กะเทาะ...แผนพัฒนาอสังหาฯรอบสุวรรณภูมิ

โดยที่รัฐบาลให้ศึกษาดูว่า การเกิดขึ้นของสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ แนวทางพัฒนาเมืองรองรับควรจะมีวิธีการอย่างไรได้บ้าง โจทย์ที่ได้รับมานำไปสู่คำตอบที่เป็นรายงานการวิจัยยาวเหยียดหนาเป็นตั้งๆ พบว่า ในแง่ธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับสนามบินจะมีเรื่องของระบบคมนาคมขนส่ง "ลอจิสติก" เป็นตัวหลัก ควบคู่ไปกับเรื่องของ "การพัฒนาที่อยู่อาศัย"

สำหรับคนที่ติดตามใกล้ชิด จะทราบดีว่า แนวนโยบายแห่งรัฐที่สำคัญคือ จะมีการสถาปนา "เมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ" ขึ้นมา ถ้าดูจากสโคปการทำงานของกรมโยธาธิการและผังเมือง ได้มีการตีเส้นวงกลมผังเมืองคลุมพื้นที่ โดยมีรัศมีประมาณ 30 กิโลเมตร นั่นหมายถึงพื้นที่กว้างขวางพอดู

"แนวโน้มคือ จะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเรื่องการใช้ประโยชน์พื้นที่ค่อนข้างมาก ตอนสำรวจเราได้คุยกับผู้ประกอบการหลายคน พบว่ามีการเปลี่ยนมือ ซื้อขายที่ดินเพื่อเตรียมการพัฒนาไปแล้ว..."

เดิม "พื้นที่" เมืองศูนย์กลางการบิน มีการกำหนดขอบเขตการพัฒนา คือ ด้านบน จดแนวถนนมอเตอร์เวย์ตะวันออก พื้นที่ตอนใต้จดถนนบางนา-ตราด ด้านตะวันตก จดเกือบถึงเขตประเวศ ถนนวงแหวน ด้านตะวันออกถึงถนนรัตนโกสินทร์ 200 ปี

ต่อมามีการถกเถียงกันว่าจะพัฒนาได้จริงหรือ เพราะมีแนวเขตพื้นที่ปลอดภัยทางการบิน เช่น ตอนเหนือกับใต้ที่ถูกกันเขตไว้เยอะ ฉะนั้น กิจกรรมการใช้พื้นที่บางเรื่องจึงไม่สามารถทำได้เมื่อมองในมุมของความปลอดภัยทางการบิน

อาจารย์บรรณโศภิษฐ์ได้ศึกษาถึงทิศทางการพัฒนาทั้งในและนอกสนามบินจากทั่วโลก พบว่าส่วนใหญ่ถ้าเป็นเขต "ในรั้วสนามบิน" จะเป็นเรื่องเกี่ยวเนื่องกับการบินทั้งหมด คำถามสำคัญคือ พื้นที่รายรอบ "นอกรั้ว" สนามบินสุวรรณภูมิพัฒนาอะไรได้บ้าง

จะเห็นว่าสิ่งที่จะเกิดขึ้นได้แน่นอนคือ อุตสาหกรรมเบาทั้งหลายที่มีมูลค่าสูง ธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์ตรงๆ คือการท่องเที่ยว เพราะจะเป็นตัวปลุกการพัฒนาพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญ คือ "พัทยา"

ในประเด็นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีคำถามขึ้นมาว่า ถ้าบริเวณพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ปลอดภัยทางการบิน แล้วทำไมรัฐยังส่งเสริมให้มีการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดินอีก

"ในเชิงวิชาการ บริเวณรอบสนามบินน่าจะต้องห้ามไม่ให้มีการพัฒนาเกิดขึ้น แต่สิ่งที่เกิดขึ้นจริงพบว่าการพัฒนารอบๆ สนามบินนานาชาติทั้งหลายไม่ว่าจะในยุโรป อเมริกา หรือแม้แต่ในเอเชีย อาทิ สนามบินโอซากา โตเกียว ก็เกิดการพัฒนาตามแนวนี้หมด"

ในเมื่อห้ามความเจริญไม่ได้ รัฐบาลก็อยากให้การพัฒนาในพื้นที่เป็นการพัฒนาที่ไม่สร้างปัญหาและสภาพแวดล้อมต้องเปลี่ยนแปลงมากนัก เพราะถึงอย่างไรพื้นที่โดยรอบสุวรรณภูมิส่วนหนึ่งก็ยังเป็นบริเวณ "รับน้ำ" ตะวันออก

รวบรัดเข้ามาที่ "ธุรกิจที่อยู่อาศัย" พบว่ามีประเด็นที่ต้องพิจารณา 2 ส่วน คือ ที่อยู่อาศัยจากคนในพื้นที่เอง กับที่อยู่อาศัยจากการพัฒนาเมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิ

