ถ้าเลือกได้คงไม่มีใครเลือกซื้อบ้านมือสอง แทนที่จะซื้อบ้านใหม่ แต่ด้วยปัจจัยหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นจุดเด่นในเรื่องทำเลของบ้านมือสอง ที่ปกติแล้วจะอยู่ในทำเลที่ดีกว่าบ้านใหม่ รวมทั้งราคาขายที่ถูกกว่าการซื้อบ้านใหม่ ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันที่เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศชะลอตัวลง ค่าครองชีพสูงขึ้นมาก ซึ่งเป็นผลมาจากราคาน้ำมันและภาวะเงินเฟ้อ ทำให้การซื้อบ้านมือสองเป็นอีกทางเลือกหนึ่งของผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย บวกกับนโยบายในการสนับสนุนการซื้อขายบ้านมือสองที่ชัดเจนขึ้นของภาครัฐ ทำให้ตลาดนี้เป็นที่สนใจและถูกจับตามองมากขึ้น ทั้งจากผู้ประกอบการที่เริ่มมองเห็นช่องทางทำธุรกิจ และคนซื้อบ้าน หลังจากที่หลายฝ่ายรอคอยมานาน ล่าสุด ช่วงกลางเดือนและปลายเดือนพฤศจิกายน 2548 ที่ผ่านมา มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมและภาษีในการซื้อขายบ้านมือสองก็คลอดออกมาได้สำเร็จ ท่ามกลางความโล่งอกโล่งใจของโบรกเกอร์บ้านมือสองที่รอลุ้นตั้งแต่ครั้งที่คณะรัฐมนตรีไฟเขียวให้ออกมาตรการดังกล่าวตั้งแต่เดือนกันยายนที่ผ่านมา ประกอบด้วย 1.ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน กรณีการสนับสนุนการซื้อขายและจำนองตามมาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง 2.ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด กรณีการสนับสนุนการซื้อขายและจำนองตามมาตรการส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา คือวันที่ 16 พฤศจิกายน 2548 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2550 3.พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับ 444) พ.ศ. 2548 ยกเว้นการจัดเก็บอากรแสตมป์ในการขายบ้าน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่น ซึ่งโดยปกติใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวพร้อมที่ดิน และห้องชุดสำหรับการอยู่อาศัยในอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีผลหลังวันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเษกษา คือวันที่ 30 พฤศจิกายน 2548 จนกว่าจะมีพระราชกฤษฎีกายกเลิก เนื่องจากช่วงเวลาที่มาตรการดังกล่าวออกมาเป็นช่วงใกล้สิ้นปีพอดี ผลกระทบในด้านบวกกับตลาดบ้านมือสองในปีนี้จึงยังไม่ชัดเจน แต่หลายฝ่ายคาดว่าปีหน้าจะเป็นปีที่ตลาดบ้านมือสองได้รับอานิสงส์จากมาตรการสนับสนุนของภาครัฐอย่างเต็มที่ ประกอบกับได้แรงหนุนจากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดทำฐานข้อมูลบ้านมือสองและกำลังพัฒนาสู่ระบบการซื้อขายแบบออนไลน์ หรือ multiple listing service (MLS) โดยจะเปิดให้บริการในช่วงต้นปี 2549 เช่นเดียวกัน ปีหน้าจึงน่าจะเป็นปีที่ตลาดบ้านมือสองซื้อง่ายขายคล่องขึ้น โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาฯประมาณการว่าการซื้อขายบ้านมือสองน่าจะไต่ระดับขึ้นไปสูงกว่า 25,000 หน่วยต่อปีเป็นอย่างน้อย จากนั้นตลาดบ้านมือสองก็จะเติบโตไปควบคู่กับตลาดบ้านใหม่ และจะเอื้อต่อตลาดบ้านใหม่ กลายเป็นตลาดรองให้กับตลาดบ้านใหม่ซึ่งเป็นตลาดหลักในอนาคต รูปธรรมหนึ่งของการสนับสนุนและผลักดันให้ตลาดบ้านมือสองได้รับการยอมรับในวงกว้าง คือการผนึกกำลังกันระหว่างหน่วยงานภาครัฐและภาคเอกชน ไม่ว่าจะเป็นสภาที่อยู่อาศัย สมาคมตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย สมาคมธนาคารไทย และสมาคมอสังหาฯ ทั้ง 3 สมาคม จัดกิจกรรมส่งเสริมทางวิชาการและกิจกรรมทางด้านการตลาดอย่างต่อเนื่อง เช่น งานมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ที่ตั้งเป้าหมายว่าจะจัดให้มีขึ้นและถือเป็นงานใหญ่ประจำปีของวงการบ้านมือสองทุกปี ตลาดนัดบ้านมือสองสี่มุมเมือง เป็นต้น "อรุณรุ่ง เตชะพูลผล" ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า ปีหน้ากิจกรรมศูนย์ข้อมูลอสังหาฯมีแผนจะจัดกิจกรรมทางด้านการตลาดเพื่อกระตุ้นตลาดบ้านมือสองหลายกิจกรรมด้วยกัน อาทิ งานมหกรรมบ้านมือสองสี่มุมเมือง 4 ครั้ง คือระหว่างวันที่ 19-24 มกราคม 2549 ที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา ลาดพร้าว วันที่ 3-5 กุมภาพันธ์ ที่ห้างสรรพสินค้าเดอะมอลล์ งามวงศ์วาน วันที่ 17-18 กุมภาพันธ์ ที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา ลาดพร้าว และวันที่ 2-5 มีนาคม ที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล บางนา พร้อมกับระบุว่า จากที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯได้รวบรวมข้อมูลบ้านมือสอง ปัจจุบันมีข้อมูลบ้านมือสองจากแหล่งต่างๆ เกือบ 200,000 รายการ คือกรมบังคับคดี 135,090 รายการ สถาบันการเงิน 23,142 รายการ บริษัทตัวแทนและนายหน้า 16,212 รายการ ประชาชนฝากขาย 2,290 รายการ ขณะเดียวกันได้มีการสำรวจพฤติกรรมของผู้ซื้อบ้านมือสอง ในงานมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ซึ่งจัดขึ้นในระหว่างวันที่ 9-11 กันยายน 2548 ที่ผ่านมาพบว่าวงเงินหรือราคาบ้านมือสองที่มีผู้ต้องการซื้อมีดังนี้ 34% ต้องการซื้อบ้านราคา 1,000,000-2,000,000 บาท 29.3 %ต้องการซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท และ 22.7% ต้องการซื้อบ้านราคา 2,000,000-3,000,000 บาท แสดงว่า 86% ของกลุ่มตัวอย่างที่เข้าเยี่ยมชมงานดังกล่าวต้องการซื้อบ้านมือสองในราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท โดย 53% ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 35% ต้องการซื้อทาวน์เฮาส์ และ 12% ต้องการซื้อคอนโดฯและอพาร์ตเมนต์ ด้าน "พงษ์ศักดิ์ ชิวชรัตน์" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯจะผลักดันตลาดบ้านมือสองให้ซื้อง่ายขายคล่องขึ้น โดยอาศัยกลไกในการพัฒนาและยกระดับตลาดบ้านมือสองทั้งในระยะสั้นและระยะยาว โดย 1. พัฒนาตัวแทนนายหน้าให้มีคุณภาพและมีจรรยาบรรณ 2.พัฒนาองค์กรควบคุม กำกับ ตัวแทนนายหน้า ผลักดันกฎหมาย 3.การให้มีมาตรฐานการประเมินราคาทรัพย์สิน 4.ให้มีองค์กรกลางให้บริการตรวจสอบคุณภาพบ้าน โดยได้ประสานกับสมาคมสถาปนิกสยาม และวิศวกรรมสถาน 5.ผลักดันสินเชื่อบ้านมือสอง ดอกเบี้ยต่ำระยะยาว และผลักดันให้ลดความเสี่ยงโดยใช้ Mortgage insurance และ 6. ฐานข้อมูล MLS จากโบรกเกอร์ผ่านสมาคมตัวแทนนายหน้า ตัวแทนอิสระ กรมบังคับคดี และบริษัทบริหารสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะในส่วนของ MLS นั้น ในอนาคตจะมี MLS-GIS ให้ข้อมูลแก่ผู้สนใจ 6 ประเภท คือ ผู้ซื้อ ผู้ขาย ตัวแทนนายหน้า ผู้ประเมิน ธนาคารผู้ให้กู้ และ developer โดยจะให้ข้อมูล 3 มิติคือ ข้อมูลรายละเอียดทรัพย์สิน ข้อมูลที่ตั้งทรัพย์สินและสภาพแวดล้อม และข้อมูลสถิติประชากร ได้แก่ รายได้ เพศ จำนวนประชากร และวุฒิการศึกษา ฯลฯ เป้าหมายก็เพื่อเร่งระบายสต๊อกบ้านมือสองทั้งระบบที่คาดว่าน่าจะมีไม่ต่ำกว่า 200,000 ยูนิต กระจายอยู่ในมือของกรมบังคับคดี สถาบันการเงิน โบรกเกอร์บ้านมือสอง และในมือผู้ขายรายย่อยออกไปสู่ตลาดให้มากที่สุด "สมศักดิ์ มุนีพีระกุล" นายกสมาคมตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปกติแล้วตลาดบ้านมือสองไปได้เรื่อยๆ ไม่หวือหวา แต่มั่นใจว่าตั้งแต่ปี 2549 เป็นต้นไปซึ่งจะได้รับอานิสงส์จากมาตรการภาษีและค่าธรรมเนียม รวมทั้งได้รับการสนับสนุนอย่างต่อเนื่องจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จะทำให้ตลาดคึกคักมากขึ้น คาดว่าจะทำให้ยอดขายบ้านมือสองในตลาดเติบโตขึ้นจากปีนี้ 15% เป็นอย่างน้อย |
