นอกจากโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัยแล้ว บ้านมือสองน่าจะเป็นสินค้าหลักอีกประเภทหนึ่ง ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบ้านเรา เพียงแต่ว่าตลาดบ้านมือสองนั้น แม้ธุรกรรมจะเกิดขึ้นมานาน แต่อยู่ในระดับบุคคลต่อบุคคล ดำเนินการด้วยความเข้าใจและยอมรับในตัวสินค้าที่มีอยู่ ภายหลังจึงเกิดนายหน้า และบริษัทนายหน้าตามลำดับ ทำให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักและขยายตัวมากขึ้น รวมทั้งวิกฤตเศรษฐกิจ ทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะบ้านที่ติดอยู่ในสถาบันการเงินยังผลให้รัฐบาลให้ความสนใจธุรกิจบ้านมือสอง ดำเนินการผ่านหน่วยงานราชการและองค์กรเอกชนจัดกิจกรรมการตลาด เพื่อกระตุ้นตลาดในภาวะที่ราคาที่อยู่อาศัยใหม่พุ่งสูงขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยและราคาน้ำมัน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากพัฒนาการตลาดบ้านมือสองที่เกิดขึ้นนั้น ขาดระบบและฐานข้อมูลที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นจำนวน ตำแหน่งที่ตั้ง ราคาของอุปทานบ้านมือสองในตลาด เช่นเดียวกับอุปสงค์และพฤติกรรมของผู้ต้องการซื้อบ้านมือสอง จะมีอยู่ก็เฉพาะข้อมูลบางเรื่องในมือของบริษัทนายหน้าบางรายเท่านั้น เมื่อเร็วๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยผลสำรวจผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ที่ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เมื่อวันที่ 9-11 กันยายน พ.ศ.2548 หากอนุมานว่า ผู้ที่เข้าชมงานคือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านมือสอง และจัดอยู่ในกลุ่มผู้ที่กำลังรวบรวมข้อมูล ผลจากการสำรวจครั้งนี้ ก็จะเป็นฐานข้อมูลสำคัญด้านอุปสงค์เกี่ยวกับพฤติกรรมผู้ซื้อบ้านมือสอง ผลจากการสำรวจพบว่า ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองปัจจุบัน อยู่อาศัยในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเป็นส่วนใหญ่ เกือบถึงสี่สิบเปอร์เซ็นต์ ทั้งนี้ มีตัวแปรที่ต้องพิจารณาประกอบคือ สถานที่จัดงานมหกรรมคือ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์นั้นอยู่ในเมือง ส่วนพื้นที่อื่นๆ ได้แก่ กรุงเทพฯ ตอนบน ตะวันออก และตะวันออกเฉียงเหนือ จะมีสัดส่วนลดลงตามลำดับ ดังนี้ ร้อยละ 20.4, 16.7 และ 10.4 ส่วนพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนใต้ และตะวันตก มีสัดส่วนต่ำ และต่ำสุด ตามลำดับคือ 7.4 และ 5.7 สำหรับรูปแบบที่อยู่อาศัยปัจจุบันของผู้เข้าชมงาน เป็นประเภททาวน์เฮาส์หรืออาคารพาณิชย์พักอาศัย ถึงร้อยละ 40.3 บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ร้อยละ 31.0 และอาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือแฟลต ร้อยละ 28.7 ซึ่งสังเกตได้ว่า ข้อมูลเรื่องทำเลและรูปแบบที่อยู่อาศัยปัจจุบันของผู้จะซื้อบ้านมือสองนั้น มีความสอดคล้องกันในระดับหนึ่ง ในด้านกำลังซื้อที่มาจากรายได้ครอบครัวของผู้ต้องการซื้อบ้านมือสองนั้นเกือบร้อยละ 70 มีรายได้อยู่ระหว่าง คือ 20,000 ถึง 100,000 บาทต่อเดือน (โดยแยกเป็น 20,000-50,000 บาท ร้อยละ 37.5 50,000-100,000 บาท ร้อยละ 32.5) และข้อมูลที่น่าสนใจคือ ผู้มีรายได้ครอบครัวเกินกว่า 100,000 บาทต่อเดือน มีสัดส่วนมากถึงร้อยละ 16 จากการสำรวจยังพบว่า แม้ว่าผู้ต้องการจะซื้อบ้านมือสอง กว่าร้อยละ 40 ระบุว่าไม่ได้มีปัญหาเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยปัจจุบัน แต่สัดส่วนของผู้ที่เลือกวิธีย้ายหรือต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ กลับมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นถึงสองเท่า ซึ่งไปตรงกับเหตุผลที่ผู้เข้าชมงานต้องการซื้อบ้านมือสองไว้เป็นทรัพย์สิน ไว้ให้ลูกหลาน เพราะมีเงินออมพอเพียง และเป็นการลงทุนไว้ให้เช่า (ลำดับที่ 1, 3, 4 และ 5 ตามลำดับ) และเรื่องที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านมือสองนั้นผู้ตอบแบบสอบถามระบุเรียงตามลำดับดังนี้ เมื่อมีเงินออมเพียงพอ มีรายได้ประจำพอเพียง มีหน้าที่การงานมั่นคง และเมื่อเป็นการลงทุนที่เหมาะสม ในขณะที่สภาพเศรษฐกิจและเหตุผลทางครอบครัวอยู่ในสองลำดับสุดท้าย ข้อมูลทั้งสองเรื่องสะท้อนให้เห็นว่าตลาดบ้านมือสองนั้นมาจากผู้ที่มีรายได้ครอบครัวสูง และมองเห็นว่า การซื้อบ้านมือสองเป็นการออมหรือการลงทุนมากกว่าเป็นความจำเป็นในการอยู่อาศัย ซึ่งแตกต่างไปจากตลาดบ้านใหม่ในโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม และตลาดบ้านมือสองน่าจะคึกคักแม้ในขณะที่สภาพเศรษฐกิจและตลาดบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดใหม่ชะลอตัว เรื่องดังกล่าวยังอธิบายได้ว่า ทำไมสัดส่วนของผู้มีปัญหาต่อผู้ไม่มีปัญหาที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 3:2 และผู้ที่ระบุว่าไม่มีปัญหาที่อยู่อาศัย ยังสนใจเข้าชมงานมหกรรมบ้านมือสองครั้งนี้ ก็เพราะผู้ต้องการซื้อบ้านมือสองเห็นว่า การซื้อบ้านมือสองเป็นการออม และการลงทุนที่เหมาะสมในขณะนี้ เมื่อข้อมูลเกี่ยวกับผู้ซื้อบ้านมือสองเป็นเช่นนี้ จึงส่งผลต่อระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านมือสอง ที่สัดส่วนระยะเวลาแต่ละกลุ่มจะใกล้เคียงกัน คือ ภายใน 3 เดือน 4-6 เดือน 7-12 เดือน และ 1-3 ปี เท่ากับร้อยละ 21.4, 26.3, 21.7 และ 25.2 ตามลำดับ สัดส่วนดังกล่าวยังแตกต่างไปจากสัดส่วนของการซื้อบ้านจัดสรรหรือบ้านใหม่ นอกจากนี้ถ้ารวมสัดส่วนผู้ที่จะตัดสินใจซื้อภายใน 1 ปี จะสูงถึงร้อยละ 70 นับว่าเป็นตัวเลขที่สูงมาก ซึ่งแสดงให้เห็นอุปสงค์ในตลาดบ้านมือสองอย่างชัดเจน นอกจากผู้จะซื้อบ้านมือสองระบุไว้ชัดเจนในการสำรวจว่า ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการรวบรวมข้อมูล คือ มีสัดส่วนมากกว่าร้อยละ 60 (และเลือกวิธีการหาข้อมูลโดยการเข้าชมงานมหกรรมครั้งนั้น) ส่วนผู้ที่อยู่ในขั้นตอนการเปรียบเทียบโครงการ มีอยู่ร้อยละ 23.2 และขั้นตอน ใกล้จะตัดสินใจ ร้อยละ 14.3 โดยเหตุผลที่ทำให้ผู้ต้องการซื้อบ้านมือสอง ยังไม่สามารถตัดสินใจได้ เพราะยังไม่มีข้อมูล และยังไม่มั่นใจ เรื่องสภาพบ้านและราคาตัวเลขดังกล่าว ชี้ให้เห็นว่า ถ้าผู้ที่อยู่ในธุรกิจซื้อขายบ้านมือสอง สามารถให้ข้อมูลที่พอเพียงและสร้างความมั่นใจทั้งเรื่องบ้านและราคา ก็จะช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม วงเงินหรือราคาบ้านมือสองที่ผู้ต้องการซื้อระบุไว้นั้น จำนวนมากถึงร้อยละ 85 ต้องการบ้านมือสองราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท ถ้าแบ่งกลุ่ม หนึ่งถึงสองล้านบาท ต่ำกว่าหนึ่งล้าน และสองถึงสามล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนใกล้เคียงกันคือ เท่ากับร้อยละ 34.0, 29.3 และ 22.7 ตามลำดับ ในขณะที่สัดส่วนความต้องการบ้านมือสองระดับราคาสามถึงห้าล้านบาท และห้าล้านบาทขึ้นไป มีอยู่ไม่น้อย คือ ร้อยละ 8.9 และ 5.1 ตามลำดับ สำหรับทำเลบ้านมือสองที่ผู้ซื้อต้องการนั้นใกล้เคียงกับทำเลที่อยู่อาศัยปัจจุบัน ซึ่งเป็นไปตามพฤติกรรมของคนไทย ที่เมื่อจำเป็นต้องย้ายที่อยู่อาศัยใหม่ จะเลือกทำเลใกล้เคียงหรือทิศทางเดิม เนื่องจากความคุ้นเคยทั้งด้านสภาพแวดล้อมและการเดินทางรวมทั้งอยู่ใม่ไกลจากครอบครัว ในกรณีที่แยกครอบครัวใหม่ สัดส่วนทำเลบ้านมือสองที่ต้องการ คือ กรุงเทพฯ ตอนบน ศูนย์กลางธุรกิจ ตะวันออก และตะวันออกเฉียงเหนือ เท่ากับร้อยละ 36.1, 18.6, 17.5 และ 13.0 ตามลำดับ ส่วนรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ เรียงลำดับจากบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝด (53.3) ทาวน์เฮาส์หรืออาคารพาณิชย์พักอาศัย (34.9) และอาคารชุด อพาร์ตเมนต์ หรือแฟลต (11.8) เป็นลำดับสุดท้าย ประเด็นที่น่าสนใจอยู่ที่ในด้านการซื้อขายนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองครึ่งหนึ่งเลือกที่จะซื้อโดยตรงจากเจ้าของเดิม มีเพียงร้อยละ 13.1 เท่านั้นที่ระบุว่าจะซื้อผ่านบริษัทนายหน้า ซึ่งน้อยกว่าซื้อจากสถาบันการเงินนำออกมาขาย (36.4) คงมาจากเหตุผลหลักที่ผู้ซื้อบ้านมือสองใช้ประกอบการตัดสินใจ คือ ข้อมูลเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยเดิม การใช้สอย และสภาพบ้านนั้น ผู้ซื้อบ้านมือสองเลือกที่จะสอบถามจากเจ้าของเดิมโดยตรง ในขณะที่สถาบันการเงินมีข้อดีตรงที่พร้อมจะอำนวยความสะดวกเรื่องสินเชื่อ เพราะข้อมูลที่ตอบรับกันคือ ผู้จะซื้อบ้านมือสองมีเพียงร้อยละ 11.3 เท่านั้น ที่มีเงินทุนพอเพียงที่จะจ่ายเงินสด นอกนั้นเลือกวิธีผ่อนระยะยาว ทั้งนี้ ข้อมูลทั้งหมดอาจจะไม่ครอบคลุมสาระสำคัญได้ครบถ้วน เนื่องจากเป็นการสำรวจครั้งแรกของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับบ้านมือสอง ข้อมูลที่เปิดเผยจึงเป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น อยากแนะนำให้ผู้ที่อยู่ในธุรกิจบ้านมือสองศึกษาวิจัยในเชิงลึกต่อไป โดยเฉพาะบริษัทตัวแทนนายหน้า เพื่อสามารถสนองความต้องการของผู้ซื้อบ้านมือสองได้มากขึ้น อันจะนำไปสู่การเพิ่มส่วนแบ่งในธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์ของประเทศ ที่ขณะนี้มีมูลค่าสูงกว่าแสนล้านบาทต่อปี
รายงาน
โดย รองศาสตราจารย์ ดร.บัณฑิต จุลาสัย ภาควิชาสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย |
