|
|
"เพอร์เฟค"พลิกกลยุทธ์สายฟ้าแลบ ติวเข้มฝ่ายขาย-รอดูท่าทีรัฐบาล |
ท่ามกลางความไม่ชัดเจนที่เกิดขึ้นกับแผนการลงทุนพัฒนาระบบขนส่งมวลชนระบบรางในเส้นทางสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) ที่ยังไม่รู้ว่าจะออกหัว-ออกก้อยมาในรูปแบบใด แต่ในฐานะผู้นำด้านการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยอิงนโยบายเกาะติดเส้นทางเครือข่ายขนส่งระบบรางอย่าง บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค หรือ PF ยังคงยืนยันรูปแบบการทำตลาดตามนโยบายเดิม โดยเน้นจุดขายหลักด้านทำเลที่ตั้งโครงการที่เกาะติดแนวเส้นทางสายสีม่วง เพราะมั่นใจว่าในที่สุด รัฐบาลจะต้องลงทุนโครงข่ายคมนาคม แม้ว่าจะไม่ใช่รถไฟฟ้าก็ตาม
ชายนิด โง้วศิริมณี กรรมการผู้จัดการ PR ยืนยันว่าจะคงนโยบายการทำตลาดในรูปแบบดังกล่าวต่อไปจนกว่าภาครัฐจะมีความชัดเจนและได้ข้อสรุปว่าจะนำระบบใดมาใช้ในการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนระบบรางในเส้นทางดังกล่าว ซึ่ง PF เชื่อมั่นเป็นอย่างยิ่งว่าระบบขนส่งมวลชนเส้นทางสายสีม่วงจะต้องเกิดขึ้นอย่างแน่นอน แม้จะมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบระบบการเดินรถจากเดิมที่เป็นรถไฟฟ้าหันมาลดต้นทุนการก่อสร้างโดยนำระบบรถด่วนพิเศษหรือบีอาร์ทีมาวิ่งแทน
เร่งอบรมฝ่ายขาย
อย่างไรก็ตาม หลังจากที่ภาครัฐปรับเปลี่ยนเส้นทางและรูปแบบการเดินรถในสายสีม่วงใหม่ PF ก็ยังเชื่อว่าระบบขนส่งในเส้นทางสายสีม่วงจะต้องเกิดขึ้น แม้ว่าจะปรับเปลี่ยนรูปแบบก็ตาม แต่ผลจากการปรับเปลี่ยนรูปแบบการเดินรถที่เร็วเกินไปทำให้ประชาชนไม่เข้าใจความหมายของระบบ บีอาร์ที ดังนั้น PF จึงต้องให้ความรู้แก่ฝ่ายขาย โดยการจัดอบรมให้ความรู้แก่พนักงานอย่างเร่งด่วน เพื่อสร้างความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับลักษณะการขนส่งในรูปแบบดังกล่าว ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งที่จะทำให้ผู้บริโภคไม่ลังเลในการตัดสินใจซื้อ และทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ชะลอตัวลง
โดยก่อนหน้านี้ PF มียอดขายในพื้นที่โซนรถไฟฟ้าสายสีม่วงจากที่อยู่ระหว่างเปิดการขาย 3 โครงการรวม 40-50 ยูนิตต่อเดือน หรือคิดเป็นมูลค่า 200 ล้านบาท แต่ท่ามกลางสถานการณ์ที่ยังไม่มีความชัดเจนจากภาครัฐอาจทำให้ยอดขายของโครงการลดลง เพราะผู้บริโภคช็อกกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น โดยเชื่อว่าความถี่ในการขายจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติอีกครั้งเมื่อภาครัฐมีความชัดเจนในการลงทุนมากขึ้น และคาดว่าภาครัฐน่าจะสามารถสรุปรูปแบบการลงทุนได้ภายในเดือนกันยายนนี้
