โฟกัสตลาด "คอนโดฯกลางเมือง" เจาะลึก "ดีมานด์-ซัพพลาย" รายทำเล

โครงการใหม่ผุด "สุขุมวิท" เกือบครึ่ง

ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯในไตรมาสแรกของปี 2548 ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ถึงแม้จะมีอัตราการเติบโตที่ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีจำนวนห้องชุดออกจำหน่าย เป็นจำนวน 950 ห้อง จาก 5 โครงการ เทียบกับไตรมาสที่สี่ ปี 2547 ที่มีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายถึง 2,155 ห้อง จาก 8 โครงการ โดยมีมูลค่ารวมทั้งตลาดตั้งแต่ปี 2547 ถึงปัจจุบันเป็นมูลค่า 63,900 ล้านบาท

จากจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายตั้งแต่ต้นปี 2546 ถึงปัจจุบัน สุขุมวิท เป็นพื้นที่ที่มีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายสูงสุด คิดเป็น 42% ของทั้งหมด ในขณะที่สีลม/สาทร มีจำนวนห้องชุดออกจำหน่าย เป็นอันดับที่สองในสัดส่วน 22% ตามด้วยบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่กลับมาเป็นที่นิยมอีกครั้งด้วยสัดส่วนที่สูงถึง 21% ในขณะที่ ลุมพินี/วิทยุ มีสัดส่วนที่ 10% แต่เป็นโครงการระดับสูงแทบทั้งสิ้น ส่วนพื้นที่พระราม 3 มีสัดส่วนอยู่ที่ 5%

จากผลการสำรวจอัตราจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายในบริเวณสุขุมวิท และสีลม/สาทร มีอัตราส่วนลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา และลุมพินี/วิทยุ ซึ่งมีอัตราส่วนเพิ่มขี้น ในไตรมาสแรกของปีนี้มีห้องชุดออกจำหน่ายทั้งหมด 950 ยูนิต โดยย่านลุมพินี/วิทยุ เป็นพื้นที่ที่มีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายมากที่สุด ถึง 312 ยูนิต พระราม 3 มียอดจำหน่าย 294 ยูนิต สุขุมวิท 236 ยูนิต ในขณะที่สีลม/สาทร มีห้องชุดออกจำหน่าย 108 ยูนิต และริมแม่น้ำเจ้าพระยาไม่มีห้องชุดออกจำหน่ายในไตรมาสนี้

2-5 ล้าน/ยูนิต ครองแชมป์

นับตั้งแต่ปี 2546 จนถึงปัจจุบัน อัตราส่วนของราคาห้องชุดออกจำหน่ายที่มีจำนวนสูงสุดจะอยู่ในระดับราคาประมาณ 2-5 ล้านบาท ถึง 45% ในขณะที่ห้องชุดระดับราคา 5-8 ล้านบาทมีสัดส่วนเป็นลำดับรองลงมา คืออยู่ที่ 26% ส่วนห้องชุดระดับราคา 8-10 ล้านบาท และระดับราคา 10-15 ล้านบาท มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันคือ 12% และ 11% ตามลำดับ และสุดท้ายที่ระดับราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วนที่ 7% จากการสำรวจในไตรมาสแรกของปีนี้ พบว่าอัตราส่วนของห้องชุดออกจำหน่ายที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาทมีระดับที่เพิ่มขึ้นคืออยู่ที่ 560 ยูนิตจากจำนวนห้องชุดที่ออกจำหน่ายทั้งหมด 950 ยูนิต

ในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ ราคาเฉลี่ยของห้องชุดออกจำหน่ายต่อตารางเมตรอยู่ที่ 72,541 บาท ซึ่งคงที่เมื่อเทียบกับสิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2547 แต่เมื่อนำไปเทียบกับสิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2546 จะพบว่าราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรมีอัตราที่สูงขึ้นถึง 18% ซึ่งมีสาเหตุมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้นประกอบกับความต้องการของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดย ใน ไตรมาสแรกของปีนี้ บริเวณลุมพินี/วิทยุ ยังเป็นพื้นที่ที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงที่สุด คือ อยู่ที่ 98,879 บาท ตามด้วยสีลม/สาทร ที่ 74,922 บาท สุขุมวิทที่ 71,314 บาท ริมแม่น้ำที่ 63,224 บาท และพระราม 3 ที่ 58,781 บาท พื้นที่ริมแม่น้ำเป็นพื้นที่ที่ราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2546 มีอัตราเพิ่มขึ้น ถึง 46%

2 ปีห้องชุดเกิดใหม่ 1.1 หมื่นยูนิต

จากการสำรวจภาคสนามของฝ่ายวิจัยพบว่าตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมา มีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายทั้งสิ้น 11,831 ยูนิต และมียอดขายออกทั้งสิ้น 8,040 ยูนิต และคงค้างอยู่ในตลาดอีก 3,791 ยูนิต โดยในไตรมาสแรกปีนี้มียอดขายออก 1,003 ยูนิต ซึ่งเพิ่มหนึ่งเท่าตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ ปี 2547 ที่มียอดขายเพียง 711 ยูนิต อัตรายอดขายห้องชุดมีการปรับตัวดีขึ้น โดยมีอัตราอยู่ที่ 68% เมื่อเทียบกับ 64.7% เมื่อไตรมาสที่แล้ว แต่ยังแย่กว่ากลางปี 2547 และปี 2546 อัตรายอดขายในไตรมาสที่ 2 ปี 2547อยู่ที่ 72.1% และอัตรายอดขายในไตรมาสที่ 4 ปี 2546 อยู่ที่ 77.8%

ซัพพลายเพิ่ม "ลุมพินี-วิทยุ" ยอดหด

ในไตรมาสแรกของปีนี้อัตรายอดขาย (take-up rate) ในแต่ละพื้นที่มีการปรับตัวสูงขึ้น ยกเว้นพื้นที่ ลุมพินี/วิทยุ ที่อัตรายอดขายลดลงเนื่องจากมีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายมาก ทำให้อัตรายอดขายในไตรมาสที่ 4 ปี 2547 ลดลงจาก 71.6% เป็น 67.2% ในไตรมาสที่ 1 ปีนี้ โดยสิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้ บริเวณ สีลม/สาทรมีอัตราความต้องการสูงสุดถึง 79.6% เนื่องจากมีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายเพิ่มเติมน้อย ส่วนบริเวณสุขุมวิทก็มีอัตราที่สูงขึ้นเช่นกัน คืออยู่ที่ 74.9%

จำนวนห้องชุดคงค้างตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปีที่แล้วจนถึงปัจจุบันมีจำนวนคงที่ที่ประมาณ 3,500 ถึง 4,000 ยูนิต ซึ่งตลาดจะต้องใช้เวลาจำหน่ายออกเป็นเวลา 10-12 เดือนถ้าไม่มี ห้องชุดออกจำหน่ายเพิ่มเติม โดยในจำนวนห้องชุดคงค้างทั้ง หมดมีห้องชุดถึง 2,161 ห้องที่ยังไม่มีการดำเนินการก่อสร้างอาคาร ซึ่งนับเป็น 57% ของห้องชุดคงค้างทั้งหมด

36 โครงการยอดขายเกิน 80%

จากจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่ออกจำหน่ายทั้งหมด 79 โครงการนับตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมาพบว่า มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอัตรายอดขายที่เกินกว่า 80% มากถึง 36 โครงการ คิดเป็น 45.57% ของจำนวนโครงการทั้งหมด เพิ่มขี้นจากไตรมาสที่แล้วที่มีโครงการคอนโดมิเนียมที่มีอัตรายอดขายเกินกว่า 80% เพียง 31 โครงการ ซึ่งคาดว่าโครงการเหล่านี้จะสามารถปิดการขายเมื่อมีการก่อสร้างชัดเจน โครงการที่มียอดขายตั้งแต่ 51% ถึง 80% มีจำนวนทั้งสิ้น 24 โครงการเท่ากับไตรมาสที่ผ่านมา ไตรมาสที่หนึ่งของปีนี้โครงการที่มียอดขายตั้งแต่ 21% - 50% มีจำนวนทั้งสิ้น 16 โครงการ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งมีโครงการในระดับยอดขายเดียวกันที่ 13 โครงการ ส่วนโครงการที่มียอดขายต่ำกว่า 20% มีจำนวนลดลงเหลือเพียง 3 โครงการ ลดลงจาก 6 โครงการเมื่อไตรมาส ที่ผ่านมา

