อสังหาฯฝืด โครงการเปิดใหม่หด เอเจนซี่ฯเผย10 เดือนที่อยู่อาศัยใหม่เปิดลดลง 21% ราคาเฉลี่ยลดฮวบ 33% ยอดขายรวมลด 31% คาดทั้งปีเปิดใหม่ 382 โครงการมูลค่ารวม 1.7 แสนล้านบาท "คลัง"ยาหอมเตรียมมาตรการกระตุ้นบ้านมือ 1 ด้านนายแบงก์ชี้หมดยุคดอกคงที่ ขณะที่บิ๊กอสังหาฯ ยอมรับปี'49 ตลาดทรงตัว ตลาดอสังหาฯในปี 2549 คาดว่า จะเป็นปีแห่งการปรับตัว ซึ่งผู้ประกอบการหลายราย คาดการณ์ตรงกันว่า การเติบโตของตลาดคงไม่มากนัก เฉลี่ยที่ประมาณ 10% ขณะเดียวกัน ผลสำรวจจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ สะท้อนภาพการปรับตัวได้ค่อนข้างชัดเจน ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ลด 21% นายโสภณ พรโชคชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA: แอเรีย) เผยผลสำรวจตลาดอสังหาฯในเดือนตุลาคม และผลสำรวจ 10 เดือนของปี 2548 ระบุว่า เมื่อเทียบกับ ปี 2547 พบจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวน้อยกว่าถึง -21% มีจำนวนหน่วยขายต่ำกว่าถึง -28% มูลค่าการพัฒนาโครงการต่ำกว่าปี 2547 ถึง -41% และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดต่ำลงถึง -33% ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์โดยรวม มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยน้อยกว่าถึง -17% มีจำนวนหน่วยขายต่ำกว่าถึง -31% มูลค่าการพัฒนาโครงการต่ำกว่าปี 2547 ถึง -36% และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดต่ำลงถึง -36% โดยคาดการณ์ว่าในปี 2548 ทั้งปีจะมีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยโดยรวมจำนวน 356 โครงการ มีจำนวนหน่วยขาย 48,740 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการประมาณ 149,455 ล้านบาท ส่วนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดคาดว่าจะมีจำนวนโครงการรวม 382 โครงการ มีหน่วยขาย 51,414 หน่วย มูลค่ารวม 170,955 ล้านบาท ต.ค.เปิด34โครงการต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตุลาคม 2548 พบการเปิดตัวโครงการใหม่ 34 โครงการ เป็นที่อยู่อาศัย 31 โครงการ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในภูมิภาคอีก 3 โครงการ และในเดือนนี้โครงการที่อยู่อาศัยมีค่าเฉลี่ยต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งปี 2547 ของโครงการที่เปิดใหม่ในแต่ละเดือนถึง 17% แต่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของโครงการปี 2548 (10 เดือนแรกเพียง 4%) ส่วนจำนวนหน่วยลดลงเพียง 5% แต่มูลค่าการพัฒนาโครงการมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย ส่วนกรณีอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด เมื่อเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยของโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2547 พบว่า จำนวนโครงการลดลง 9% ส่วนจำนวนหน่วยขาย และมูลค่าโครงการลดลงมากถึง 31% และ 32% ตามลำดับ สะท้อนว่า ตลาดมีการปรับตัวในแง่การลงทุนที่ลดลงค่อนข้างชัดเจน ชี้อสังหาฯปี'49ปรับตัว ขณะเดียวกัน วานนี้ (17 พ.ย.) หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ จัดสัมมนาเรื่อง "อสังหาฯ'49 สมดุลหรือถดถอย?" โดยมีวิทยากรจากผู้เกี่ยวข้องหลายฝ่ายร่วมเสวนา เริ่มจากนายไชยยศ สะสมทรัพย์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ในฐานะประธานเปิดงาน กล่าวถึงภาพรวมตลาดว่า กำลังเผชิญกับปัจจัยลบหลายอย่าง รัฐบาลรับรู้ปัญหาดี ที่ผ่านมาได้มี มาตรการช่วยบ้านมือ 2 ล่าสุด รัฐบาลกำลังวางแนวทาง ช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ทำโครงการบ้านมือ 1 โดยได้ให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ไปศึกษารายละเอียดแนวทางการช่วยเหลือ เพื่อกระตุ้นธุรกิจอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ที่ผ่านมา กระทรวงการคลังได้จัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ขึ้น เพื่อใช้เป็นฐานข้อมูลแก้ไขปัญหาและสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านมือ 1 ที่กำลังเผชิญกับภาวะดอกเบี้ยสูงและอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการรวบรวมข้อมูลอย่างเป็นระบบ ส่วนบ้านมือสอง ที่ผ่านมาได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เรื่องการลดหย่อนค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนเหลือร้อยละ 0.01 ไปแล้วเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2548 พร้อมทั้ง ผลักดันกฎหมายให้ผู้ที่ประกอบธุรกิจนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีใบอนุญาตอย่างเป็นทางการ แบงก์ชี้หมดยุคดอกเบี้ยต่ำ ด้านนางชาลอต โทณวณิก ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า นับจากนี้ไปแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน จะทยอยปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้ยอดผ่อนชำระเพิ่มขึ้น 7% โดยเฉลี่ย แต่ที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์จะคำนวณการผ่อนชำระเผื่อไว้ที่ระดับอัตราดอกเบี้ย 7-8% ซึ่งหากดอกเบี้ยปรับขึ้นไปถึงระดับ 8% จะไม่ส่งผลกระทบต่อการผ่อนชำระ ซึ่งธนาคารพาณิชย์จะปรับค่างวดการผ่อนชำระ ก็ต่อเมื่อจำนวนเงินที่ผ่านไม่เพียงพอต่อค่าดอกเบี้ย หากอัตราดอกเบี้ยขึ้นไปที่ระดับ 11.5% ธนาคารจึงจะทำการปรับค่างวด จึงเชื่อว่าจะไม่มีปัญหาเนื่องจากเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ปรับขึ้นไปสูงถึง 11.5% ภายในปีหน้าอย่างแน่นอน โดยคาดว่าอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าจะปรับขึ้นไปไม่เกิน 1.5-2% เท่านั้น แต่ก็คงไม่สามารถเป็นภาวะดอกเบี้ยคงที่ได้เหมือนที่ผ่านมา สำหรับตัวเลขการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ ของสถาบันการเงินในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมามี 2.6 แสนล้านบาท คาดว่าในไตรมาส 4 จะมียอดปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท ในขณะที่ปี 2547 มีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จำนวน 3 แสนล้านบาท ทั้งนี้เชื่อว่าในปี 2549 สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะมีอัตราการเติบโตที่ลดลง อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่จะเริ่มหายไป ยกเว้น กรณีที่ทำกับลูกค้าโครงการที่เรียกว่า สเปเชียล โปรแกรม หรือกรณีที่ธนาคารที่จัดตั้งขึ้นใหม่ต้องใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่เข้าเป็นเกมตลาดสร้างแรงจูงใจ จากแนวโน้มดังกล่าว เนื่องมาจากการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่ผ่านมาและแนวโน้มในอนาคตซึ่งมีผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้าน เกียรตินาคินชี้อสังหาฯกำไรหด ด้านนายธวัชชัย สุทธิกิจพิศาล กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าสินเชื่อโครงการปี 2548 มีแนวโน้มการปล่อยลดลง โดยในส่วนของเกียรตินาคิน ที่ผ่านมา ปล่อย 200 โครงการรวมมูลค่า 18,000 ล้านบาท และยอมรับว่า ในปีที่ผ่านมาลูกค้าบางรายยอดขายไม่ดีนัก ขายช้า 10-15% ทำให้ต้องเข้าไปช่วยเหลือทางด้านการตลาด และให้เงินค่าก่อสร้างเพิ่ม ทำให้ปี 2549 ต้องปรับลดปริมาณการสนับสนุนเหลือ 70 ราย มูลค่า 10,000 ล้านบาท เพื่อสร้างความสมดุลและชดเชยกับโครงการเก่าของลูกค้าที่ปิดไป เชื่อว่ายอดคงค้างของสินเชื่อจะขยายตัวได้ยาก เนื่องจากที่ผ่านมา ผู้ประกอบการขายบ้านช้าลง ทำให้รอขายสินค้าเก่าให้หมด ก่อนจะเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงการประมาณกำไรลดลง จึงไม่ต้องการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น มีผลกระทบน้อยกว่าการจำกัดปริมาณของสินเชื่อ และระยะเวลาในการปล่อย สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ ในปีหน้าจะมีรายได้ใกล้เคียงกับปีนี้ ส่วนใหญ่มีฐานะการเงินที่แข็งแรง มีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนไม่สูงมาก เมื่อเทียบกับอดีต ทำให้มีศักยภาพในการแข่งขัน แต่แนวโน้มกำไรลดลง โดยในปี 2546 กำไรสุทธิของผู้ประกอบการอยู่ที่ 26% ปี 2547 ลดลงเหลือ 18% และครึ่งแรกปี 2548 กำไรสุทธิลดลงอยู่ที่ 15% เท่านั้น บิ๊กอสังหาฯยอมรับปี'49ทรงตัว ขณะที่นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2549 เชื่อว่ากำลังซื้อบ้านยังมีสูง เพราะจากผลประกอบการไตรมาส 3 ของบริษัทจดทะเบียนพบว่าส่วนใหญ่กำไรเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ซึ่งจะทำให้การขึ้นเงินเดือนและโบนัสพนักงานยังคงเป็นไปตามปกติ แต่ปัญหาอยู่ที่ความมั่นใจของผู้ซื้อบ้าน จึงมีความเป็นไปได้ ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีหน้าจะทรงตัว ส่วนการขยายตัวเศรษฐกิจในระดับ 4% ถือว่ายังพอรับได้ ขณะที่อัตราการว่างงานมีเพียง 2% เป็นปัจจัยให้คนยังต้องการที่อยู่อาศัย ปี'49 จะเหมือนปีคู่แฝดปี'48 แม้ต้องเผชิญแรงกดดันเรื่องต้นทุน แต่ผู้ประกอบการต้องตรึงราคาขาย ซึ่งผมว่าปีหน้า จะยังเป็นปีที่ผู้บริโภคมีอำนาจต่อรองอยู่ และตลาดบ้านที่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท จะแข่งขันกันดุเดือดแน่นอน นายอนันต์ กล่าว
|
