ส่องกล้อง...ตลาดอสังหาฯ ซัพพลาย-ดีมานด์ส่งสัญญาณอิ่มตัว

ถึงแม้ว่าจำนวนประชากรและรายได้ประชากรจะเพิ่มขึ้นมาตลอด แต่ปัจจุบันปัจจัยภาคเศรษฐกิจหลักและปัจจัยในภาคอสังหาริมทรัพย์บางปัจจัยยังคงทรงตัว หลายปัจจัยไม่มีแนวโน้มดีขึ้น จึงเป็นที่น่าสนใจว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2549 จะยังสามารถเติบโตต่อเนื่องได้อีกหรือไม่และเริ่มอิ่มตัวหรือยัง ?

ต่อไปนี้จะเป็นการวิเคราะห์ปัจจัยต่างๆ ที่มีผลกับตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งมีปริมาณครอบคลุมกว่า 70% ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นส่วนใหญ่ของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ

1.สภาพเศรษฐกิจโดยรวม

อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจหรือ GDP เฉลี่ยในปี 2548 ลดลงจากปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 4.5% เนื่องจากได้รับผลกระทบเชิงลบจากหลายปัจจัย โดยเฉพาะอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่วนในปี 2549 นั้นหลายสถาบันคาดการณ์อัตราการเจริญเติบโตของ GDP ไว้ใกล้เคียงกัน คือขยายตัวเพิ่มมากกว่าในปี 2548 เล็กน้อยหรือประมาณ 5% เนื่องจากปัจจัยลบต่างๆ ที่มีในปี 2548 เริ่มคลี่คลาย

2.ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อ

อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในปี 2548 ที่เพิ่มขึ้นมากจาก 2.9% ในปี 2547 เป็น 4.5% เนื่องจากภาวะราคาน้ำมันที่สูงอย่างต่อเนื่อง ทำให้อัตราดอกเบี้ย MLR ของธนาคารพาณิชย์ในประเทศเริ่มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังเป็นต้นมา และแนวโน้มจะยังขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในส่วนของที่อยู่อาศัยนั้น อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นจะทำให้กำลังซื้อของประชาชนลดต่ำลง ทั้งนี้สำนักงานคณะกรรมการพัฒาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติได้คาดการณ์อัตราเงินเฟ้อปี 2549 ไว้ใกล้เคียงกับปี 2548 ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่แท้จริงในปัจจุบันตามมาตรฐานของธนาคารแห่งประเทศไทยติดลบอยู่เพียง 0.5% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องปรับขึ้น จึงน่าจะปรับไม่มากนัก คือประมาณ 1%

อย่างไรก็ตาม ธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ ได้เริ่มเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ซึ่งจะมีผลชะลอทั้งอุปสงค์-อุปทานของตลาดที่อยู่อาศัย

3.กำลังซื้อของประชาชน

จำนวนผู้ประกันตนในระบบประกันสังคมที่มีอัตราเพิ่มมากกว่าอัตราเพิ่มของประชากรใน 3 ปีที่ผ่านมา แสดงถึงจำนวนผู้ที่มีงานทำ มีรายได้ประจำเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นกำลังซื้อที่สำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย แต่เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อ ผลกระทบจากราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2548 ทำให้มีผลทั้งทางจิตวิทยา การใช้จ่ายและลดกำลังซื้อที่แท้จริงของประชาชนโดยรวมลง โดยอัตราดอกเบี้ยจะมีผลกระทบต่อกำลังซื้อมากที่สุด กล่าวคือ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 1% จะทำให้กำลังซื้อลดลงประมาณ 5.5%

4.ต้นทุนวัตถุดิบในการพัฒนา

ต้นทุนวัตถุดิบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2548 โดยรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แม้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในกลุ่มเหล็ก-ซีเมนต์จะลดลง แต่ราคาเหล็กก็ยังถือว่าอยู่ในระดับที่สูงมากเมื่อเทียบกับปี 2543-2546 อีกทั้งเหล็กและซีเมนต์เป็นเพียงองค์ประกอบส่วนหนึ่งของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างเท่านั้น ขณะที่ดัชนีราคาวัสดุในกลุ่มที่เหลือเพิ่มสูงขึ้นทุกกลุ่ม ประกอบกับค่าแรงซึ่งคิดเป็น 1 ใน 4 ของค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อและต้นทุนการพัฒนาที่ดินดิบ เช่น ค่าถมดินก็เพิ่มขึ้นโดยตรงจากราคาน้ำมัน ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านเพิ่มขึ้น

