จับตาราคาที่ดินพุ่ง

กิตติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทเซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด เผยถึงภาพรวมราคาซื้อ-ขายที่ดินช่วงครึ่งปีหลังว่า “ราคาประเมินที่ดินส่วนใหญ่ที่ใช้ซื้อขายกันในทำเลย่านธุรกิจ หรือซีบีดีโซนในปัจจุบัน อาจไม่ได้ใกล้เคียงกับราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นในตลาดที่ดิน ที่มีการปรับราคาพุ่งสูงขึ้นอีกเป็นเท่าตัวจากราคาประเมิน”

ราคาเสนอขายในตลาดสูงสุด 5 อันดับแรก ได้แก่ บริเวณถนนเพลินจิตและถนนวิทยุ บริเวณย่านราชดำริ โซนพระราม 1บริเวณมาบุญครอง-ปทุมวัน โซนสุขุมวิทบริเวณซอยนานาไปจนถึงซอยทองหล่อ ย่านพญาไท-ราชเทวีและเส้นสาทร-นราธิวาสฯ เรียงตามลำดับบริเวณถนนเพลินจิต และถนนวิทยุ มีราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อ


ตารางวา ราคาเสนอขายจริงอยู่ที่ประมาณ 1.5-1.7 ล้านบาท แต่ราคาซื้อขายจริงจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท ซึ่งในบริเวณนี้ยังมีที่ว่างที่สามารถซื้อขายกันได้อีกประมาณ 10 แปลง แถวหลังสวน มูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้านบาท

บริเวณย่านราชดำริ ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา เช่นกัน แต่ราคาเสนอขายจริงจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท  ซึ่งตอนนี้ยังไม่มีคนเสนอขาย มีแต่คนเสนอซื้อจริงในราคา 1.2-1.5 ล้านบาท โซนพระราม 1 บริเวณมาบุญครอง-ปทุมวัน ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตารางวา และราคาเสนอขายจริงอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านบาท เช่นเดียวกับย่านราชดำริโซนสุขุมวิท บริเวณตั้งแต่ซอยนานา จนถึงซอยทองหล่อ ราคาประเมินอยู่ที่ 5-7 แสนบาท ราคาเสนอขายจริงประมาณ 1.3-1.5 ล้านบาท ส่วนราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 8 แสน- 1.5 ล้านบาท สูงกว่าราคาประเมินเกือบเท่าตัว บริเวณย่านพญาไท-ราชเทวี และเส้นสาทร-นราธิวาสฯ ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 6 แสนบาท ในขณะที่ราคาเสนอขายในตลาดอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท

“นอกจาก 5 ทำเลที่กล่าวมา ยังมีที่ดินอีกหลายโซนที่ราคาซื้อ-ขาย ขยับตัวจากราคาประเมิน ซึ่งเจ้าของโครงการหรือดีเวลลอปเปอร์ที่กำลังมองหาทำเลทางธุรกิจ สามารถสำรวจราคานี้ไว้เป็นข้อมูลเบื้องต้น เพื่อประเมินต้นทุนของโครงการก่อนได้ เพราะราคาที่ดินถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ต้นทุนขยับตัวสูงมากกว่าปัจจัยอื่น ๆ นอกเหนือไปจากราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าจ้างแรงงาน จากเดิมที่ดินคิดเป็น 20% ของต้นทุนการพัฒนาโครงการ ตอนนี้เพิ่มเป็น 40% แล้ว” กิตติศักดิ์ กล่าวเพิ่มเติม 

นอกจากราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ยังมีเรื่อง การจัดการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ที่อาจส่งผลให้ทิศทางอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวลงบ้าง เพราะจากเดิมที่ผู้ประกอบการสามารถใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงที่จะพัฒนาโครงการประกอบการยื่นแบบได้ แต่กฎใหม่จะต้องโอนที่ดินเป็นชื่อบริษัทก่อน ต้นทุนที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งเรื่องราคาที่ดิน การจัดการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม ราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน อาจส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนท์ คาดการณ์ว่าสิ้นปีนี้อาจมีการปรับราคาขายต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้น ราคาอาจเพิ่มสูงถึง 1.8-2 แสนบาทต่อตารางเมตร

แต่เนื่องจากปัจจุบัน คนยุคใหม่ นิยมย้ายเข้าไปอยู่ในเมืองกันมากขึ้น ในขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมต่อตารางเมตรเพิ่มสูงขึ้น แต่รายได้ของผู้บริโภคกลับยังคงที่ ทำให้สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ในขนาดเล็กลง ผู้ประกอบการหลายรายปรับตัวทำขนาดห้องให้เล็กลง เพื่อให้ราคาโดยรวมยังคงใกล้เคียงกับราคาเดิม ปีหน้าอาจมีการพัฒนาห้องชุดที่มีขนาดเล็กกว่า 20 ตารางเมตรออกมาขายในตลาด.