายจัดหาอาคารสำนักงาน ซีบี ริชาร์ดฯ ให้ข้อมูลว่าจะมีซัพพลายใหม่เข้า มาสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีก 7 อาคาร รวม 2.29 แสนตารางเมตร ได้แก่ 1) อาคารคิวเฮ้าส์ ลุมพินี บริเวณหัวมุมถนนสาทร ของกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีพื้นที่ 5.9 หมื่นตารางเมตร อัตราค่าเช่า 700-750 บาท ต่อตารางเมตร ล่าสุดมีอัตราปล่อยเช่าแล้ว 45% 2)อาคารเอ็กซ์เชนจ์ ทาวเวอร์ บริเวณหัวมุมแยกอโศก-สุขุมวิท เดิมชื่ออาคารพรภัทร ทาวเวอร์ ซึ่งก่อนหน้านี้กลุ่มทุนสิงคโปร์ได้เทกโอเวอร์โครงการไป มีพื้นที่ 3.6 หมื่นตารางเมตร อัตรา ค่าเช่า 700-750 บาทต่อตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าอีก 6,000 ตารางเมตร ล่าสุดมียอดจองพื้นที่อาคารสำนักงานแล้ว 25% รวมถึง "ทรู ฟิตเนส" ที่เช่าพื้นที่ค้าปลีกขนาด 3,600 ตารางเมตร และกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ พร้อมทั้งได้เตรียมยื่นขอทำทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส 3)อาคารคอลัมน์ ทาวเวอร์ ตั้งอยู่เยื้องกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ มีพื้นที่ 3.1 หมื่นตารางเมตร และพื้นที่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อีก ส่วนหนึ่งซึ่งบริหารโดยกลุ่มโอ๊ควูด กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาสแรกปีนี้ อัตราค่าเช่าอยู่ระหว่าง 500-600 บาทต่อตารางเมตร 4)อาคารฟีนิกส์ ทาวเวอร์ ใกล้กับแยกอโศก-สุขุมวิท มีพื้นที่ 1.5 หมื่นตารางเมตร และพื้นที่ ค้าปลีกอีก 1 หมื่นตารางเมตร กำหนดเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสที่ 2 นี้ ปัจจุบันยังไม่กำหนดอัตราค่าเช่า 5)อาคารคอมลิงค์ ทาวเวอร์ ถนนวิภาวดีรังสิต ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว หรือชื่อเดิมคืออาคารฐานเศรษฐกิจ 2 มีพื้นที่ 2 หมื่นตารางเมตร ปัจจุบันยังไม่กำหนดอัตราค่าเช่า 6)อาคารศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์ ย่านถนนพระรามที่ 3 ของกลุ่ม "ศุภาลัย" มีพื้นที่ 4.6 หมื่นตารางเมตร และอาคารรสา ทาวเวอร์ 2 บนถนนพหลโยธิน ตรงข้ามสวนสนุกแดนเนรมิตเดิม มีพื้นที่ 2.2 หมื่นตารางเมตร ซึ่งคาดว่าทั้ง 2 โครงการจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3-4 นี้ สำหรับในปี 2550-2551 คาดการณ์ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นอีก 3 โครงการ พื้นที่รวม 1.7 แสนตารางเมตร คือ 1)อาคารแอทธินี ทาวเวอร์ ของกลุ่มทีซีซี แคปปิตอลแลนด์ ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกับโครงการคอนโดมิเนียมพลาซ่า แอทธินี ย่านเพลินจิต มีพื้นที่ 4 หมื่นตารางเมตร 2)อาคารจุฬาไฮเทค ของจุฬาลงกรณ์มหา วิทยาลัย พื้นที่ 9 หมื่นตารางเมตร และ 3)อาคารอโศก คอมเพล็กซ์ ของกลุ่มฟิโก้กรุ๊ป ที่ทำธุรกิจทางด้านสิ่งทอ ตั้งอยู่บริเวณหัวมุมแยกอโศก-สุขุมวิท มีพื้นที่ 4 หมื่นตารางเมตร คาดดีมานด์ออฟฟิศปีนี้ 3 แสน ตร.ม. ซีบี ริชาร์ดฯ ประเมินว่าในปีที่ผ่านมามีความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งสิ้นกว่า 3.6 แสนตารางเมตร ส่วนปีนี้คาดว่าความต้องการจะอยู่ ในระดับใกล้เคียงกันคือประมาณ 3 แสนตารางเมตร โดยมาจาก 5 กลุ่มธุรกิจหลักๆ คือ กลุ่ม แบงก์และสถาบันการเงิน กลุ่มธุรกิจโฆษณาและประชาสัมพันธ์ กลุ่มธุรกิจประกันภัยและประกันชีวิต กลุ่มธุรกิจที่ปรึกษา และกลุ่มธุรกิจไอที "ดีมานด์" ที่สูงกว่า "ซัพพลาย" ทำให้สถานการณ์ของตลาดอาคารสำนักงานเทมาอยู่ทางด้านเจ้าของอาคาร