คีย์ซักเซส คอนโดฯกลางเมือง เจาะเรียลดีมานด์-เลี่ยงกลุ่มเก็งกำไร

ปีที่แล้วได้มีข่าวการเข้ามาของนักลงทุนสิงคโปร์เพื่อร่วมทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่ โครงการร่วมทุนขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้นในปีก่อน เช่น The Pano ของกรุงเทพบ้านและที่ดิน ร่วมกับเฟร์เซอร์กรุ๊ป และ Empire Place ของ TCC Land ร่วมกับ Capital Land

โครงการ The Pano ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา บนถนนพระรามที่ 3 มีขนาด 397 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 80,000 บาท/ตร.ม. ส่วนโครงการ Empire Place ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ จำนวน 440 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 100,000 บาท/ตร.ม. สำหรับโครงการอื่นที่เด่นและอยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน ก็มี โครงการ The Met ของ HPL บนถนนสาทร และ The Star Estate @ Narathiwas ของอีสเทอร์น สตาร์ฯ ริมถนนนราธิวาสราชนครินทร์

ตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2547 เป็นต้นมา หลายโครงการที่เปิดตัวใหม่กลับไม่ประสบผลสำเร็จเหมือนเช่นปี 2545-2546 โดยยอดขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ช่วงปี 2546 เป็นต้นมา มีประมาณ 70% เนื่องจากการที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภคมีความกังวลและชะลอการตัดสินใจซื้อ

หลายปีที่ผ่านมาความต้องการซื้อคอนโดฯมีมากพอที่จะดูดซับอุปทานที่มีอยู่ในตลาด แต่จากภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง ผู้บริโภคจึงเริ่มไม่มั่นใจต่อสภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของตัวเองในอนาคต ส่งผลให้อุปสงค์และอุปทานเริ่มไม่สมดุลกัน

คอนโดฯกลางเมือง 90% ลูกค้าคนไทย

สำหรับความต้องการซื้อคอนโดฯในย่านใจกลางเมือง 90% มาจากลูกค้าคนไทย ที่อยู่อาศัยหรือทำงานในบริเวณใกล้เคียง และอีก 10% เป็น กลุ่มชาวต่างชาติทั้งผู้ที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพ มหานคร (กทม.) และนักลงทุนซึ่งมีทั้งจากยุโรป อเมริกา และเอเชีย

คอนโดฯที่ตั้งอยู่ตามแนวถนนสุขุมวิทยังเป็นที่นิยมสูงสุด และ 1 ใน 3 ของคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่จะยังอยู่ในย่านนี้ ขณะเดียวกันพื้นที่บริเวณอื่นที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นด้วย โดย 23% ของคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่อยู่ในย่านสีลม สาทร นราธิวาสราชนครินทร์ อีก 12% อยู่ในพื้นที่เขตลุมพินี สำหรับย่านถนนพระรามที่ 3 และเลียบแม่น้ำก็ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก เมื่อเทียบกับหลายปีก่อน ข้อมูลดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าเกือบ 1 ใน 3 ของจำนวนคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่อยู่ในย่านนี้

ราคาขายขยับ 10%

มีแนวโน้มว่าในปี 2548 ราคาเฉลี่ยของคอนโดฯในย่าน prime area ประมาณ 80,000 บาท/ตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้น 10% จากปี 2547 ปัจจัยหนึ่งมาจากค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ขยับสูงขึ้นด้วย จะเห็นได้จากคอนโดฯย่านสีลม สาทร นราธิวาสฯ ปรับราคาขึ้นไปถึงกว่า 100,000 บาท/ตร.ม.

แม้ระดับราคาโดยเฉลี่ยของคอนโดฯใน CBD อยู่ที่ 70,000-140,000 บาท/ตร.ม. แต่โครงการระดับไฮเอนด์ เช่น The Infinity ของโกลเด้นแลนด์ และ The Met ของ HPL ก็สามารถตั้งราคาขายมากกว่า 130,000 บาท/ตร.ม. ในขณะที่ Empire Place ตั้งราคากว่า 100,000 บาท/ตร.ม. ส่วน The Star Estate@Narathiwas ที่อยู่ในช่วง Pre Launch มีราคาเฉลี่ยราว 70,000 บาท/ตร.ม.

ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการตามแนวถนนพระรามที่ 3 และเลียบแม่น้ำจะต่ำกว่าบริเวณ CBD มาโดยตลอด เพราะในอดีตบริเวณนี้ไม่เป็นที่สนใจของนักลงทุน แต่ปัจจุบันกลับได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องจากได้รับการพัฒนาให้เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมต่อการอยู่อาศัยและสามารถเชื่อมต่อกับ CBD ได้อย่างสะดวก

ส่งผลให้ระดับราคาของคอนโดฯในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม ราคาก็ยังถูกจำกัดให้ต่ำกว่าในย่าน CBD โดยคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่ในย่านนี้มีราคา 55,000-80,000 บาท/ตร.ม.

โครงการเปิดใหม่ลดลงเกือบครึ่ง

ปลายปี 2545 คอนโดฯที่สร้างเสร็จในย่านใจกลางเมืองมีจำนวน 26,078 ยูนิต ปี 2003-2004 เพิ่มขึ้นเป็น 27,391 ยูนิต และ 29,491 ยูนิต ตามลำดับ สำหรับปี 2548 คาดว่าจะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น 2,500 ยูนิต และปี 2549-2550 คาดว่าจะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีก 3,500 ยูนิต และ 5,500 ยูนิต ตามลำดับ

การที่มีจำนวนยูนิตสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ย่อมเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการซื้อเพื่อเข้าอยู่ทันที รวมทั้งผู้ซื้อเพื่อการลงทุนด้วย และทำให้มองได้ว่าในอนาคตจะมีความต้องการขายต่อในตลาดรอง (secondary market) เพิ่มขึ้นด้วย

อย่างไรก็ตาม การที่จำนวนคอนโดฯเปิดตัวใหม่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงการเพิ่มขึ้นของสถานการณ์ที่ไม่เอื้อต่อการลงทุน เช่น ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้ เป็นต้น

ปัจจุบันผู้ประกอบการจึงหันมาเน้นการขายสินค้าคงเหลือมากกว่าจะพัฒนาโครงการใหม่ๆ และหันมาจับตลาดระดับกลางและล่างมากขึ้น เห็นได้จากการรุกเปิดตัวโครงการในทำเลระดับรองๆ ลงไปแต่มีศักยภาพ เช่น ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือทางด่วน โดยโครงการกลุ่มนี้จะมีขนาดเล็กเพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายได้ในระดับต่ำ วิธีการนี้นอกจากจะช่วยจำกัดจำนวนอุปทานในทำเลเดิมๆ เพื่อเป็นการเพิ่มทางเลือกให้กับผู้บริโภคมากขึ้นด้วย

สำหรับปี 2006 จำนวนยูนิตที่เปิดตัวใหม่จะยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะมีเพียงครึ่งหนึ่งของที่เปิดตัวใหม่ในปี 2005 และส่วนใหญ่ยังเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่และบริษัทร่วมทุนกับต่างชาติ โครงการที่เตรียมจะเปิดตัว อาทิ โครงการขนาด 5 ไร่ กว่า 300 ยูนิต ในซอยสุขุมวิท 24 เป็นของค่าย TCC Capital Land และอีกโครงการหนึ่งเป็นของบริษัทร่วมทุนสิงคโปร์ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 18 บนที่ดิน 14 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมสูง 45 ชั้น 4 อาคารด้วยกัน ทั้งสองโครงการมีราคาขายไม่ต่ำกว่า 100,000 บาท/ตร.ม.

ทำเล prime area ยังฉลุย

มองในด้านของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย คาดว่าจะมีการขยายตัวลดลงจากปัจจัยราคาน้ำมัน ดอกเบี้ย รวมทั้งสถานการณ์การเมือง ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง ขณะเดียวกันในด้านของอุปทานก็คาดว่าจะลดลงเช่นกัน เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น อัตราดอกเบี้ย กฎระเบียบใหม่ๆ และราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น

ผู้ประกอบการที่จะประสบผลสำเร็จจึงขึ้นอยู่กับความสามารถในการเลือกทำเลการลงทุนที่เหมาะสม มีการออกแบบโครงการที่ดี และกำหนดราคาได้ถูกต้อง กลุ่มผู้บริโภคระดับกลางถึงบนจะเป็นกลุ่มที่สนใจซื้อโครงการในเมือง หรืออาจจะเป็นรอบนอกเมืองแต่ต้องมีเส้นทางรถไฟฟ้าหรือทางด่วน

โดยสรุปตราบใดที่เศรษฐกิจของประเทศยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ความต้องการซื้อคอนโดฯน่าจะยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะคอนโดฯย่าน prime area และผู้ที่จะกำหนดทิศทางของตลาดคอนโดฯที่แท้จริงยังคงเป็นผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร