บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหา ริมทรัพย์ปี 2548 ในช่วงที่ผ่านมาว่า การพัฒนาโครงการในกรุงเทพฯมีปริมาณลดลง แต่กลับส่งผลดีทำให้ภาวะตลาดมีความมั่นคงมากขึ้น โดยอสังหาริมทรัพย์ "บางประเภท" กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้นของวัฏจักร ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ต เมนต์ รวมถึงคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด (ในที่นี้หมายถึงโครงการคอนโดฯที่เกิดจากการร่วมทุนกับชาวต่างชาติในหัวเมืองหลัก) ต่างชาติแห่ลงทุน "ตึกสูง" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยนาทีนี้กล่าวได้ว่ายังคงสถานะเป็นมุกเม็ดงามในสายตานักลงทุนต่างประเทศ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ดฯ เปิดเผยว่า ปัจจุบันนี้มีชาวต่างประเทศได้ติดต่อผ่านซีบี ริชาร์ดฯ ให้ช่วยดูแลเรื่องการตลาดให้ ที่น่าสนใจคือแนวโน้มปีหน้ามีกลุ่มนักลงทุนต่างชาติกำลังจะเข้ามาอีก ทั้งเอเชียและยุโรป เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง อังกฤษ และสหรัฐอเมริกา ส่วนใหญ่จะสนใจลงทุนในตลาดคอนโดฯมากที่สุด "นักลงทุนส่วนใหญ่จะให้เหตุผลว่า ธุรกิจอสังหาฯสามารถสร้างผลกำไรได้เป็นอย่างดี..." ปัจจุบันปริมาณคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้น 10% ต่อปี อยู่ระดับ 42,978 ยูนิต ส่วนโครงการที่แล้วเสร็จมีอัตราเข้าพักอาศัยเพิ่มขึ้นเป็น 88.4% จากสถิติปี 2547 ที่มีอัตราเข้าพัก 86.4% อย่างไรก็ตาม พบว่าจำนวนโครงการใหม่ปี 2548 เพิ่มขึ้นเพียง 20 โครงการ คิดเป็น 4,803 ยูนิต เมื่อเทียบกับปีก่อนจำนวน 40 โครงการ คิดเป็น 7,736 ยูนิต ทั้งนี้เป็นผลมาจากสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น กลายเป็นการเปิดช่องทางให้ทุนต่างชาติเข้ามามากยิ่งขึ้น ขณะเดียวกันการลงทุนโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในโครงการนิคมอุตฯ เพื่อรองรับการย้ายฐานการผลิตของบริษัทญี่ปุ่นมีแนวโน้มไปได้สวย สิ่งที่ดึงดูดนักลงทุนคือ "ค่าเช่า" พบว่ายังมีอัตราค่าเช่าเท่าเดิมคือ 180-190 บาท/ ตารางเมตรเท่านั้น กลายเป็นแรงส่งที่ประเมินกันว่า ปีหน้าจะมีอุปทานใหม่ของความต้องการใช้ที่ดินในนิคมอุตฯประมาณ 4,700 ไร่ ซึ่งเป็นระดับที่สูงกว่าอุปสงค์ที่มีอยู่ในตอนนี้ ดังนั้นการลงทุนโรงงานสำเร็จรูปถือได้ว่าเป็นตลาดที่มีอนาคตสดใสทีเดียว บ้านระดับกลาง-ล่างมาแรง ปี 2548 ตลาดบ้านต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งต้นทุนการก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ย และความเชื่อมั่น แถมปัญหาสถาบันการเงินคุมเข้มในเรื่อง "พรีไฟแนนซ์" ทำให้ดีเวลอปเปอร์จำนวนหนึ่งต้องประสบความยากลำบากในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ คาดว่าจะเป็นสาเหตุให้จำนวนผู้ประกอบการลดน้อยลง ขณะเดียวกันในฟากอุปสงค์ พบว่าอาจมีการลดลงเล็กน้อย ประเมินจากตัวเลขสินเชื่อ "โพสต์ไฟแนนซ์" ที่ปล่อยให้กับผู้ซื้อบ้านมีจำนวนลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ในมุมของผู้ประกอบการจัดสรร ซีบี ริชาร์ดฯ เห็นว่ามีการร่วมมือมากขึ้น ทั้งร่วมทุนกับพันธมิตร บริษัทรับเหมาก่อสร้าง หรือแม้แต่การหาแหล่งเงินทุนอื่นๆ เพื่อพัฒนาโครงการ เช่น จากแหล่งตลาดทุนหรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมดนี้เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับผู้ประกอบการจัดสรรโดยตรง แนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผ่านมาคือ ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินดิบเพิ่มสูงขึ้น ผลักดันให้ดีเวลอปเปอร์หันไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดยูนิตเล็กลง สภาพทั่วๆ ไปตลาดทาวน์เฮาส์แข่งขันรุนแรงน้อยกว่าบ้านเดี่ยว ดูจากปริมาณทาวน์เฮาส์สร้างเสร็จก่อนขายมีเพียง 20% ของตัวเลขช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ขณะที่บ้านเดี่ยวสร้างเสร็จก่อนขาย อาจ "สูง" กว่าช่วงก่อนเกิดวิกฤตถึง 40-50% สำหรับปี 2549 ซีบี ริชาร์ดฯ เชื่อว่าโอกาสยังมีสำหรับโครงการที่ตั้งในทำเลคมนาคมสะดวกสบาย ส่วนโครงการที่มุ่งจับตลาดบนจะต้องให้ความสำคัญด้านคุณภาพโครงการ และสร้างสรรค์สินค้าที่มีคุณภาพที่ดีขึ้นกว่าเดิม ทั้งการออกแบบและเลือกใช้วัสดุเพื่อให้ตรงกับความต้องการลูกค้าที่มีความต้องการที่ซับซ้อนมากยิ่งขึ้น รวมทั้งดีเวลอปเปอร์จะหันไปให้ความสนใจพัฒนาโครงการระดับกลางและล่างมากขึ้น กองทุนอสังหาฯบูมไม่หยุด สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ปี 2548 พบว่ามีกองทุนเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 6 กองทุนด้วยกัน และเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความแข็งแกร่งและเติบโตด้านเงินทุน คาดว่าปีหน้าจะมีนักลงทุนไทยและต่างชาติหันไปใช้บริการกองทุนรวมฯมากขึ้น เพราะมีค่าตอบแทนน่าพอใจอยู่ในระดับ 6-8% สูงกว่ากองทุนรวมฯในญี่ปุ่นและอินเดียที่มีผลตอบแทนเพียง 3.7% และ 5.1% ตามลำดับ ตัวอย่างจาก "ซีพีเอ็น รีเทล โกรว์ธ" กองทุนรวมอสังหาฯที่ใหญ่ที่สุด ดูแลพอร์ตโครงการที่ซื้อจาก บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ได้แก่ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดาฯ-พระราม 3 บริหารงานโดยบริษัททีเอ็มบี แอสเซท แมเนจเม้นท์ จำกัด มีมูลค่ารวม 10,915 ล้านบาท โดยสรุป ซีบี ริชาร์ดฯมองแนวโน้มปีหน้าจะมีการวางแผนจัดตั้งกองทุนเพิ่มมากขึ้น ปี 2549 คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะปรับตัวดีขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตดีขึ้นด้วย ส่วนราคาน้ำมันมีแนวโน้มปรับตัวลดลง ขณะที่เงินเฟ้อจะยังคงสูงขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในระดับที่ช้าลง และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัว ความท้าทายที่ผู้ประกอบการควรจะควบคุมดูแลให้ได้ในปีหน้า ได้แก่ เรื่องต้นทุนด้านการก่อสร้าง การรักษาคุณภาพสินค้า การสร้างความพึงพอใจให้กับผู้บริโภค รวมทั้งต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ในส่วนของผู้ประกอบการปีหน้าจะเป็นปีที่หลายๆ บริษัทจะมุ่งไปพัฒนาโครงการเพื่อสนองตอบความต้องการของกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลางและระดับล่าง โดยเน้นพัฒนาโครงการที่มีขนาดยูนิตเล็กลง สำหรับโครงการระบบขนส่งมวลชนจะยังคงมีบทบาทสำคัญต่อไปอีก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลพลอยได้จากการดำเนินการโครงการดังกล่าวของภาครัฐด้วย ซีบี ริชาร์ดฯ คาดว่าภาวะโดยรวมของ อสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 จะมีอัตราการเจริญเติบโตที่มั่นคงอย่างต่อเนื่อง |