สำหรับปี 2549 นอกจากค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรงจะสูงขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อแล้ว โครงการเมกะโปรเจ็กต์ของรัฐบาลยังจะทำให้เกิดการขาดแคลนทั้งแรงงานและวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะกลุ่มเหล็กและคอนกรีต ซึ่งจะยิ่งเป็นแรงหนุนให้ต้นทุนที่อยู่อาศัยสูงขึ้นไปอีก

5.ราคาที่อยู่อาศัย

ในปี 2548 ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินสูงขึ้นประมาณ 9% ราคาทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินที่สูงขึ้น 6.7% เมื่อประกอบกับการสำรวจสภาพตลาดแล้วอธิบายได้ว่าการแข่งขันในตลาดบ้านเดี่ยวที่รุนแรง มีการแข่งขันกันเพิ่มคุณภาพโดยใช้วัสดุที่ดีขึ้น หรือเพิ่มอุปกรณ์ประกอบต่างๆ เช่น ชุดครัว เครื่องปรับอากาศ เครื่องเรือน ฯลฯ ทำให้ดัชนีราคาโดยรวมสูงขึ้นมาก อย่างไรก็ตามต้นทุนที่เพิ่มส่วนหนึ่งนั้นผู้ประกอบการต้องเป็นผู้รับภาระไว้เอง ส่วนราคาทาวน์เฮาส์ที่เพิ่มขึ้นน้อยกว่า เนื่องจากเป็นสินค้าสำหรับผู้มีกำลังซื้อต่ำกว่าบ้านเดี่ยว ซึ่งผู้ประกอบการต้องเป็นผู้รับภาระต้นทุนเพิ่มส่วนหนึ่งอีกเช่นกัน ทำให้กำไรจากตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมลดลงในปีที่ผ่านมา

6.ประชากรเมืองและการเพิ่มของบ้านใหม่

การเพิ่มขึ้นของบ้านใหม่ในแต่ละเขตนั้นมี สาเหตุหลักๆ คือ การเพิ่มจำนวนประชากร การแยกครอบครัวใหม่หรือการมีบ้านหลังที่สอง ซึ่งการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรในกรุงเทพฯ และหัวเมืองต่างๆ แสดงให้เห็นถึงทิศทางการขยายตัวที่แตกต่างกันไปของแต่ละพื้นที่ ในส่วนของกรุงเทพฯ มีอัตราการเพิ่มจำนวนประชากรต่ำกว่าจังหวัดโดยรอบโดยเฉพาะปทุมธานี แสดงถึงการเริ่มอิ่มตัวของที่ดินใจกลางเมืองและขยายออกชานเมือง

ในประเทศไทยอัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจะสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของประชากรทุกปี มีสาเหตุมาจากอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนในแต่ละปีลดลงอย่างต่อเนื่อง อัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนล่าสุดของประเทศเท่ากับ 3.28 คน/ครัวเรือน ซึ่งมีแนวโน้มที่จะลดลงได้อีกมากจากการเปลี่ยนแปลงรูปแบบสังคมชนบทสู่สังคมเมือง

กรุงเทพฯและปริมณฑลมีอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนล่าสุด คือ 2.56 คน/ครัวเรือน ลดลงมาจาก 3.6 คน/ครัวเรือนในปี 2536 และแนวโน้มน่าจะลดลงจากนี้ได้อีกไม่มากนัก โดยหากอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือนไม่ลดลง การเพิ่มขึ้นของครัวเรือนในภาวะปกติน่าจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนใกล้เคียงกับการเพิ่มของจำนวนประชากร

ในปี 2548 การเพิ่มของประชากรกรุงเทพฯ และปริมณฑลคิดเป็นประมาณ 1.63% ซึ่งหากคำนวณความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มในอัตราเดียวกันและมีอัตราส่วนประชากรต่อครัวเรือน 2.56 คน/ครอบครัว โดยคิดจากจำนวนประชากรทั้งหมด จะได้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มต่อปีคือประมาณ 57,000-60,000 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2548 จำนวน 71,301 หน่วย ส่วนต่างดังกล่าวนั้นเป็นการรองรับการซื้อบ้านหลังที่สอง ซื้อเพื่อลงทุน-ให้เช่าและเป็นสินค้าคงเหลือของผู้ประกอบการอีกส่วนหนึ่งสอดคล้องกับอัตราการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ลดลงโดยตลอด 3 ปีหลัง คือ ในปี 2545-2546 เพิ่มขึ้น 50.8% ปี 2546-2547 เพิ่มขึ้น 23.1% และ ปี 2547-2548 เพิ่มขึ้น 3.3%