หลายโครงการก่อสร้างช้า

นับตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา มีห้องชุดสร้างเสร็จทั้งสิ้น 2,971 ยูนิต โดยแบ่งเป็นห้องชุดที่สร้างเสร็จในปี 2547 จำนวน 1,839 ยูนิต และห้องชุดที่สร้างเสร็จในไตรมาสแรกของปี 2548 จำนวน 1,132 ยูนิต โดยฝ่ายวิจัยคาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีห้องชุดพร้อมโอนทั้งสิ้น 3,072 ยูนิต ซึ่งน้อยกว่าจำนวนที่ควรจะเป็น ซึ่งจากผลการสำรวจภาคสนามพบว่าเกิดจากความล่าช้าในการก่อสร้างของหลายโครงการ โดยฝ่ายวิจัยประมาณการว่าในปี 2549 จะมีห้องชุดสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 3,094 ยูนิต และในปี 2550 อีก 3,826 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 11,831 ยูนิต ณ สิ้นปี 2550 โดยแบ่งเป็นพื้นที่สุขุมวิท 42% พื้นที่สีลม/สาทร 21.7% พื้นที่ลุมพินี/วิทยุ 9.6% ริมแม่น้ำ 21.27% และพระราม 3 5.27%

ฝ่ายวิจัยได้แบ่งขั้นตอนการก่อสร้างเป็น 5 ขั้นตอน ขั้นที่หนึ่งคือ ที่ดินเปล่าหรือกำลังปรับที่ดิน ขั้นที่สอง คือ ลงเสาเข็ม และงานพื้นฐานราก ขั้นที่สาม คือ ก่อสร้างตึก ขั้นที่สี่ คือ ตกแต่งและเก็บงาน ขั้นที่ห้า คือ สร้างเสร็จ ในจำนวนโครงการคอนโดฯทั้งหมด 79 โครงการ มี 19 โครงการที่สร้างเสร็จคิดเป็น 25% ของทั้งหมด เพิ่มขึ้น 5 โครงการจากไตรมาสที่แล้ว ในขั้นที่ 4 มีห้องชุดในขั้นตอนนี้ 9% เท่ากับไตรมาสที่ผ่านมา ขั้นที่ 3 มีห้องชุดอยู่ในขั้นตอนก่อสร้าง 28% และในขั้นที่ 2 ที่ลงเสาเข็ม และงานพื้นฐาน มีสัดส่วน 28% และในขั้นตอนแรกมีห้องชุดในสัดส่วน 10% ลดลงจาก 19% ในไตรมาสที่แล้ว

ก่อสร้างเร็วขายได้เร็ว

จากการสำรวจในการหาความสัมพันธ์ระหว่างขั้นตอนการก่อสร้างและยอดขายพบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการก่อสร้างไปแล้วจะมีอัตรายอดขายที่สูงกว่า โดยถ้าสร้างเสร็จแล้วหรือขั้นที่ห้าจะมีอัตรายอดขายอยู่ที่ 85.8% ในขณะที่ โครงการที่อยู่ในขั้นที่หนึ่ง จะมีอัตรายอดขาย อยู่ที่ 42.8% โครงการที่มีความชัดเจนในการก่อสร้างจะมีอัตรายอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ 78%

ดีเวลอปเปอร์ชะลอลงทุนโปรเจ็กต์ใหม่

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม จะมีการชะลอตัวลง โดยผู้ประกอบการจะชะลอการออกโครงการใหม่ และจำนวนนักพัฒนาคอนโดมิเนียมจะจำกัดอยู่กับบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ และกิจการร่วมทุนข้ามชาติ เนื่องด้วยปัญหาต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ยอดขายที่ชะลอตัวและปัญหาด้านเงินทุน

