จากที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ปรับปรุงแก้ไขร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ โดยนำข้อร้องเรียนของเจ้าของที่ดินและผู้มีส่วนได้เสียมาประกอบการพิจารณา โดยได้ผ่อนปรนเงื่อนไขให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เพิ่มขึ้น ซึ่งขณะนี้ร่างกฎกระทรวงฉบับดังกล่าวได้ผ่านการพิจารณาของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาแล้ว และอยู่ระหว่างรอเสนอเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) นั้นจากการศึกษาวิเคราะห์ของ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร พบว่าหากร่างกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ จะมีที่ดินที่จะกลายเป็นขุมทรัพย์ในการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จากที่ผังเมืองรวมเปิดโอกาสให้มีการพัฒนาได้มากกว่าเดิมถึง 6 จุด คิดเป็นเนื้อที่รวมประมาณ 18,000 ไร่ กระจายอยู่หลายบริเวณ อาทิ ย่านสุขุมวิท สุขาภิบาล 2 รามคำแหง คลองตัน เป็นต้น แหล่งข่าวกล่าวว่า สาเหตุที่มองว่าที่ดินทั้ง 6 จุดในทำเลดังกล่าวจะกลายเป็นขุมทรัพย์แห่งใหม่ เนื่องจากกฎกระทรวงผังเมืองรวม กทม.ฉบับปัจจุบันกำหนดให้ที่ดินเหล่านี้สามารถพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวได้เพียงอย่างเดียว แต่ถ้าผังเมืองรวมฉบับใหม่ประกาศใช้ เจ้าของที่ดินจะสามารถพัฒนาได้ทั้งตึกแถว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม โดยข้อมูลจากการศึกษาวิเคราะห์ของ ผศ.อัศวินระบุว่า ที่ดินในจุดที่จะสามารถพัฒนาได้มากขึ้น อาทิ ที่ดินบริเวณเขตสวนหลวง กว้างประมาณ 2 กิโลเมตร ยาวประมาณ 2.5 กิโลเมตร เนื้อที่ประมาณ 2,800 ไร่ ที่ดินติดถนนพัฒนาการ ตั้งแต่คลองตันไปจนถึงซอย 38 มีซอยสวนหลวงผ่ากลางไปจนถึงเขตหัวหมาก ซอยพัฒนาการ 20-38 ซึ่งมีหมู่บ้านจัดสรรหลายหมู่บ้าน เช่น หมู่บ้านเกษมสันต์ หมู่บ้านสวนหลวง หมู่บ้านปัญญา ฯลฯ ปัจจุบันสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว ต่อไปถ้าผังเมืองฉบับใหม่ประกาศใช้จะสร้างคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวได้ โดยในส่วนของคอนโดฯจะสามารถสร้างได้คิดเป็นพื้นที่ถึง 10,000 ตารางเมตร ส่วนสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) อื่นๆ อยู่ใน ย 1-5 มี 5 แปลงอยู่บริเวณเขตสะพานสูง ยาว 3 กิโลเมตร กว้าง 2.4 กิโลเมตร คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 4,000 ไร่ ทั้ง 2 ฟากของถนนสุขาภิบาล ถนนรามคำแหง ซอย 104-118 คิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 4,000 ไร่ เขตคันนายาว อยู่ในพื้นที่สีเหลือง ยาว 4 กิโลเมตร กว้าง 1 กิโลเมตร คิดเป็นเนื้อที่ 2,000 ไร่ และริมถนนพระยาสุเรนทร์ จากคลองลำเกล็ดจนถึงคลองบางชัน ต่อไปจะสร้างตึกแถว ทาวน์เฮาส์ คอนโดฯ ได้ นอกนั้นมีอีกประมาณ 1,000 ไร่ ย่านสุขุมวิท ที่ปัจจุบัน ซอยกลางไปจนถึงซอยทองหล่อ ถึงคลองตัน เป็นสีส้ม มีที่ดิน 3 ไร่, 5 ไร่ สร้างได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร พบว่าผังเมืองใหม่ที่จะออกประมาณ 1,000 ไร่ จากซอย 39 เพชรบุรีตัดใหม่ จนถึงซอยพร้อมศรี 1 ใกล้โรงพยาบาลสมิติเวช ทะลุไปซอย 13 มาเจอซอยทองหล่อ วิ่งไปซอย 10 ทะลุซอย 13 คลองตัน บริเวณนี้ทั้งหมดอยู่ในเขตวัฒนา และบริเวณโรงพยาบาลคามิเลี่ยน วัดใหม่ช่องลม โรงพิมพ์สลากกินแบ่งรัฐบาล ซอย 17, 19, 20, 25 บริเวณนี้ 1,000 ไร่ กว้างประมาณเกือบ 2 กิโลเมตร ปัจจุบันอยู่ในสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เนื้อที่ 2-3 ไร่ เดิมทำได้แค่ 10,000 ตารางเมตร ในผังเมืองใหม่อยู่ในสีน้ำตาล ย 9 จะสร้างได้ถึง 30,000 ตารางเมตร ซึ่ง ย 9 ข้อกำหนดไม่มีอะไร ที่ดิน 1,000 ตารางวา สร้างได้ 30,000 ตารางเมตร จากปัจจุบัน 1,200 ตารางวา สร้างได้ 10,000 ตารางเมตรเท่านั้น และห้ามสูงเกิน 23 เมตรด้วย ขณะเดียวกัน การพัฒนาในจุดอื่นๆ ยังมีการควบคุมอย่างเข้มงวด แม้จะมีการผ่อนปรนในส่วนที่เกี่ยวกับอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) และสัดส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) เพื่อให้พัฒนาได้มากขึ้นก็ตาม ด้านนายสมศักดิ์ เศรษฐนันท์ รองผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยว่า ในโซนสุขุมวิทส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีน้ำตาล จะมีการกำหนด FAR และ OSR ไว้อยู่แล้ว แต่จะลดลงจากเดิม ที่เคยกำหนดไว้ 10% ก็ลดเหลือ 8% และ 7% ซึ่งในแต่ละพื้นที่จะกำหนดไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับทำเล เช่น ทำเลที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า รัศมี 500 เมตร จะเปิดการพัฒนาได้มากขึ้น เช่น ให้สร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ได้ เป็นต้น ด้านความคืบหน้าของร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ อยู่ระหว่างให้คณะกรรมการกฤษฎีกาพิจารณา และเสนอให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติ แต่ กทม.ได้ขยายอายุผังเมืองออกไปอีก 1 ปีแล้ว จากเดิมครบกำหนดวันที่ 4 กรกฎาคม 2548 อย่างไรก็ตาม ในส่วนนี้หากร่างกฎกระทรวงฉบับใหม่ประกาศใช้บังคับแล้ว ก็สามารถยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับการพิจาณาของคณะกรรมการผังเมือง
|
