ถือว่าเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องและมาถูกทาง สำหรับบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กับการปรับทิศทางการตลาดใหม่ให้เข้ากับเทรนด์ของตลาด หันมารุกตลาดคอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้า ด้วยการเปิดตัวโครงการแรกภายใต้แบรนด์ "ซิตี้ โฮม" บนถนนรัชดาภิเษก เมื่อกลางปี 2548 ที่ผ่านมา แม้จะเพิ่งเปิดตัวได้ไม่กี่เดือน แต่มีอิทธิพลต่อยอดขายของ "ศุภาลัย" อย่างมาก ดันให้ตัวเลขยอดขายรวมปี 2548 มียอดขายถล่มทลายเกือบ 8,000 ล้านบาท จึงไม่แปลกใจที่ "ประทีป ตั้งมติธรรม" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัยฯ บอกว่า ในปี 2549 จะขยับสัดสวนโครงการแนวสูงเพิ่มเปน 45% สวนโครงการแนวราบอยูที่ 55% โดยจะเปิดขายโครงการใหม่อีก 5-6 โครงการ เช่น คอนโดมิเนียมแบรนด์ "ซิตี้ โฮม" ย่านศรีนครินทร์ (ซีคอนสแควร์) เนื้อที่ 12 ไร่ เป็นอาคารสูง 8 ชั้น 5-6 อาคาร จำนวน 1,000 ยูนิต ราคาขายยูนิตละ 1 ล้านบาทต้นๆ คาดว่าจะเปิดขายในเดือนพฤษภาคม 2549 จุดเด่นโครงการดังกล่าวจะอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่จะตัดผ่านหน้าโครงการ โครงการคอนโดมิเนียมระดับบนย่านเจริญนคร เนื้อที่ 4 ไร่ สูง 30 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอย 40-100 ตารางเมตร ระดับราคาขาย 5-6 หมื่นบาท/ตารางเมตร มูลค่า 2,500 ล้านบาท เปิดขายเดือนมิถุนายน 2549 เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีโครงการเก่าอีก 14 โครงการ "ปีนี้ถือเป็นปีรุ่งโรจน์ของศุภาลัย เพราะมียอดรับรู้รายได้ที่จะยกมาถึง 2,800 ล้านบาทในมือ ดังนั้นเราจึงไม่จำเป็นที่จะต้องเร่งขยายการลงทุนเพื่อเพิ่มความเสี่ยงอีก คาดว่าจะรับรู้รายได้กว่า 5,000 ล้านบาท แต่ยอมรับว่ากำไรจากการดำเนินงานน่าจะลดลงจากปี 2548 เล็กน้อย ลดลงเหลือ 39% จากปีที่แล้วได้ 40% ขณะที่กำไรสุทธิยังคงรักษาระดับไว้ที่ 15% มีส่วนหนี้สินต่อทุน 0.97 : 1 เท่า" ด้านยอดขาย ในปี 2549 ได้ตั้งเป้าไว้ที่ 8,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จากปี 2548 ที่มียอดขายอยู่ที่ 7,300 ล้านบาท คิดเป็นจำนวนยูนิต จาก 3,600 ยูนิต เป็นกว่า 4,000 ยูนิต ซึ่งยังไม่รวมกับยอดขายจากบริษัทย่อยในเครือที่พัฒนาโครงการอยู่ในต่างจังหวัด เช่น ที่ขอนแก่น, หาดใหญ่ และภูเก็ต โดยได้ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 500-600 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 5-6% ของรายได้ทั้งกรุ๊ป ล่าสุดได้พัฒนาโครงการศุภาลัย รีสอร์ท โฮเทล แอนด์ สปา ในจังหวัดภูเก็ต เนื้อที่ 59 ไร่ เป็น พูลวิลล่า จำนวน 35 หลัง ราคาขายยูนิตละ 20 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท โดยได้ว่าจ้างบริษัท ซีบี ริชาร์ดฯ บริหารงานขาย เน้นลูกค้าต่างชาติเป็นหลัก ภายในโครงการยังมีโรงแรมอีก 164 ห้องพัก มูลค่า 200 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างติดต่อเชนต่างประเทศมาบริหาร คาดจะเปิดให้บริการได้ในกลางปี"49 ด้านนโยบายการดำเนินงานจะเน้นการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ เพราะมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่บวกเป็นทุน และพร้อมที่จะจ่ายผลตอบแทนแก่ผู้ถือหุ้นในรูปแบบจ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 20% ขณะเดียวกันก็พร้อมที่จะลงทุนซื้อที่ดินเพิ่มอีก 1,000 ล้านบาท เพื่อหาที่ดินใหม่เข้ามาในพอร์ต สำหรับเปิดโครงการใหม่ "งบฯโฆษณาประชาสัมพันธ์ในปี 2549 ตั้งงบประมาณทั้งปีไว้ที่ 100 ล้านบาท คิดเป็น 1.2% ของยอดขายรวม ลดลงจากปี 2548 ที่ใช้ไปทั้งสิ้น 90 ล้านบาท คิดเป็น 1.3% ของยอดขายรวม" สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 ในมุมมองของ "ประทีป" ประเมินว่า ตัวเลขจดทะเบียนบ้านใหม่ในปี 2549 น่าจะขยายตัวที่ระดับ 10% คือจาก 75,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นเป็น 83,000 ยูนิต ถือเป็นอัตราขยายสูงสุดของตลาดอสังหาฯ หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เป็นต้นมา และตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นไป อัตราการขยายตัวจะชะลอตัวลง โดยมีปัจจัยมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย รวมทั้งอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาต้นทุนการก่อสร้างขยับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย พร้อมกับฟันธงว่า จะส่งผลให้ราคาบ้านขยับขึ้นอีกแน่นอนในปีหน้า ไม่ต่ำกว่า 10% เพิ่มขึ้นจากปี 2548 ที่อยู่ในระดับ 7.5% ส่วนการเติบโตของธุรกิจนี้จะเกาะไปกับการขยายตัวของจีดีพี ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในระดับ 4.5% ขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 5% ทำให้ตั้งแต่ช่วงต้นปีเป็นต้นไป ผู้ประกอบการจะเริ่มขายบ้านต้นทุนใหม่ ซึ่งเกิดจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกันปัจจัยลบที่เกิดขึ้นได้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้รูปแบบการเลือกซื้อบ้านเปลี่ยนไป คือซื้อบ้านขนาดเล็กลง และมีบางส่วนหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมือง หรืออยู่ในแนวโครงข่ายคมนาคมที่สะดวก โดยเฉพาะรถไฟฟ้า เพื่อประหยัดเวลาในการเดินทางและค่าใช้จ่าย "เชื่อว่าปี 2549 จะเป็นปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯทำตลาดได้ยากลำบากจากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กๆ เริ่มหายไปจากตลาดมากขึ้น โดยมีสาเหตุมาจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการ" จากตัวเลขการปล่อยสินเชื่อโครงการ (pree finance) ใน 3 ไตรมาสของปี 2548 มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง ถ้าเทียบไตรมาสต่อไตรมาส ยกเว้นไตรมาส 3/2548 ที่มียอดการปล่อยสินเชื่อโครงการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จาก 6,528 ล้านบาท เป็น 7,410 ล้านบาท แต่คาดว่า ณ สิ้นปี 2548 ยอดการปล่อยสินเชื่อโดยรวมน่าจะลดลง "ข้อมูลที่มีอยู่ในมือ พบว่าแบงก์เริ่มเข้มงวดในการปล่อยกู้มาตั้งแต่ต้นปี "48 แล้ว ถ้าเป็นรายใหม่ๆ แทบจะไม่ปล่อยกู้เลย ขณะที่รายเก่าก็ปล่อยยากขึ้นกว่าเดิม" ส่วนสถิติการออกใบอนุญาตการจัดสรรที่ดินในช่วง 3 ไตรมาสปี 2548 ที่ผ่านมามีตัวเลขเพิ่มขึ้น 20% คือจาก 30,000 ยูนิต ในปี 2547 เป็น 36,303 ยูนิต ในปี 2548 สาเหตุที่เพิ่มขึ้นเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการได้ปรับขนาดยูนิตให้มีขนาดเล็กลง เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ รวมทั้งอัตราการขยายตัวของจำนวนประชากร/ ครอบครัว ที่ลดลงจาก 4 คน/ครัวเรือน เหลือ 3.7 คน/ครัวเรือน
|