กลุ่มพื้นที่ที่มีศักยภาพ แบ่งได้ 4 โซน ประกอบด้วย โซนตอนเหนือ ตะวันออก ตะวันตก และตอนใต้ โดยทางจุฬาฯได้ศึกษาศักยภาพให้กับจังหวัดสมุทรปราการ มีข้อเสนอศูนย์ลอจิสติกควรจะตั้งอยู่บริเวณตะวันตกเฉียงใต้ของสนามบิน ต่อเนื่องถึงถนนบางนา-ตราด

ส่วนชุมชนที่พักอาศัยให้อยู่ทางตะวันออกและตอนใต้ของตัวสนามบิน ซึ่งรัศมี 30 กิโลเมตรนั้น จัดให้มีชุมชนที่พักอาศัยได้เกือบทั้งหมด และพื้นที่โซนตะวันตกของสนามบินจะรองรับให้กับศูนย์ธุรกิจนานาชาติ

"สิ่งที่เกิดขึ้นแล้วในปัจจุบัน แนวถนนกิ่งแก้ว มีการพัฒนาเกาะพื้นที่เต็มหมดแล้ว ถนนบางนา-ตราดตอนใต้ก็เช่นกัน ตอนล่างของสนามบินเป็นพื้นที่สีเขียว ใช้ประโยชน์ในลักษณะที่อยู่อาศัย โดยที่ย่านอุตสาหกรรมที่กำหนดไว้เดิมต้องมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต"

ข้อมูลลึกลงไปใน 4 บล็อกคือ ลาดกระบังตะวันตก (พื้นที่ 18.0 ตารางกิโลเมตร) ลาดกระบังตะวันออก (8.4 ตารางกิโลเมตร) สนามบินตะวันออก (66.0 ตารางกิโลเมตร) และสนามบินตะวันตก (24.9 ตารางกิโลเมตร) นั้น

บล็อกของลาดกระบังตะวันตกและตะวันออก ตอนนี้มีนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง และส่วนอื่นๆ มีสถาบันการศึกษา สนามกอล์ฟ สถานีไอซีดี

บล็อกสนามบินตะวันออก สภาพภูมิศาสตร์เป็นที่ลุ่มทั้งหมด พบว่ามีมากกว่า 50% ที่ยังไม่ได้พัฒนา เพราะทำได้ยากมาก เป็นเหตุผลให้มีพื้นที่ว่าง (undevelopement) เหลืออยู่เยอะ

ขณะที่บล็อกสนามบินตะวันตกเขตต่อเนื่องถึงกรุงเทพฯ มีพื้นที่ว่างค่อนข้างน้อย ประมาณ 10% เท่านั้น และกระจายเป็นจุดเล็กๆ ถึงแม้จะมีสาธารณูปโภคพื้นฐานดีกว่าบล็อกอื่นๆ แต่จะพัฒนายาก เพราะ "...ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ๆ ค่อนข้างจะมีเจ้าของหมดแล้ว ถ้าจะหยิบมารวมกันต้องใช้เทคนิคพอสมควรในการรวมแปลง"

เขตพื้นที่เกี่ยวเนื่องจากสุวรรณภูมิ คาดว่าจะมีคนเพิ่มขึ้นมากพอสมควรใน 3 จุดหลัก คือ กรุงเทพมหานคร คาดว่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 708,000 คน ในปี 2548 และเพิ่ม 1,087,000 คน ในปี 2578 อีก 2 จุดคือ สมุทรปราการ คาดว่าประชากรจะเพิ่มขึ้น 882,000 คน (2548) และ 2,217,000 คน (2578) สุดท้ายจังหวัดฉะเชิงเทรา คาดจำนวนประชากรเพิ่มขึ้น 374,000 คน (2548) และ 480,000 คน (2578)

นี่คือประมาณการ "ดีมานด์" ที่จะเพิ่มขึ้นใน 3 จังหวัดหลักในช่วง 30 ปีหน้า

ทางคณะทำงานสรุปข้อเสนอพื้นที่รองรับการพัฒนาเป็นเมืองศูนย์กลางการบินสุวรรณภูมิซึ่งรัฐจะสนับสนุนโครงสร้างพื้นฐานเป็น 2 ส่วนหลัก คือ เขตกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 64 ตารางกิโลเมตร และสมุทรปราการอีก 228 ตารางกิโลเมตร

"คิดว่าสองพื้นที่นี้น่าจะทำเป็นเขตพัฒนาเข้มข้น ไม่ได้หมายความว่ามีการพัฒนาหรือใช้ประโยชน์ที่ดินหนาแน่น แต่ให้เตรียมการพัฒนาเข้มข้นสูง"