อนึ่ง ตัวเลขจดทะเบียนที่อยู่อาศัยนั้น ได้มาจากการจดทะเบียนบ้านเลขที่เมื่อก่อสร้างเสร็จ ซึ่งกรณีบ้านจัดสรร จะมีทั้งบ้านตัวอย่าง บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ในขณะที่อาคารชุดต้องจดทะเบียนทั้งหมดเมื่ออาคารก่อสร้างเสร็จ ไม่ว่าจะมียอดขายร้อยละเท่าไรก็ตาม จึงเป็นเหตุผลที่จะอธิบายว่าทำไมตัวเลขบ้านจดทะเบียนในช่วงปี 2537-2540 จึงมียอดเกินแสน เพราะในช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่มีการเก็งกำไรและลงทุนก่อสร้างเกินตัวโดยไม่สัมพันธ์กับความต้องการที่แท้จริงนั่นเอง

7.กฎหมายและข้อกำหนดต่างๆ

จากการที่จะมีการประกาศใช้ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ โดยปรับเปลี่ยนรายละเอียดเกี่ยวกับพื้นที่ และลดอัตราพื้นที่ก่อสร้างต่อขนาดที่ดินในหลายพื้นที่ ประกอบกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร หรือข้อกำหนดทางด้านสิ่งแวดล้อมและการจัดสรรที่ดิน เพิ่มภาระต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทำให้ผู้ประกอบการต้องตั้งราคาขายที่สูงขึ้น แม้โดยรวมจะเป็นผลดีต่อผู้อยู่อาศัยที่ได้อยู่ในสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น แต่การใช้มาตรฐานเดียวกันในโครงการทุกระดับราคา ทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านได้ยากขึ้น

8.การลงทุนจากต่างประเทศ

แนวโน้มการอ่อนตัวของค่าเงินดอลลาร์สหรัฐ ประกอบกับราคาอสังหาฯ ในประเทศที่ยังต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค ทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายเงินทุนเข้ามาลงทุนอสังหาฯ ส่งผลให้อุปสงค์และอุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น การเพิ่มด้านอุปสงค์ เช่น การลงทุนในที่อยู่อาศัย บ้านพักตากอากาศ การเช่า-ซื้อสำนักงาน ร้านค้า เป็นผลดีกับผู้ประกอบการที่จะมีฐานตลาดกว้างขึ้น และสามารถเพิ่มราคาขาย-เช่าสูงขึ้น ส่วนการเพิ่มอุปทาน เช่น การร่วมทุนกับผู้พัฒนาอสังหาฯในประเทศ และการลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ พัฒนาโครงการใหม่ๆ ออกสู่ตลาด ทำให้การแข่งขันในตลาดรุนแรงมากขึ้น และที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลักในการพัฒนาโครงการในย่านที่มีความต้องการสูง เช่น ใจกลางเมืองหรือในจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญมีราคาสูงขึ้น

บทสรุป

จากการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ไม่สูงขึ้นมาก เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่กดกำลังซื้อลง และทำให้ต้นทุนการพัฒนา-ก่อสร้างสูงขึ้น กฎระเบียบทางราชการที่เพิ่มภาระให้กับผู้ประกอบการและผู้บริโภค ความเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ตลอดจนอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยเกินอุปสงค์ปกติไปแล้วส่วนหนึ่ง ประกอบกับแนวโน้มอัตราเพิ่มที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ชะลอตัวลงตามลำดับ ในปี 2547 และ 2548

ดังนั้นความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2549 น่าจะเติบโตเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราการเพิ่มประชากรเพียงเล็กน้อย หรือเพิ่มจากปี 2548 ไม่เกิน 10% คือประมาณ 78,000 หน่วย หากคิดรวมความต้องการเพิ่มการลงทุนจากต่างประเทศที่เพิ่มขึ้นแล้ว จำนวนอย่างสูงไม่น่าเกิน 83,00 หน่วย

จากวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เขียนโดย "ประทีป ตั้งมติธรรม"