"ถ้ายอดขายจะลดลงก็คงจะเป็นช่วงนี้ แต่เมื่อภาครัฐมีความชัดเจนในการลงทุนเมื่อไหร่สถานการณ์ซื้อขายก็จะเข้าสู่ภาวะปกติ คิดว่าในช่วงแรกยอดขายจะชะลอตัวเล็กน้อย เหมือนกับว่าผู้บริโภคตกใจหรือสะอึกกับกระแสข่าวที่ออกมา ซึ่งโดยภาพรวมในขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนว่าราคาที่ดินจะลดลงหรือไม่ แต่การซื้อขายที่ดินน่าจะชะลอตัวลง เพื่อรอดูความชัดเจนจากนโยบายของภาครัฐ"
ชายนิด กล่าวว่า หลังภาครัฐปรับนโยบายการลงทุนในเส้นทางสายสีม่วงใหม่มีลูกค้าโครงการโทรศัพท์เข้ามาสอบถามรายละเอียดจำนวนมาก บริษัทจึงมอบหมายให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายอธิบายให้ลูกค้าเข้าใจในรูปแบบการเดินรถระบบบีอาร์ที และให้รอดูผลการพิจารณาของภาครัฐก่อน โดยคาดว่าจะสามารถสรุปผลได้ภายในระยะเวลา 2-3 สัปดาห์
ส่วนแผนการทำตลาดก็ยังคงชูจุดขายเดิม คือ เน้นทำเลเกาะติดระบบขนส่ง แต่ในท้ายที่สุดหากภาครัฐยังคงยืนยันที่จะปรับเปลี่ยนรูปแบบการเดินรถจากรถไฟฟ้าเป็นบีอาร์ที PF ก็จำเป็นต้องเปลี่ยนจุดขายใหม่ หันมาชูจุดขายด้านทำเลที่ตั้งโครงการที่มีศักยภาพ และยุทธศาสตร์หลักในการพัฒนาโครงการของ PF คือ การนำจุดขาย 4P มาเป็นองค์ประกอบในการพัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นกลยุทธ์หลักที่ทำให้ทุกโครงการของ PF ประสบความสำเร็จในการขายมาโดยตลอด
ฟันธงข้อมูลรัฐคลาดเคลื่อน
อย่างไรก็ตาม PF เชื่อว่ากรณีดังกล่าวเป็นแค่เพียงการโยนก้อนหินถามทางเท่านั้น แต่ในท้ายที่สุดระบบขนส่งมวลชนเส้นทางสายสีม่วงก็จะต้องเกิดขึ้น แม้ว่าอาจจะมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบการลงทุน เพื่อให้เหมาะสมกับเม็ดเงินลงทุน โดยสาเหตุที่ทำให้ภาครัฐมีแนวทางปรับการลงทุนในสายสีม่วงใหม่สันนิษฐานว่าอาจจะมาจากความผิดพลาดของบริษัทที่ปรึกษาในด้านการให้ข้อมูลที่คลาดเคลื่อน โดยเฉพาะข้อมูลผลตอบแทนการลงทุน หรือ IRR คลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง เพราะนำข้อมูลเก่ามาใช้ในการวิเคราะห์ ทำให้ค่า IRR ที่ได้อยู่ในระดับต่ำเพียงแค่ 6% เท่านั้น
ทั้งนี้ หากคำนวณจากสถานการณ์ราคาน้ำมันและฐานข้อมูลจำนวนประชากรในพื้นที่ที่มีอยู่ในขณะนี้ค่า IRR จะอยู่ในระดับที่สูงกว่า 10% เพราะปัจจุบันประชากรที่พักอาศัยในย่านดังกล่าวสูงขึ้น จากการพัฒนาโครงการจัดสรรของผู้ประกอบการและโครงการบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ นอกจากนี้ราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นยังเป็นตัวแปรหลักที่ควรนำมาใช้ในการคำนวณต้นทุนด้วย เพราะการคำนวณข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาในขณะนี้อิงราคาน้ำมันที่ระดับ 20-30 เหรียญต่อบาร์เรล ในขณะที่ราคาน้ำมันในปัจจุบันพุ่งสูงขึ้นกว่าเท่าตัว ดังนั้น ค่า IRR ที่ได้จึงต่ำทำให้ไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน
ธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ PF กล่าวว่า เห็นด้วยกับการเปลี่ยนเส้นทางการเดินรถใหม่ ซึ่งตัดเข้าบางเขนโดยตรง เพราะจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างได้เป็นจำนวนมาก หากเทียบกับเส้นทางเดิมที่ต้องตัดผ่านช่วงถ.กรุงเทพ-นนท์และเตาปูน ซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูง และหากมีปัญหาด้านการเงินก็สามารถแก้ไขในเบื้องต้นได้โดยแบ่งการก่อสร้างออกเป็นเฟส แม้ว่าจะทำให้การก่อสร้างล่าช้าออกไปจาก 4 ปีเป็น 8 ปี แต่เชื่อว่าคนกรุงเทพฯ สามารถรอได้
อย่างไรก็ตาม PF ไม่เห็นด้วยกับการปรับเปลี่ยนรูปแบบการลงทุนจากระบบรถไฟฟ้าเป็นระบบบีอาร์ที เพราะไม่เหมาะกับการขนส่งผู้โดยสารจำนวนมากเหมือนกับรถไฟฟ้า เพราะเครือข่ายการขนส่งมวลชนระบบรางในเส้นทางสายสีม่วง(บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) กลับไม่ได้ใช้ระบบหลักหรือระบบรถไฟฟ้าเหมือนกับเส้นทางสายสีเขียว(พรานนก-สมุทรปราการ) หรือสายสีส้ม ซึ่งเป็นการขนส่งข้ามจังหวัดเหมือนกัน
ค้าปลีกเล็งใช้รถตู้ดึงคนเข้าพื้นที่
พันธุ์ศักดิ์ พันธุ์วิจิตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการโครงการบางใหญ่ ไนท์บาร์ซาร์ บริษัท บางใหญ่ รีเทล จำกัด เปิดเผย "ผู้จัดการรายสัปดาห์"ว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นอาจทำให้ยอดคนเข้าใช้บริการภายในโครงการต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 10% เนื่องจากไม่สามารถดึงคนในย่านอื่นเข้ามาใช้บริการในศูนย์ฯ ได้ ซึ่งบริษัทจะแก้ปัญหาโดยเปิดสายการเดินรถใหม่ เช่น บางใหญ่-บางกะปิ และบางใหญ่-พระราม2 เพื่อดึงคนจากพื้นที่อื่นให้เข้ามาในโครงการ ซึ่งอยู่ระหว่างเจรจากับเจ้าของวินรถตู้เพื่อเร่งดำเนินการขอสัมปทานเดินรถ
ฟันธงเมกะโปรเจกต์พลาดตั้งแต่วิธีคิด
ชี้BRTไม่เหมาะเสียงดัง-สร้างมลพิษ
วิศกรกรชี้โครงการเมกะโปรเจกต์ล้มเหลวตั้งแต่วิธีคิด ระบุรัฐขาดข้อมูลพื้นฐานประกอบการลงทุน แนะ "กรมโยธาฯ" เป็นหน่วยงานหลักในการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลกลาง รวบรวมข้อมูลหน่วยงานราชการทั่วประเทศลงเว็บไซด์ ฟันธงบีอาร์ทีสร้างมลพิษไม่เหมาะกับเส้นทางสายสีม่วง
แหล่งข่าวจากวงการก่อสร้าง เปิดเผย "ผู้จัดการรายสัปดาห์"ว่า การลงทุนพัฒนาระบบสาธารณูปโภคโครงการใหญ่ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการเมกะโปรเจกต์ที่มีมูลค่าการลงทุนสูงกว่า 1.7 ล้านล้านบาท จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีฐานข้อมูลที่เพียงพอสำหรับพิจารณาลงทุน เพราะเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เม็ดเงินลงทุนสูง ดังนั้นการลงทุนในแต่ละโครงการจึงต้องมีฐานข้อมูลที่ชัดเจน เพื่อนำมาใช้พิจารณาลงทุนให้เหมาะสมกับเม็ดเงินลงทุน