ผลที่เกิดขึ้นก็คือผู้เช่าต้องเริ่มจัดเตรียมงบประมาณค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะช่องว่างของอัตราค่าเช่าออฟฟิศเกรดเอย่านซีบีดี และออฟฟิศเกรดบีที่ไม่ได้อยู่ในย่านซีบีดี ที่ต่างกันถึง 285 บาทต่อตารางเมตร รวมถึงอาจเห็นการย้ายพื้นที่จากออฟฟิศ "เกรดเอ" ไปยังออฟฟิศ "เกรดบี" โดยเฉพาะธุรกิจที่ไม่ได้มองเรื่องทำเลที่ตั้งเป็นหลัก ส่วนผู้ที่ต้องการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านซีบีดี ก็เป็นไปได้ที่จะเห็นการทำสัญญาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานล่วงหน้า รูปแบบนี้เป็นเทรนด์ที่ซีบี ริชาร์ดฯระบุว่าเริ่มมีแนวโน้มให้เห็นแล้ว เนื่องจากผู้เช่าที่ต้องการขยับขยายพื้นที่เริ่มมองหาออฟฟิศแห่งใหม่ล่วงหน้าเป็นระยะเวลาก่อนถึง 2 ปี ค่าเช่าปรับขึ้นต่อเนื่อง สำหรับสถานการณ์ของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปีนี้ ซีบี ริชาร์ดฯประเมินว่า อัตราค่าเช่าจะขยับขึ้นต่อเนื่องอีก 15-20% โดยเฉพาะออฟฟิศเกรดเอในย่านซีบีดี ปีที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยปรับตัวขึ้นสูงสุดถึง 23% โดยปัจจุบันหากเป็นออฟฟิศเกรดเอในย่าน ซีบีดี เฉลี่ยอยู่ที่ 678 บาทต่อตารางเมตร ออฟฟิศเกรดเอที่ไม่ได้อยู่ในย่านซีบีดีเฉลี่ยอยู่ที่ 473 บาทต่อตารางเมตร ส่วนออฟฟิศเกรดบีในย่านซีบีดีเฉลี่ยอยู่ที่ 512 บาทต่อตารางเมตร และออฟฟิศเกรดบีที่ไม่ได้อยู่ในย่านซีบีดีเฉลี่ยอยู่ที่ 383 บาทต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม อัตราเติบโตของ "จีดีพี" ถือเป็นตัวแปรอันหนึ่งที่จะส่งผลต่อการปรับขึ้นของค่าเช่าอาคารสำนักงาน โดยภายใต้สมมติฐาน จีดีพีเติบโตที่ 4-45% ซีบี ริชาร์ดฯประเมินว่า ปีนี้ค่าเช่าเฉลี่ยออฟฟิศเกรดเอในย่านซีบีดีจะปรับขึ้นมาอยู่ที่ 750 บาทต่อตารางเมตร และเพิ่มขึ้นเป็น 800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2550 และมีโอกาสที่จะขยับขึ้นเป็น 1,000 บาทต่อตารางเมตรภายใน 5 ปีข้างหน้า ส่วนในโซนบางนา-ตราด ซึ่งคาดว่าจะได้รับอานิสงส์จากการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้อาคารสำนักงานแถบนี้บูมมากขึ้น ปัจจุบันมีพื้นที่รวม 1.2 แสนตารางเมตร มีอัตราว่าง 23.9% และมีค่าเช่าเฉลี่ย 350 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นอัตราที่ค่อนข้างทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยคาดการณ์ว่าหากโครงการรถไฟฟ้าถูกต่อขยายไปถึงย่านบางนา-ตราด น่าจะส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น ชี้ออฟฟิศในไทยถูกกว่า ตปท. เมื่อเปรียบเทียบค่าเช่าอาคารสำนักงานในเมืองไทยกับประเทศอื่นๆ ในโซนเอเชีย-แปซิฟิกทั้ง 20 ประเทศพบว่า อัตราค่าเช่ายังอยู่ในระดับต่ำ โดยเมืองที่มีค่าเช่าสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ เมือง "โตเกียว" ประเทศญี่ปุ่นถือเป็นเมืองที่มี ค่าเช่าสูงสุดเฉลี่ยอยู่ที่ 4,404 บาทต่อตารางเมตร รองลงมาคือ "มุมไบ" ประเทศอินเดีย 2,492 บาทต่อตารางเมตร ประเทศ "ฮ่องกง" 2,360 บาทต่อตารางเมตร เมือง "โซล" ประเทศเกาหลีใต้ 2,197 บาทต่อตารางเมตร และเมือง "นิวเดลี" ประเทศอินเดีย 1,933 บาทต่อตารางเมตร ส่วนประเทศไทยติดอันดับที่ 17 โดย 3 ประเทศที่มีค่าเช่าอาคารสำนักงานถูกกว่าคือ เมือง "มะนิลา" ประเทศฟิลิปปินส์ 548 บาทต่อ ตารางเมตร เมือง "กัวลาลัมเปอร์" ประเทศมาเลเซีย 499 บาทต่อตารางเมตร และเมือง "จาการ์ตา" ประเทศอินโดนีเซีย 482 บาทต่อ ตารางเมตร เป็นตัวเลขที่บ่งชี้ว่าตลาดอาคารสำนักงานในเมืองไทยยังมีค่าเช่าที่ดึงดูดใจให้เข้ามาตั้งสาขาสำนักงาน |