โดยโครงการต่างๆ จะหันไปพัฒนาตามแนวเส้นทางที่มีระบบขนส่งมวลชนพาดผ่าน ซึ่งจะเป็นนอกตัวเมือง เนื่องด้วยพื้นที่ตัวเมืองมีต้นทุนที่สูงเกินไป เช่น พื้นที่ รัชดาภิเษก, ลาดพร้าว, อ่อนนุช, พญาไท อีกพื้นที่ที่น่าเป็นที่จับตามองคือพื้นที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญนคร เนื่องด้วยโครงการสะพานข้ามแม่น้ำสามเส้นที่กำลังจะเกิดขึ้นรวมทั้งส่วนขยายของ BTS ที่จะเปิดใช้เร็วๆ นี้ โดยแนวโน้มในปี 48 นี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะหันมาพัฒนาโครงการที่มีราคาอยู่ในระดับกลาง ประมาณ 2-5 ล้านบาท แต่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับสูงก็ยังเป็นที่นิยม เห็นได้จากความสำเร็จจากบางโครงการ เช่น เดอะ อินฟินิตี้ และ แอทธินี เรสซิเด้น ซึ่งมีราคาขายเริ่มต้นที่มาก กว่าสิบล้านบาทขึ้นไป แต่ยังถือว่าเป็นตลาด นิชมาร์เก็ตที่มีขนาดเล็ก และต้องการความแตกต่างอย่างมากในหลายๆด้าน

ลดขนาดห้องชุดแต่ราคาขยับ

ในด้านราคาต่อตารางเมตรจะมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเนื่องด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น จะเห็นได้จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ออกมาประกาศว่าจะขึ้นราคาในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ซึ่งบางบริษัทอาจจะไม่ปรับขึ้นราคาแต่จะหันมาใช้กลยุทธ์อื่นแทน เช่น ปรับลดขนาดห้อง หรือลดคุณภาพวัสดุก่อสร้าง

ในด้านอุปสงค์เริ่มมีการปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสที่ 1 ในปี 2548 เมื่อเทียบกับ ไตรมาสที่ 4 ในปี 2547 ฝ่ายวิจัยมีความเชื่อว่า โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีจะยังคงเป็นที่ต้องการสูงของตลาด เนื่องด้วยทั้งนักลงทุน หรือผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยต่างประเมินว่าบางพื้นที่ใจกลางเมืองเริ่มจะหาที่ดินมาพัฒนาไม่ได้ ในขณะที่โครงการที่ห่างจากระบบขนส่งมวลชนจะประสบปัญหาในด้านการขายเนื่องจากไม่สามารถตอบสนองความต้องการลูกค้าได้ และเนื่องด้วยความเข้มงวดในการปล่อยกู้ของธนาคาร ทำให้การที่ผู้ประกอบการบางรายที่ไม่สามารถทำยอดขายได้ตามเป้าที่ธนาคารกำหนดไว้ไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ ซึ่งส่งผลให้โครงการนั้นๆอาจเกิดปัญหาและไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้

ทุกพื้นที่ยังคงจะมีอัตรายอดขายในระดับที่สูงยกเว้นริมแม่น้ำ และลุมพินี/วิทยุ ซึ่งมีจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายเป็นจำนวนมาก ทำให้จะต้องใช้เวลาในการจำหน่ายออก ซึ่งทางฝ่ายวิจัยคาดการณ์ว่าน่าจะมีการชะลอตัวในจำนวนห้องชุดออกจำหน่ายใหม่ ซึ่งจะมีผลให้โครงการที่ยังมีห้องชุดคงค้างจะสามารถระบายห้องชุดออกไปได้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับทำเลและขั้นตอนการก่อสร้างที่ดำเนินการอยู่เช่นกัน

จากผลการสำรวจทางฝ่ายวิจัยพบว่า โครง การที่มีความก้าวหน้าในการก่อสร้างจะมียอดขายที่สูง ซึ่งจะเป็นการคัดนักพัฒนาให้เหลือเฉพาะที่มีความเป็นมืออาชีพ มีการเงินที่ดี มีความรู้ ความเข้าใจตลาด

และเนื่องด้วยจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นถึง 1,132 ยูนิต เฉพาะในไตรมาสแรกของปีนี้ จะส่งผลกระทบต่อธุรกิจห้องพักให้เช่า และตลาดซื้อขายคอนโดฯมือสอง อย่างแน่นอน