ที่ผ่านมาภาครัฐไม่เคยให้ความสำคัญกับการลงทุนพัฒนาเทคโนโลยีการบริหารโครงการ ทำให้การลงทุนในโครงการต่างๆ ไม่มีแหล่งข้อมูลที่เพียงพอ และไม่สามารถประมาณการณ์ตัวเลขการลงทุนที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงได้ ส่งผลให้หลายโครงการของภาครัฐมีปัญหาด้านงบประมาณ และเชื่อว่าโครงการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนทุกเส้นทางจะต้องมีปัญหาเกิดขึ้น ไม่ใช่เพียงแค่เส้นทางสายสีม่วงและสีส้มเท่านั้น
ดังนั้น ภาครัฐจึงควรจัดตั้งศูนย์ข้อมูลกลาง ซึ่งอาจมอบหมายให้กรมโยธาธิการซึ่งดูแลพื้นที่ทั่วประเทศเป็นหน่วยงานกลางที่รับผิดชอบในการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลกลาง โดยจัดตั้งเว็บไซด์เพื่อรวบรวมข้อมูลจากหน่วยงานและกรมกองต่างๆ ของภาครัฐที่กระจัดกระจายอยู่ในขณะนี้มารวมไว้ในเว็บไซด์กลาง และมีการอัพเดทข้อมูลใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
"โครงการเมกะโปรเจกต์ล้มเหลวตั้งแต่แรกที่คิดโครงการ ล้มเหลวตั้งแต่วิธีคิด เจ้าหน้าตรวจสอบ และของบ ไม่มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับกระบวนการจัดทำโครงการที่ถูกต้องตามหลักการ ซึ่งจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีข้อมูลพื้นฐานประกอบการพิจารณา"
แหล่งข่าวกล่าวว่า ระบบบีอาร์ทีไม่เหมาะสมที่จะนำมาใช้กับเส้นทางสายสีม่วง เพราะไม่มีความแตกต่างจากการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนตัวเท่าใดนัก และเชื่อว่าผู้บริโภคที่มีรถยนต์ส่วนตัวไม่ใช้บริการขนส่งระบบดังกล่าว ดังนั้นปริมาณรถยนต์ในถนนก็ยังคงหนาแน่นเหมือนเดิม ปัญหาการจราจรก็ยังแก้ไขไม่ได้ นอกจากนี้ยังก่อให้เกิดมลภาวะเป็นพิษ และเสียงดัง
|
|
บ้านมือสอง คอนโด condo บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านเช่า ที่ดิน
วันที่ : 11 กันยายน 2548
จำนวนผู้อ่าน : 3418 ครั้ง
เรื่องอื่นๆที่น่าสนใจ
|
|
|
ขายบ้าน, คอนโด มือสอง, บริษัทนายหน้า, โบรกเกอร์, รับฝากขายบ้าน, ขายบ้าน, realtor, agency, บริษัท ขายบ้าน, ตัวแทน นายหน้า, รับฝากขาย, ซื้อขายบ้าน, ฝากขายบ้าน
นายหน้า ขายบ้าน, บ.นายหน้า ขายบ้าน, โบรกเกอร์, ซื้อขายบ้าน, รับฝากขายบ้าน, ตัวแทนนายหน้า, โบรกเกอร์บ้าน, นายหน้าบ้าน, ตัวแทนบ้าน ขายบ้าน ตกแต่งบ้าน ฟอร์นิเจอร์ ออกแบบ บ้าน ซื้อขาย บ้าน, รับออกแบบ บ้าน, รวมแบบบ้านแบบ บ้าน, ตกแต่งภายใน บ้าน, interior design ออกแบบ บ้าน, interior รับออกแบบ บ้าน,
Architecture รับออกแบบ บ้าน, ตกแต่งบ้าน, ตกแต่งภายใน, Mudahouse, ตกแต่งภายใน, รับเหมา ก่อสร้างบ้าน, บริษัท ก่อสร้าง
|
